融创谋变：不以规模论英雄

2021年的地产行业，被称为“史上最难年”。过往发生在三五年甚至更长周期里的故事，被浓缩到了最近这半年，“大而不倒”的神话也不复存在。

然而，融创上半年业绩亮眼，销售额3208亿元，增长率64%，稳居行业前四；实现营收958.2亿元，同比上升23.9%；毛利199.8亿元，同比上升12.5%；归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%。

除了规模、利润、城市深耕、地产+业务等一个“涨”字贯穿外，外界也感受到了这家头部房企正在发生的改变。

融创的发展重心，不再是规模增长。

“我们第一个目标就把融资成本降下来，把信用评级做到投资级，这是非常高的目标。” 孙宏斌在中期投资分析会上表示，下一步的策略是让自己更安全、更从容、更长期、更有价值。

当行业进入“低增长、低利润、低容错、低预期”的新阶段，融创这种坦诚相待且旗帜鲜明的表态，对整个行业是难能可贵的，更是一种“风向标”。

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降杠杆与增长并行

过去很长一段时间，规模是对一家房企最直观的判定准则。但如今却远远不够，融创亦在调整适应这个变化，提出“四更”经营准则。

基于此，融创对下一阶段提出了具体要求，包括持续推动融资成本的下降，争取三年内达到民营优秀房企的水平，持续推动国际信用评级持续提升，以达到投资级为中期目标，以及不断优化融资结构等。

继年初快速降至“黄档”后，融创在期内向“绿档”更进一步，2020年底，其三道红线中“两条”已达到监管要求。

数据显示，融创的非受限现金短债比约为1.11，较去年底提升约0.03个百分点；净负债率约为86.6%，较去年底下降约9.4个百分点；剔除预收款项后的资产负债率约为76.0%，较去年底下降约2.3个百分点。

实际上，早在2019年下半年，融创就先于政策要求，开始主动落实“降杠杆、优化资本结构”，践行均衡稳健的发展战略。

急速降杠杆，意味着增长受限。不过，融创的业绩并没有出现停滞，期内销售额3208亿元，增长率64%。与销售额高增长相配合，融创上半年销售回款率保持高位，非受限现金达到1011亿元，较去年底增长2.4%。

同时兼顾发展，这在外界看来就是一种财务魔术。这源于，融创是能将财务战略和公司战略高度结合的公司。这在地产公司当中，其实并不多见，尤其是能以财务运营支持企业高速发展，有融创这样表现的更是少之又少。

就融资成本而言，按照目标，融创将力争将融资成本从目前的8%左右降到降到5%，信用评级做到投资级。

这一目标要求融创控制负债总量。孙宏斌称，“过去融创主要目标是降负债率，并不是降负债规模，能够通过增加自有资金来降低负债率，现在降负债率同时也要降负债规模，这样才能降低融资成本。”

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两万亿货值

今年以来，从第一批集中供地完成，到房企买地金额新规“不得超过销售额40% ”，再到第二批供地中止政策性“打补丁”，都将房企拿地框定在了一定的范围内。

以至于土地投资和拿地销售比，成为各家房企业绩会上的必答题。

公告披露，今年上半年，融创新增权益土地储备约1708万平方米，新增权益货值约2135亿元，62%为公开市场拿地，24%为收并购拿地，14%为产业合作等方式获取。

截至6月末，连续12个月累计权益拿地销售比约为28.5%，其中2021年上半年权益拿地销售比约37.9%。

同期，融创连同其合营公司及联营公司的总土地储备面积约为2.78亿平方米，权益土地储备约1.64亿平方米，权益土地储备货值预计约为2万亿元。

下半年，融创对土地投资定下了审慎的目标：权益拿地销售比将控制在20%以内，全年权益拿地销售比将控制在30%以内。孙宏斌坦言，“如果还像过去一样拿地，会吞掉我很多利润，未来希望独资的项目更多。”

一路走来，融创一直坚持在高能级的一二线布局，这是一种战略笃定。当年平均产能高于40亿的12家房企划分为深耕型企业，融创位列其中。如按单城产能，融创在去年TOP 20房企中能排名第二，仅次于万科。

这种城市深耕的战略有利于企业在区域形成品牌影响力，可以整合区域资源优势、节省管控成本、培育顾客忠诚度，从而实现在当地销售规模增长提升。

从销售贡献城市来看，融创上半年于武汉、杭州、重庆、上海、西安、温州、苏州、北京等9个城市的合同销售金额逾百亿元，其中于武汉、杭州2个城市的合同销售金额逾200亿元，城市深耕力度加大。

融创于公告中披露，预计下半年总可售资源6675亿元。其中，29%位于长三角地区，25%位于西部核心城市地区，20%位于环渤海地区，13%于中部核心城市地区及13%于华南地区。

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多航道赋能

在地产主业利润收缩的当下，融创也在积极寻找新的利润增长点。期内，在地产主业稳步增长同时，包括服务、文旅等在内的“地产+”业务，也得到快速提升。

一位投资人评价，“相对于其他头部房企，融创的多元化是稳定预期的。即使如万科、恒大，也在谨慎、有条不紊地布局多元化，但还无法达到一个长期稳定性和确定性的认同，但融创现在的多元化成绩是有目共睹的。”

去年成功上市的融创服务，交出了首份亮眼的中期成绩单。上半年实现营收33.2亿元，同比增长85%；归母净利润6.1亿元，同比增长154%。净利率为19%，较去年同期上升5个百分点。

截至6月底，融创服务在管建筑面积1.7亿平方米，合约建筑面积3.2亿平方米，第三方外拓项目占在管面积比例39%，较去年底也增加了7个百分点。这样的规模，在物管行业中也居于前列。

“文旅产业”作为另一大赛道，上半年同样呈现增长态势。期内实现营收26.1亿，同比增长166%，管理利润大幅提升至4.4亿元，客流量7201万人次，同比上升103%。

在上半年，融创在济南、桂林、杭州湾相继落地了三座文旅城，拿桂林融创国际旅游度假区来说，开业的首个周末，客流量就突破了23万人次。

此外，特色化业务的落地更广了。今年上半年融创也在加大冰雪业务的落地发展，甚至已经形成了覆盖较广的战略布局：目前在7省35城都已经可以体验到融创冰雪业务了，也给业绩的增长助力不少。

在长期主义的战略下，“地产+”业务与主业协同并互相赋能，更有助于融创实现均衡、高质量的发展。