房价大涨背后的法律风险——炒房客从天堂到地狱

作者丨奚维

来源丨邦信阳中建中汇

最近听到最多的两句话，一句是“我买的房子快涨一倍了”，另一句是“我再也买不起房了”。这就是当下楼市的现状，房地产就像一列高速列车，上车的已飞驰人生，没买票的估计再也买不起了。

中央三令五申“房住不炒”，在如此大的宏观背景之下，为何房价在疫情年屡创新高，来到了一个让人望尘莫及的高度？而这背后似乎有双看不见的手一直推动房价向前，这双手就是——炒房客。

上海严查经营贷消费贷，3.39亿经营贷消费贷涉嫌违规进入楼市；北京卖二手房上亿元的“南城房姐”被判无期；深圳最嚣张的大V“深房理”以及相关炒房团被深圳七部门联合调查等新闻上了中央电视台。一个违规、一个判刑、一个调查，很多人疑惑：炒房顶多是市场投机行为，为何炒房能把自己炒到被调查，甚至踏进了刑法的门槛，从此法海无边，一眼看不到头？

首先我们得了解炒房客是如何玩这个炒房游戏的，我把它分为三个阶段，并逐步分析背后所产生的法律风险。

01

初级阶段：合规的套取经营贷，违规的流入房地产

2020年3月份以来，疫情后国家放开经营贷向中小微企业输血的第一时间，由于经营贷与按揭房贷出现了较大的利差，经营贷超低的利率就被炒房客给发现了，并用来作为自己炒房资金的主要来源。于是出现了个人及企业违规利用经营贷、消费贷支付购房首付款，空壳公司提供对公账户接收贷款资金等问题，很快各地新闻就报道：经营贷违规流入房地产，各地严查资金流向，对于存在造假行为的借款人，银行会将其作为失信人报送上海市公共信用信息服务平台。

以上3.39亿经营贷违规流入房市只是上海初步调查的第一阶段，而这只是全国违规使用经营贷的冰山一角。

存在的法律风险：

1、对于存在造假行为的借款人，银行会将其作为失信人报送公共信用信息服务平台；

2、对存在的违规使用经营贷的个人及企业限期归款贷款，否则将被起诉查封房产。

以上两点风险是一个递进关系。

如果是进入银行的信用污点名单的话，那所产生的最直接的后果就是影响到之后金融业务的办理，该用户无法再申请到信用卡和贷款。

而如果情节更为严重，被法院列入了失信被执行人名单当中的话，那后果就不仅如此了，不单单办不了金融业务，之后的消费、出行都会受到限制。失信人将无法出入星级以上宾馆、酒店等场所进行高消费，也不能乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位，还不能购买不动产、非经营必需车辆等；其子女也会受牵连，不仅无法就读高收费私立学校，还会严重影响到公务员、军校等政审。

02

中级阶级：低买高卖，看似赚钱，实则赌博

拿南城房姐来举例，看她是如何玩转“炒房”游戏的。

张某（房姐），早期曾在房产中介工作过，熟悉交易流程并积累了一定资源后，便离开中介公司开始单干。经过几年时间的发展，其业务涉及北京各大板块。张某对业主和买房人的心态了解得很透彻，在开展业务时，她先从中介机构处获取二手房资源信息，筛选出一些业主急卖的房子，利用业主急需现金的心理，安排对接人（张某预先指定的）低价买下房子。之后房子暂时囤在手里，伺机等待愿意出高价买房的人，再将手里的房子加价卖掉。

在这个过程中，张某每次能赚取少则二三十万、多则近百万的差价。这些年，张某的生意规模因此越做越大，被业内称为是“北京南城房姐”。但是，玩这个“炒房游戏”的前提是有充足的现金流，所以只能采取高额利息回报的方式，发动民间借贷，由“金主”再发动亲朋好友借款。据悉，当时的月回报率在4%，年化48%，有钱人放两年就能回本。

但从2018年下半年之后，北京房控政策越调越严，房产不景气，张某的生意也逐渐惨淡，高额利息终将难以维持。

如果说张某之前的“炒房行为”只是投机倒把，那么其之后的行为便开始走向犯罪道路。为了借新还旧、支付利息，张某开始伪造房产证，骗取之前合作过的“金主”信任；虚构房产交易，来骗取“金主”的大额借款。直到再也支付不起高昂的利息时，炒房游戏结束——被判无期徒刑。

拿“上帝让其毁灭之前，必定让其疯狂”来形容张某，再适合不过了。这一事件中，主要的犯罪行为及法律风险如下：

房姐张某

（1）将2016年、2017年已经卖出的房产虚列为合伙项目，进行诈骗。

（2）房屋卖出后，张某隐瞒房产已经出售的事实后，不给付投资人本金和利息，将卖房款转作他用。

（3）以同一房产作抵押，向不同事主借款；钱款到账后，未用于交易目标房产。

（4）编造虚假的存量房买卖合同，骗取投资人钱财。

（5）名为借款，实则偿债，所借款项大部分用于归还高息，未实际用于房屋交易使用。

“金主”（借款人）

（1）在高额利息面前，“金主”再向亲朋好友及不特定个人借款，承诺高利息回报，涉嫌非法吸收公众存款。

（2）“金主”通过银行贷款，获取融资，面临资金断链后的连锁反应。

“南城房姐”倒下了，诈骗金额1.1亿元，犯诈骗罪及贷款诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权力终身，年仅52岁；“金主”们涉嫌非法吸收公众存款，同时面临着银行融资还款的压力。

此事件给所有投机“炒房客”当头一棒，而这一切的源头源于“来钱快”。炒房客也好，“金主”也罢，在这场炒房游戏中没有赢家，同时还面临着诸多法律风险。

03

高级阶段：完整的代持流程，房产证券化，“深房理”把炒房玩到了最高境界

“深房理”是一个知名炒房大V，拥有自己的小程序APP，粉丝数高达140万。想成为其会员，必须支付3980元/年。

如果说过桥贷、假结婚、违规使用经营贷、代持等手段来炒房属于游走于法律边缘，那么以下炒房绝对是最高境界，你连想都想不到。

我们看上图，乍看之下就是一个房产信息发布平台，但是里面有两个很有意思的图标：一个是帕累托值，一个是股份大厅。

先说帕累托值，什么意思小编也不懂，可能就想达到这样一个效果，但其实这就是一个非法吸收公众存款的功能，为的就是深房理会员买房需要大量过桥资金而建立的，同时也为会员手头有闲置的资金运转起来、赚取高额利息而建立。让会员把钱给深房理，然后再放贷给有需要的会员，真的是一箭三雕——既满足了会员购房需求，又运转了闲置资金，再赚取了当中差价。

再说股份大厅，这可真的是股份大厅，小编把它列为“发明创造”也不为过，因为它让再穷的人也买得起“房”了，我们先看一下以下几张图片。

股份大厅的实质就是让房产证券化，按照实际出资比例享受该房的份额，深圳一套房动辄上千万，但买的人络绎不绝，甚至还要排队抢购，为什么？很多人疑惑：深圳哪来这么多有钱人？很多人解释道：深圳是特区，有钱人多一点正常。但其实买千万豪宅的人，大多数都是没有钱的人。深圳房价很贵，最低的首付都需要上百万，大多数深房里的会员都没有资格参与炒房行为，哪怕套出了所有的信用卡，也不够付首付钱，怎么办？

没关系，大家合伙一起凑啊，10个人不够，20个人，这不就简单多了，深房里已经准备好了一系列的代持教程、一推协议书，甚至连招股书都写好了。首付凑满了，代持人立刻发车，大家一起合伙购入，所以你看到的抢购深圳豪宅的人，其实很多都是凑钱买房的。

所以，当你付了多少钱，就会显示占这套房多少“股份”，然后深房理创造了一个股份交易中心，让会员们的股份可以进行自由地交易，真正实现了炒房证券化。

以上便是深房理炒房套路，被曝光后，震惊全国，直接导致中央一台新闻报道，并宣布深圳七部门联合调查违规炒房机构深房理。

深房理把炒房手段运用到了极致，但殊不知，它早已越过法律底线。这一事件中，主要的犯罪行为及法律风险如下：

1、深房理会员人数众多，将闲钱统一吸收放在所谓的帕累托值（资金蓄水池），集资房放贷，已然符合非法吸收公众存款罪。

2、在2020年末，最高人民法院已进行了判例：借名买房规避限购政策，合同应认定为无效。故未来代持买房，风险越来越大，不仅合同无效，甚至不再判决支持借名人的过户请求。

3、深房理教他人代持房屋，获得购房资格，明显属于违背限购政策的行为，而且采用的手段都是违法违规的，一旦查实，会导致相关购房人被取消购房、网签资格。

“炒房游戏”的大前提是房价一直上涨，一旦房价下跌，引发的不仅是全国金融风险，甚至是民生动荡，所以“房住不炒”一直是中央贯彻一致的红线。但在如此的高压态势之下，还有类似的“炒房客”出现，冒着法律风险进行炒房，这背后的底层逻辑不禁引人深思：到底是什么让人们认为房价只涨不跌？就跟我国的“第一白酒”一样，我认为是“共识”，或许只有打破“共识”，我们才会醍醐灌顶、幡然醒悟，才能真正理解“房住不炒”的含义。