拿地TOP 3，销售排名21位，建发“大跃进”的隐患

转眼间，无论是遗憾或是圆满，大半年已过半。

一路披荆斩棘，一路风雨兼程，房企这大半年的努力和奋斗都折射在成绩单中。

地产浪潮纷纷扰扰，房企各领几年风骚。

在上半年，建发以自己大手笔的拿地和销售的快速上升，成为又一匹新晋地产黑马。

壹

回顾建发上半年的拿地过程，简直就是不断刷新当地纪录，不断超越自己的一部励志史。

今年1月份，建发在土地市场上就以104亿元的拿地金额独居鳌头，成为当期唯一一家拿地破百亿的房企。

泉州、温州、上海、杭州、厦门、无锡、广州……建发出现在很多城市的土拍现场，势如破竹。

4月份在广州的首批集中供地中，建发所拿下的横沥岛义沙涌以西地块，就以高达45%的溢价，刷新了南沙区当时的地价记录；在杭州首轮集中供地中，建发于5月7日拿下的拱墅区一地块，除了溢价达到29.33%之外，38%的自持比例更是创造了杭州近两年半以来的最高自持纪录；而在上海，建发还因和融创联手拿地而创出的高溢价被普陀区政府约谈。

在孤注一掷的豪情支撑下，建发上半年的拿地金额惊人——在中指院2021年上半年拿地榜单中，建发房产以723亿元的拿地金额冲进了榜单TOP 3，仅次于万科和保利，力压碧桂园和融创。而纵向比较，建发拿地金额同比上涨约165%，排名暴升了16名。

不仅在土地市场攻城略地，所向披靡，建发的销售业绩增幅也颇为耀眼。

根据克而瑞的排名显示，建发房产前6个月累计实现933.7亿元的销售规模，销售排名为21位。在去年同期的同一机构的榜单中，建发房产的排名仅为36名，销售额不过363.7亿元。

而2021年，建发的销售目标为1200亿元。

行程才过半，业绩已经完成了一大半，建发成为房企中的早行者。

贰

探究建发这匹黑马横空出世的地产大环境，或许才能够理解其对于规模的渴求程度。

今年的整体环境，对于房企来说，并不友好。

在需求端而言，在很多城市房贷利率不断攀升，一些城市还出现贷款额度紧张的状况。6月份，贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%；18个城市的二套房利率超过6%，其中上海二套房贷利率达到7.2%。

作为绝大多数居民买房的必备杠杆的房贷，如今不仅利率在攀升，而且也是你想贷随时都能贷。

在供给端，央行将“三道红线”试点房企商票数据纳入监控范围，要求房企每月将商票数据随“三道红线”监测数据上报，此举使得房企供应链融资受到严控，也使得房企资金链再次承压。

而上半年密集出台的200多次调控，以及对于保障性住房和共有产权房的提倡，都在不同的路径呼应着“房住不炒”的大基调。

在市场进入防御和收缩阶段，只有那些突围而出跑在前面的房企才有制胜的机会。

根据克而瑞的数据显示，今年前6个月，百强房企实现全口径销售额共约70061亿元，同比增长38%。当融创以64%的涨幅，达到3208亿元的全口径销售额之际，也终于跻身于碧桂园、万科和恒大所在的全口径销售规模在3000亿元以上的阵营。同时，19家房企销售额突破千亿，较去年同期大幅增加。

房企分化是个老话题，可每一年，房企的规模厮杀都在升级。

在两个人遇到熊的寓言故事中，他们快速奔跑的逻辑已经不是如何跑赢那头熊，而是跑赢另一个人。

在房企极速奔跑的队列中，建发只不过跑得更快。

叁

在进军千亿的明确目标指导下，建发的“大跃进”本也无可厚非。

不过，《增广贤文》有曰，“力微休负重”，很多时候，野心并没有与之匹配的相应能力。

与建发在土地市场所展现出来的真金白银的实力，以及销售额的大幅增长形成鲜明对比的是其走低的毛利率与攀升的负债率之间的不断背离。

根据东财Choice数据显示，作为建发房产主要负责房地产开发、物业管理及新兴投资业务的子公司——建发国际，在2020年的销售毛利率为17.17%，而2019年和2018年，销售毛利率分别为25.86%和33.26%。

与此同时，建发国际净负债率在2018年和2019年都超过170%。

在2020年6月末，建发国际剔除预收款后的资产负债率为79.24%，现金短债比1.87，踩了“三条红”中的两条。 在建发国际“三道红线”由橙转绿之后，《证券市场周刊》曾发表题为《建发国际集团：三道红线转绿假象》的文章，对其神速转绿提出质疑，其核心论点有两个：

第一，永续债的发行和管理方的输血是建发国际的“及时雨”，“不但优化了负债表，而且迅速达成了监管要求的“三道红线”，公司真实的资产负债表已经扭曲。”第二，建发国际集团的少数股东权益也是大幅增长，而权益规模远超归母权益的少数股东获得的净利润却少得可怜，成为明股实债的温床。

明股实债的做法让环环想到上次分析的阳光城，看来，财技美容已经算是行业公开的秘密了。

而建发突飞猛进的发展态势却让环环回忆起了福晟的发展历程，曾经的深圳领头羊在2019年接连被爆出贷款逾期、股权冻结、股价暴跌及负债累累等问题，给市场留下了一个操之过急的案例，也在警示同行者：行稳才能致远。