根据中商情报网统计的统计，截至2020年12月31日，中国房地产行业138个上市企业市值累计达到2.13万亿元，其总产值在我国GDP中不低于10%，在中国最新公司市值500强中，房地产企业占据37个。
回望房地产企业高速腾飞发展的20年间，房企已然成为了推动我国经济发展的重要动力。
近些20年， 房地产企业依靠着快速攀升的红利已经赚得盆满钵满，还记得2019年的那个小目标吗？——先赚他一个亿。
王健林背靠着房地产这棵摇钱树，豪情千丈，那时的王健林，估计做的梦都是遍布全球的商业版图。
众人可见的，是万达董事长王健林面对媒体的高调声谈：“我自己赚的钱，我爱怎么花就怎么花！”是万达公子王思聪美女香车、游艇派对，做个每一个年轻人梦寐以求的事情。
但在另一面，众人所看不见的，是万达集团为了断臂求生，王老板含泪赚吆喝的大甩卖：
全国范围内的70多家万达酒店、113个万达城、37家万达百货、还有发展势头正猛的长白山度假区、2018年的相关财务数据披露中，万达的债务已陡然攀升到4205亿元。
为何表面风光的万达帝国在背后，负债如此之高？
事实上，房地产作为一个回报周期比较长的产业，其自身的高负债率究其原因还是其行业性质所导致的。
拿地周期比较长，再加上动辄两三年或者四五年的建设工期再加上售楼期，资金周转期间拉长。
简而言之，银行贷给你的钱利息在不断增长，你的所有的成本都在增长，但房子不卖出去就收不回钱，所以房地产行业都是在高负债情况下前行。
房价飞跃扶摇上，买房重返少年郎
房地产行业与其他行业的性质不同，其资金量需求大，资金的回收期长，这也迫使了大量房地产企业举债经营来缓解现流金的压力。
面对着巨额的负债的万达，以632亿元打包出售76个酒店和13个文旅项目给融创，王健林含泪甩卖，孙宏斌开心接盘。
万达转手还借了296亿元给融创用以并购，路人吃瓜吃得一愣一愣的，着实看不明白这两个大佬的操作。
借用当时某位网友的热门评论，这件事就说得通，简单来概括就是:
“王健林卖万达资产还银行贷款，孙宏斌借银行贷款买万达资产，这一进一出，银行收回万达的借款，同时又完成了银行放贷任务，三方合伙，三方都是获利者。”
貌似并没有什么问题。真相真是这样吗？值得深思。
对于房地产大户融创而言，融创的资金确实不足以吞下万达，在此之前，融创因为业务发展需要，一路高歌猛进，不断并购，已经花费了相当一部分财力，后续的资金难免会出现紧张。
此外万达文旅动辄几百亿的投资巨坑，融创能啃得动几个？
再从商业版图布局上来说，在一线城市和二线城市着重布局的融创对于在三四线城市布局的万达广场没有任何的地产市场以及地产运营经验。
融创增加负债接下来的这个：“烫手山芋”到底能给融创带来什么，前途未卜。
房企筹资难寻，收益与风险共存
再将目光回到全国的房地产，我们都知道房地产行业具有生命周期长、重资产垫付大的特点，这也决定了房地产企业不管是从资金的集中度来讲，还是从人才的集中度来讲，都是一个高密度产业。
全球知名评级机构标准普尔认为，发展中国家的合理资产负债率水平为50%。根据2020年中期数据：绿地控股资产负债率88.5%，融创中国86.6%，中国恒大86.2%，万科83.9%……
最高的是北大资源：98.5%，这说明公司账上的每100块钱，仅有1.5元是自己的，剩下的98.5元都是借的，而这种现象是由房企的经营模式决定的。
以万达为例，重资产占比相当重，而且这些重资产的运营全程都要由万达集团一家企业来承担，从筹资、拿地、建造、招商、运营管理都是独立完成的。
而所有的前期目的都是为最终商品房的交易成功而服务。
而为了前期拿地阶段的话语权，房地产商会先以银行贷款的形式尽可能多地在银行手中获得贷款，最终获得土地的竞价权。
买了地之后，经历漫长的建造周期在接近完工之时就开始预售，从购买者那里回笼资金，一部分用以偿还之前的银行债务，但更大的一部分则会用于接下来的拍地建房之中，周而复始，因此负债率也会不断增长。
倘若银行贷款减少或者是房价下跌，等待房地产的又会是何种命运？
从经济学的层面来讲，在房地产行业，财务杠杆系数居高不下的问题现状一直存在且得不到改变，2007-2018年A股上市公司平均财务杠杆系数维持在140%上下。
房地产企业通过财务杠杆利用有限的资金撬动整个企业资金需求且因此带来更多收益，使用股东的收益不断提高。
债务融资使得企业只需要按时偿还给债权人本金与利息，无需共享税后获得的收益。
所以如果息税前利润率大于企业债务利息率，那么当企业债务资本带来的收益高于债务资本负担的利息费用时，杠杆收益随之产生。
简单讲，企业在借入100元后，产生的收益在偿还100元本金和利息后，还大赚了一笔，这就是杠杆收益。当财务杠杆越高，就可以实现借入少量资金带来高收益的效果。
而且支付债务利息还可形成税盾，减少房企的企业所得税。
但是这一是一把双刃剑，刀剑上的舞蹈王健林懂得、孙宏斌也懂得，但在行业发展的现行条件之下，他们不得不走，但持续性的高负债高杠杆也会触发财务危机，使得企业债务偿还风险高、资产获利能力低、再融资压力大。
房企未来多挑战，静观其变
“三去一降一补”的推出，对房企来说无疑是新的阶段性挑战。
对于深耕在国人思想里的房子情结，体现了每个中国人对安全感与归属感的渴求。或许重男轻女的这一历史遗留问题，在房价面前会渐渐暗淡。
未来房地产行业是何走向，需要等待时间给予答案。
作者：马克
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