政府服务平台能取代房产中介吗？

文/赵越

“中介只是带看了几套住房，撮合我们和房子卖方见面，协助办理贷款手续，只花了两三天，就赚了6万元的中介费，赚钱实在太容易。”提到最近的买房经历，来自南京的马明感叹。

在互联网上，我们是否需要房产中介这一议题，同样成为不少网友热议的焦点。最近不少地方政府的策略，让饱受“中介之苦”的年轻人看到希望。

8月26日，嘉兴市房管中心召开二手房交易服务平台“真房源”发布使用试点培训会，一房一码的“真房源”即将上线。一周以前，杭州官方推出的保证真房源的二手房交易平台，更是引发全网热议。

与此同时，全国不少重要城市发布二手房指导价政策。8月31日，广州市成为最新加入者。截至目前，已有上海、深圳、广州、无锡、东莞、宁波、成都、西安等8个城市相继出台二手住房指导价。

政府的房产信息平台，能在多大程度上取代中介？二手房买卖信息该纳入公共服务吗？

不少业内人士对中国新闻周刊分析，地方政府推出的二手房交易服务平台，实际效果可能远不如外界预期。但是这个官方平台本身，可能是一条巨大的“鲶鱼”。

可以不通过中介，但贷款难度大

提及买房经历，不少人都绕不开房产中介。“花得不值，但是又不得不花”成为不少人的感叹。

最近，90后小伙马明在南京购买了一套总价300万的二手房。只被中介带看，两天后成交，中介费就花费6万元。

据了解，马明的中介佣金为房价总额的2%，在其所在城市南京已经算较低的水平。不少大中介在南京普遍收取房屋总价2.4%甚至3%的中介费，且全部由买方承担。

“但是据我了解，一线服务的中介小哥，每单赚的钱不到中介费总额的三分之一。”马明告诉中国新闻周刊。

在新房“打新失败”后，来自广州的王杰也瞄准了二手房。他看中的三套房售价普遍在550万-600万，如果按照链家在广州的收费——买方1%，卖方1.8%来计算，他起码要支付10万元的中介费。

（高层公寓小区。图/图虫创意）

预算有限的王杰决定绕开中介，但他却困在了最后的贷款环节。

“早就看好目标小区，几乎是挨家挨户问卖不卖房，终于有一户告诉我，他邻居要卖房且业主没有和中介签独家代理协议。现在已经和房东基本谈好了价钱”。王杰对中国新闻周刊说。

解决房源这一棘手难题后，王杰发现，更让人头疼的是贷款问题。“走了多家大型国有银行，有的银行直接不接待个人办理二手房贷款；有的手续繁多，每一步都有被卡的可能，贷款批下来遥遥无期。”王杰说。

不过，最近王杰的二手房贷款终于迎来转机。他告诉中国新闻周刊，有在银行内工作和房产领域工作的朋友向他透露，可以找按揭公司，只需花费3000-5000元的按揭服务费，贷款成功率大大提升。据说房产中介办贷款，都是通过这样的渠道。

不通过中介买房，真正走到最后一步的人不多，来自广州的李伟就是其中一个。“广州不少小区物业提供房产信息服务，向买家收取房价0.9%的服务费，卖家不用出钱。我就是用这个服务，最后和银行办的二手房贷款，过程还算顺利。”去年买房的李伟告诉中国新闻周刊。

但是相比自己的曲折方式，李伟也坦言，如果找中介，买房会更简单，因为中介提供免费按揭、限时还款、免费评估等服务，最重要的是房源比较多，选择空间大。

政府平台如何核实海量信息？

政府介入二手房信息交易平台，让不少受困于高中介费的买房人看到了希望。

在得知杭州等地方政府推出房产交易平台时，马明觉得“相见恨晚”。不少网友也直呼，杭州这个平台应该在全国推广。

事实上，杭州这个平台已经在此次全网“爆红”之前，存在了近5年。

嘉兴市首次上线二手房交易服务平台是在2019年9月。但由于推广程度受限以及系统运行问题，该平台上线后并未激起二手房交易市场的“大水花”。

值得注意的是，从2017年1月1日至2021年8月17日，杭州二手房交易服务平台上线5年间，个人自主挂牌房源信息仅127条。

不过，到2021年8月23日，杭州市二手房监管交易平台的个人挂牌房源已经增长到534条。截至当月30日，已经增加到1300多条挂牌信息，是过去5年的10倍。

另一方面，在商业化的中介平台上，杭州的房源数量达到26万条。

事实上，5年前，杭州推出上述平台的目的，也不是为了取代中介。2016年7月，住建部等七部委联合下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，要求各地加强房源信息发布管理、提供便捷的房源核验服务、加强行业信用管理等。杭州彼时创办这个平台，也是为了呼应国家这一政策。

不少分析认为，宣传不到位，可能是政府房产平台“门可罗雀”的原因之一，但政府推行这个平台的决心与能力，同样决定着相关平台的成败。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁对中国新闻周刊表示，现在政府如果想推广保证真实房源的二手房信息平台，最大难处在于政府是一个监管机构，是信息政策发布的一个机构，“如果建立大规模的信息发布平台，延伸难度非常大”。

广东住房政策研究中心研究员李宇嘉则对中国新闻周刊说，“如果政府要对这个行业提供相应的公共服务，那么这个交易平台需要保证真房源，需要保证标准化的信息展示。这其中涉及买卖双方的实名登记等多个流程的监管审核工作。”

中介从业人员王萌分析，如果政府要做，保证信息真实需要海量的系统维护工作和审核工作。

他说，“拿杭州来说，商业化平台上二手房交易信息有26万条，政府网站有多少维护人员能够保证这个信息平台的顺利运营？又有多少监管审核人员能够一条一条保证房源的真实性？这是政府信息平台很难取代房产中介的关键原因。”

中介“草莽时代”的结束？

房产中介让人困惑的地方在于，其究竟提供了怎样的服务？

B站知名UP主、美国小伙郭杰瑞曾经在视频中惊讶地发现，在中国，房产的买方和卖房竟然共用一套中介系统。他很疑惑，这种模式如何保证双方的利益？

截至2020年末，中国房产中介经纪人总数接近200万，中国住房市场总规模超过20万亿，当年中国房地产经纪业务交易额约为11.5万亿元。

据统计，从2001年至2018年，房地产经纪人数在房地产服务行业中增长最快，复合增长率达到15.4%。市场数据显示，近5年的时间里，房产中介公司数量增长212.7%。

“野蛮”生长20年之后，中介行业涉及百万人就业。

在房产中介的“草莽时代”，大量增长的中介背后，滋生不少灰色空间。

住建部在整顿中介的相关文件中，就特别提到不少房产中介乱象，比如套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取“茶水费”等。

然而，随着政策法规的不断完善，房地产市场交易漏洞逐渐被填补，中介带领购房者“钻空子”的空间不断被压缩。没有空子可钻，购房者是否还会为高额中介费买账？未来，什么样的中介才能令消费者信服？

事实上，仅提供“撮合”服务，在中介发展中还处于比较初级的阶段。在不少欧美发达国家，“单边中介”成为普遍现象。中介代表雇佣一方的利益，为雇佣一方全面提供服务。

在美国从事房地产法律咨询的郑洋告诉中国新闻周刊，不少美国房产中介收费远高于中国现在2%-3%的水平，甚至售卖一套别墅房产佣金可以达到10%，甚至20%。

“但是前提是达到代理人所提的要求，比如别墅售价达到多少可以取得多少佣金。”郑洋说。

郑洋认为，提供服务本身，而不是单纯靠信息垄断，才是房产中介存在的目的，国内中介也会逐步朝这个方向发展。

但是另一方面，高标准的房产中介服务需要专业的服务水平。据相关数据统计，国内房产中介从业者近7成学历低于大专。相反，在美国等国，获得专业的房产中介执照，需要通过经济学、税法等专业考试，所以房产中介从业者大多具备本科学历。

2020年5月，国家发改委就明确要求推进“互联网+不动产登记”，加快推进不动产登记和网上申报纳税工作，推广使用电子证件照和电子材料。如果房产信息全部进行登记后，政府平台就拥有最真实、权威的信息，为购房者自行办理手续提供了可能性。

谈到未来行业发展，王萌相信“行业肯定要有一轮优胜劣汰，会进来一批高素质新人。”