南京出新规提升住宅规划品质，让百姓不但“有房住”更能“住好房”

交汇点讯 8月25日，南京市2021年度第二批次土地出让公告在《新华日报》发布。当日，南京市规划和自然资源局会同该市发改委、建委、房产局联合印发《关于进一步完善住宅用地出让工作的通知》，南京市规划和自然资源局制定的《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》对外公开。这两份《通知》包含诸多扎实举措，以引导开发企业强化建设优质住宅产品的意识，让广大群众在南京不但“有房住”，更能“住好房”。

新模式：“限房价、竞地价”+“定品质”

此次土地出让，南京市一共推出53幅地块，既涉及南部新城、河西新城等热点地区，也包括溧水、高淳两区，空间分布相对均衡。

为坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，本次集中出让的所有地块，全部采用“限房价、定品质、竞地价”的新模式，与之前要求的“限房价、竞地价”相比，多了“定品质”3个字，以此引导开发企业提升新建住宅的规划品质，避免在开发建设过程中降标减配。

此次地块出让，最高溢价率由之前的30%下调至15%。这一稳地价的举措，将提高开发企业用更好材料、投更多资金来建房的意愿，为建设更优质的住宅、提升居住空间品质，提供切实的支持和保障。

53幅地块实行“一地一策”出让，从竞买资质、保证金比例等多个维度，适度提高部分地块的竞买条件，引导市场理性竞争、进行高品质住宅开发。在竞买资质方面，该市根据区域房地产市场供需状况以及地块规划品质要求，“一地一策”设定竞买企业的房地产开发资质条件。在保证金方面，该市要求竞买保证金及须缴纳的土地出让金须为符合要求的自有资金，报名竞买时应提供相关说明材料，并分区域、分地块设定竞买保证金比例和成交价款交纳时间，对部分地块可要求竞买保证金比例不低于出让起始价的50%，同时成交价款须在成交后一个月内付清。

南京还限制地块报名总数，避免集中出让变身资本比拼。具体而言，同一竞买人及同一集团成员企业，在同一批次出让公告中所报地块数量，不得超过本次公告地块总量（不含高淳、溧水）的30%。这意味着，同一竞买人及同一集团成员企业，此次可同时报名的地块数最多为13幅（不含高淳、溧水）。这一规定，意在促进该市各片区土地市场的均衡发展、有序竞争，也有利于高淳、溧水两区住宅品质的提升。

重细节：从三大方面明确住宅提质新要求

一直以来，南京市规划资源部门高度重视新建住宅品质，在规划条件、方案审查等方面，提出比国家、省既有标准和规范更高的要求。此次土地集中出让之际，该部门进一步拓展有关管控内容，从公共空间再优化、建筑设计再升级、停车设施保安全等三大方面，助推城市空间品质的提高。

针对有的小区公共空间品质不足的情况，《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》规定，配套设施尽量集中布设，避免零星布局；地下车库顶板覆土深度不得小于1.5米，以提高绿化景观品质。

在建筑设计再升级方面，相关《通知》针对室外晾晒设施杂乱无序、自行封闭的阳台颜色形式风格迥异、紧临交通干线窗户不隔音等情况，从天际线处理、平面设计、室内及户型设计、立面设计、附属设施等方面，提出一系列新的管控要求：地下车库地坪面层不得采用低品质水泥砂浆面层；立面应使用耐脏、耐老化、易清洗的高品质板材；当卧室、起居室（厅）布置在噪声源一侧时，外窗应采取三玻两腔等隔音降噪措施；新建的商品房小区应统一封闭阳台，并扩大阳台进深……这些要求十分细致，给人“小区里里外外都考虑到”的感受，传递出为群众着想的温度。

在停车设施保安全方面，也有一系列高标准的管控要求。例如，居住区原则上应采用人车分流的交通组织形式，住宅建筑除访客车位和特殊车位外一般不得设置地面机动车停车泊位；进一步减缓非机动车坡度，提高坡道防滑要求；鼓励在高层住宅小区内设置电动自行车集中存放和充电场所，该场所应当独立设置，并与高层民用建筑保持安全距离。

强监管：竞得土地后6个月内住宅不得上市

强有力的监管，是两份《通知》传递的重要信息。

近年来，在南京市房地产市场中，联合开发现象屡见不鲜，个别地块四五家企业联合开发的现象。为了有效规避个别企业进行投机性土地购置，南京市此次提出“限转让”的措施，对竞得人在签订土地出让合同后的项目主体变更行为加以严格约束，对合作开发等行为进行规范。

相关《通知》明确要求，竞得人在签订土地出让合同后，可按出让公告约定在所占股份大于50%的情况下成立项目公司，土地使用权可申请变更至项目公司名下。地块开发建设产生违约责任的，除项目公司外竞得人须承担主要责任；项目公司发生失信行为的，记入竞得人的企业信用记录。

此外，部分地块可设立不得联合报名竞买、不得合作开发的条件，竞得土地后可按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让。

为了让购房者住得更安心，确保住宅项目工程质量和建设品质明显改善，南京对土地出让后的开发、建设、销售等行为提出更高的监管要求：为确保工程建设质量和施工安全，保证科学的设计和施工周期，在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证；申领预售许可证时，需由房产部门会同建设部门现场核实进度，符合要求的方可销售；对住宅用地出让后的开发建设行为，该市各有关部门将联合监督，在项目竣工后施行联合验收；对未达到规划条件及土地出让合同约定建设的，有关部门会将企业失信行为记入信用记录；对因工程质量问题突出等违法违规行为造成重大社会影响的，该市将限制相关企业参与南京土地市场竞买。

新华日报·交汇点记者 徐冠英 刘春

图片来源：视觉中国

编辑: 刘春