一、
Q:
章哥您好，请问您觉得奥森北园的天溪园的叠拼别墅能保值吗？
A：
1. 天溪园别墅，自住合适，保值很难做到，至少之前这十多年的价格是一直跑输大盘的。
2. 这里奥运之后的价格是2万一平，那从2008年至今，北京大盘从1万涨到了6万多，这里没做到。
这种趋势不是一次形成的，而是逐渐落后，像从2009到2010的大行情，北京楼市翻了番还多，天溪园涨价不过是3万多。之后2013、2016等行情，每次都落后一些，直到今天的价格差率。
3. 这不是天溪园独有的，全北京的别墅都这样，无论郊区市区，无论什么产品形式，能超过大盘的一个都没有，跟上的都凤毛麟角，输得少就算赢。
这就是产品特性导致的，和产品、地段什么的无关。
比如南边的紫玉山庄也一样，北京顶级别墅了，仍然严重跑输大盘。所以这种产品就是买来自住的，是富裕阶层的消费品，和大众阶层的普宅所注重的保值投资不一样。
当然这说的都是之前，或许以后北京发展到和美国似的以别墅住宅为主流了，那价格就应该能稳定了，至少现在还做不到。但也不会永远走低，总有触底的时候，到那时候就应该能基本跟上大盘了。这我也不知道什么时候开始，看市场吧。
4. 总之吧，这种产品就是用来住的，自住合适，其他保值什么的别太多想，很难做到。
仅供参考。
二、
Q:
目前我正瞧马驹桥东亚瑞晶苑房子，投资兼保值。
是现在入手合适还是在等等或马驹桥其他小区麻烦您给个建议谢谢！
A：
1. 投资兼保值，这两个词的意思差不多吧，本意都是至少跟上大盘吧。但马驹桥是挺典型的自住型板块，实现这个目标不太容易。
所以这句话在我看来就是：我正在看肯德基的炸鸡薯条，从减肥和健康饮食讲现在吃合适吗？还是等等他们搞活动打折的时候能吃的更多，或者旁边麦当劳麻辣烫麻的麻烦给个建议。
都不太好建议，这些食品解饱没问题，非得和健康减肥的往一块儿扯不太合适。真要从营养角度讲也行，但比较勉强。
2. 东亚瑞晶苑是经适房，保障房性质，这种产品本来就是自住为主的，不适合投资。
任何一种投资品的出身都很重要，限量版和简配版的投资性不一样。
所以保障房的优势就是价格实惠，适合自住。但这从投资讲就是劣势了，意味着升值的最好成绩就是跟随板块大盘，不可能超过，否则就失去价格优势了，也就没人买了，价格自然回落。
3. 马驹桥板块属于通州，离亦庄虽然近，但也隔着凉水河，瑞晶苑更是隔着六环路，得到的支撑相对弱一些。再者就是离地铁远了点儿，这对于郊区板块来说算是硬伤了。
以旁边的香雪兰溪为例吧，纯商品房，品质很不错了。是联想集团在开发完海淀的紫金长安和望京的橄榄城之后打造的，操盘理念经验和资金实力都处于巅峰期。
但香雪兰溪在升值上课远远落后于那几个成功楼盘，差的很多。
这里2010年元旦开的盘，16800，算不上贵，同时期北京大盘也就是2万，橄榄城3万多点儿。到现在北京均价6万多，3倍以上；橄榄城11万多，远超大盘。而香雪兰溪也就是2倍多点儿吧。
这和品质没什么关系，主要是地段原因，周边的几个小区都是这个走势。
商品价格是由供需关系决定的，板块吸引来的外来购房者少，价格就自然涨的稍微慢一些。
4. 所以这让我挺为难，你是认准了马驹桥肯定能实现投资保值，但我从历史趋势上没看到。或许将来会升值好，这就看基础设施和配套的投入了，看发展吧。只是到目前为止，这里还是以自住为主的，瑞晶苑这种保障房小区则更是自住，其他的别期望值太高。
如果注重投资保值，建议还是去亦庄核心区或河西为好。
如果资金不是很多，看看其他板块地铁沿线的产业区周边也行，比如天宫院旧宫等等，至少大概率不落后。
这我没看出预算，先自己看吧。
仅供参考。
三、
Q:
章哥好，我是非京籍，首套首贷自住。单位会办工作居住证，尚未有孩子预计后年生孩子。
想入郭公庄新盘臻御府89平一层带下跃带花园700多万，也关注了海淀万寿路恩济花园大一居改两居，是法拍房，大概也是700多万拍成。
选哪个呢？
A：
1. 这哪有可比性啊，纯凭个人喜好了。而我一般只能从投资角度分析。
2. 臻御府是限竞房，本来就是自住为主的政策房，一层带下跃那就更是自住了。估计这是尾盘吧，别人都不爱买剩下的。所以这套房就是纯自住，没什么投资性。
首层在任何一个楼盘里都是特价房。
这个特价指的不是便宜，而是不好定价，也不好卖。现在是流行给给设计成带下跃花园的，让人感觉能占便宜，相对能好卖一些。但这毕竟是开发商定的价格，成了二手房就说不好了，完全看市场。
所以如果就是喜欢这种房，那买了自住合适，至于什么投资保值一类的不好说，没法预测价格。
3. 恩济花园就是典型的学区房了，基本都是定慧里，普通学校，有直升理工南的比例，具体多少我忘了。学区溢价中等，不算高，应该也就20%多点儿吧，在海淀学区房里算相对合适的。不过也是一分钱一分货，都是家长们用真金白银给评估出来的。
法拍房，能确定买到吗？试试吧，干这行儿的越来越多，竞争也激烈。找专业的公司代理，让他们考察好。
4. 总之吧，如果是确定自住，那就买臻御府。为了提前准备学区房，那就买恩济花园，没有标准方案。
从投资保值讲，虽然学区房有些风险，但恩济花园的溢价本来也不高，户型也大，风险小些。
至少比这限竞房的一层好评估，为了稳妥就选这儿吧。
真喜欢新房在买臻御府。仅供参考。
四、
Q:
我在丰台南三环的定安西里有一套老破小，70多平米。
现在无比纠结年底卖掉换北七家名佳花园三区一层带个小花园的或者垡头，还是继续留着。请章哥给指点一下，给个意见。谢谢您！
之所以买这两个地方是因为房价比定安西里低。您给建议一下，其他还有什么合适的地方吗？
A：
1. 这先得说换房的目的是什么啊？光这么问我可不好分析。
如果就因为房价低，那密云怀柔的更低，到了黑龙江鹤岗甚至几万块钱一套，几百万能买两栋楼，是不是更合适？
2. 简单说吧，如果是为了升级自住，那换了合适。
房子本来就是用来住的，提升居住条件应该的。如果是为了投资什么的，那换到垡头意义不大，换到名佳花园更是不划算。
南三环沿线的房子在这些年升值一般，低于北京平均值，大多数小区都是这种情况。
定安西里是老公房，保值性就是跟随板块大盘，没什么特殊的。
垡头也差不多是这种情况。
虽然是朝阳，但本来这地方的规划定位就是边缘住宅集团，还执行的挺彻底，基本都是回迁房安置房和保障房。朝阳也不重视这里，20多年了也没重点开发，导致升值什么的跟南三环差不多，稍微强点儿有限。
所以如果是为了升值什么的，换过来没多大意义，花掉的置换成本没个十年八年的都挣不回来。
名佳花园这些年的升值趋势还不如南三环呢。
规划挺好，就是太大了，不知道什么时候能实现。到现在也没通地铁，17号线通了的话离这里也够远的，帮不上什么忙。指着天通苑延过去吧，也说不好什么时候，等通车了这几个小区也都很老了。所以这地方就适合自住，经济实惠，投资什么的不合适。
3. 总之考虑好自己的需求吧，便宜跟贵都是相对的，也得琢磨为什么便宜。这没有标准方案，看自己追求什么了。
仅供参考。
五、
Q:
你好，想向您咨询目前入海淀学区房是否妥当。
孩子两岁半，家人想赶在2211政策前入手，但目前海淀非学区房均价10万左右，一小的学区房普遍还保持15万，入手一小学区房，2211后是否该老旧小区也要降价至10万？
看不准未来走向，风险太大。
A：
1. 妥当谈不上，谁也不敢预测政策，都是赌一把。
2211说的是全区派位，但就算是现在买了，也不能保证肯定进入一小啊。
1911政策也在执行，同学区甚至跨学区调剂很正常。今年一小1911之后的也就留下了不到一半，其他的全调剂了。四小、双榆树、人大附实的全有，相当于学区房的价值损失一大半。
二小和华清1911之后的倒是都收了，但这也不能保证明年，现在都是蒙着来。
2. 2211之后，一小的学区房没有降价的道理。
这政策不算多有杀伤力，家长们都麻木了。1911+317都没降到15%，一个2211没道理降价30%啊。除非是把一小整体搬迁，那有可能降价，否则大概率还是该什么样儿什么样儿。
不过以后真的有什么更大的政策说不好，人家要想真压制学区房的话有的是办法，政策没什么办不到的。
3. 再有就是2023年之后说不好，京籍入学数量逐年减少，不好说学区房价格是否能坚持的住。
但这也没道理降30%，太邪乎了，10-15%就算到头儿。总不能让海淀和丰台石景山一个价格吧？
4. 总之吧，学区房肯定是没什么妥当的，所有家长都是赌一把。每年都有新政策，谁也无法预测。
仅供参考。
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