从村委会组织结构形态，看两安用地投拓路径价值

|两安用地独家研究系列·31·睿诚研究院|

文|罗乾波

01 主流形态及差异

纵观，长沙集体经济单位的组织形态，睿诚研究院发现，目前在市场上主要有六种叫法：村民委员会+社区居民委员会+社区筹建委员会+集体经济管理委员会+集体资产管理办公室+经济合作社。

通过多个村的实地调研分析，睿诚研究院将村委会的组织形态解构为三个层面：

1、形态名称分析

六种形态共存于市场，其中，“村委会和居委会”的叫法比较普遍，雨花区绝大多数都以“社区筹建委员会”命名，显得比较整齐；芙蓉和开福更多是以“村委会和居委会”居多，比较传统朴实；天心区最时髦，首创“资产管理办公室或委员会”的称呼；“经济合作社或联社”的叫法，在雨花、天心和岳麓区有少量村在使用。

2、组织架构分析

在行政治理结构上，各形态基本已形成一致的模式，即“村委会+监督委员会+理事会+村民代表大会”的四元结构，已经发展到比较完善的阶段；其中本处“村委会”的提法可相应改变，可参照上述六大形态而替换。

同时，按照国家相关政策精神，在行政核心上，又形成了“居支两委”的架构，即“居委会+支委会”，其中“支委会”是指党支部之类的组织，完善构筑了“必须在党的坚强领导下，实行村民自治”的集体经济的经典范式。

3、商业合作平台架构分析

在商业合作平台上，主要有两种模式——村委会主导+旗下实体公司主导，前者为核心主流方式，后者在极少数项目上会采用，尤其是那些发展得比较好和准备以实体平台企业上市的，如红星实业等。部分村在村委会主导下的商业平台中，也会增设董事会的结构，如高升村等。

为了平衡村内各村民的利益及矛盾，很多村已逐步采取了“股份化+股民化”的集体利益共享分配模式，按人头来按村民都认同的比例进行股份分解，以端平水和切好蛋糕，实现共享和共同富裕的发展目标。

小结：

长沙两安用地的权属主体——村委会等，在多年的发展中，在政府各项相关政策的指导下，以及村委会自行进化的旅途上，逐步打造出一个完整的三级体系，即“行政体系+自治体系+商业合作体系”（如下图），筑牢了村集体经济的发展框架，能有效保障两安用地等集体资产在市场运作中的安全落地，也将给房企等合作单位更大信心。

02 投拓价值解读

在搞明白上述村委会的三级治理结构体系上，在实际拿地的过程中才能有的放矢，提高我们投拓工作的成效。

为什么要提出和分享这个话题？

睿诚研究院分析认为：

主要是鉴于长沙两安用地的处置和出让等方面，在政府监管层面和村委会的合作层面，其间的要求日益趋严和规范。

作为承载了许多行政和社会功能的两安用地，不同于招拍挂类土地、也不同于私企等名下的二手地等，后两者合作中的主体比较简单，而两安用地涉及的主体和其支撑人群数量庞大，一出问题就会变成社会性群体事件和民生问题等，政府、村委会和企业都不得不慎重。

那么，在投拓实战上能为我们带来什么价值？

睿诚研究院认为，弄懂上述结构，可产生三大价值：

1、优化投拓路径，提高工作效率

快速找到洽谈主体、决策核心，缩短沟通半径，直达项目信息核心，便于迅速判断项目的价值和能否继续跟进等，以节省人力物力。

2、有效锁定项目决策的主导性人群，通过层级性沟通，能增强房企拿地的成功率

两安用地作为集体资产，尤其是去年以来的村委会班组改选后，在两安项目的处置上，以前个别人独断决策的模式越来越难行，“居支两委发起+合理数量村民代表必须参与+街道监督+向区政府等报备”的模式逐步成为行业主流范本。

因此，在具体项目的实操中，为了提高胜算，需要跟其中的更多的决策性人物充分有效沟通，以获得其支持，将是两安用地项目拓展中一个比较重要的工作。

3、避免被渠道或平台公司所误导，以掌控项目实情，少走弯路

信息不同、利益不同、出发点不同等，许多信息会有意无意失真，参照上述结构，与不同人群交流，可以得到更加全面的信息，便于有效判断项目的走势和安排自己的工作。

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