大家好，我是老言。
这几天看了下赛迪顾问的统计，围观了下全国百强县、百强区的数据。
东部城市和珠三角果然强势，中部地区上榜的都少之又少。
以TOP100城区来看，江苏、广东位居前列，分别上榜22个、20个城区，而在百强县中，江苏、浙江、山东霸榜，三省合计占比接近6成
可以看出，中部地区的经济离厉害的那一批还是相差甚远。
像深圳南山区这种，2020年GPD总量达到了6500亿元，超过了相当一部分如南昌、哈尔滨、太原、南宁等省会城市。
放到百强城市当中，都是接近TOP30的存在。
超级城市，果然恐怖如斯。
老言特意看了一下，作为GDP百强城市的衡阳，2020年排名69位，GDP总量达到了3509亿，这算得上是一个不错的成绩了。
毕竟全国有300多个城市，排在第69位，也堪称中国城市第一矩阵。
但实际在大多数人印象里，衡阳依旧还是一个三线甚至四线的小城市，工资低、消费高、房价泡沫大，随时准备突破天际。
作为一个主讲本土房产的号，老言今天就从不同角度理性地聊一下衡阳和衡阳房价在众多城市中处于一个什么位置。
先从经济上看，2020年衡阳市GDP总量3509亿，排在湖南省第4，全国第69位，同比提高了4%，上升了4位。
经济总量上看，衡阳市虽然说不上特别出彩，但是也超过了全国3/4的城市，在湖南省13个地级市中也属于第一梯队了。
在从人口来看，第七次人口普查中衡阳市常住人口664.52万，排名全国第55位，依旧属于湖南省人口第二大城市。
并且在湖南省人口老龄化程度排名中，排名第9，算得上相对年轻。60岁及以上占人口总数的20.19%，65岁及以上的占比人口总数的14.74%。
而人均收入上，2020年衡阳人均收入29380元，排在湖南省第四，略高于全省平均水平，低于全国的33189元。
这几个方面，衡阳市在湖南也属于第一梯队的城市，在全国来看也属于平均往上。
而经济、人口、人均收入等因素也直接影响着房价走势，按逻辑，衡阳房价应该与之匹配在同等排名水平线上。
但是并没有。
据统计，衡阳市2021年6月市区房价排在湖南省第9名，整个市上半年房价排在湖南省第10名。
而7月，在全国城市统计中，衡阳市全市房价排名第248位，属于吊车尾的那一批。（此数据包含整个衡阳市的住宅的新房、二手房、挂牌）
这样一看，衡阳市房价似乎还有很大的潜力空间，毕竟目前的房价与衡阳的经济、人口、收入排名水平并不匹配。
我想这也是这几年众多大牌房企纷纷跑到衡阳来搞开发的一个重要原因之一。
对比差不多的常德、岳阳，和稍逊的株洲、郴州房价，理论上，衡阳房价被低估了，应该还有上升的潜力。
但实际上衡阳这两年的房价一直处于这个水准，甚至受各方面影响，还略有回落。
我们分析一下导致这个不匹配的原因。
从大环境上来看，国家在2016年底就开始坚持住房不炒，并且在陆续的几年里颁布出台各种政策来限制房地产炒房行为。
整个湖南省也属于响应住房不炒的模范标兵，作为新一线省会长沙，在2020年新一线房价排行榜中倒数第一。
其次，衡阳的城镇化率偏低，低于湖南同等水平，只有54.27%，远低于全国的63.89%。
城镇化率偏低导致乡镇还有很多人口未迁移到城市，未能享受到人口大市带来的人口红利，因为乡镇人口均创造的GDP会低于城市人口。
其原因也是因为衡阳并未有足够多的就业岗位去吸纳乡镇人员进城就业安家。
从图表可以看出，自2016年开始，衡阳的第二产业就开始下滑，到2020年只占GDP总量的33%，而同被列为副中心的岳阳则有40%。
而第二产业的萎缩和没有大型的高新产业和金融行业，导致稳定、高薪的就业岗位不足，使得人才难以留住和城市人口净流出。
乡镇人口不往城市聚拢，青年人口往外流出，这些都是购房需求点的主力军。而城市购房需求被2017、18年已经消化一大波，加上近几年各大房企又不断地来衡买地建房，导致2019开始房地产出现疲软，成交、价格回归理性，甚至稳中暗跌。
当然，这也不止是衡阳一个城市的问题，同样被列为省域副中心的岳阳也是如此。
7月，新房环比跌幅0.7%，在全国排名第一，市场略显疲软。
所幸的是管理层也发现了问题，今年多个文件和政策密集出台，支持中部崛起。
并且衡阳政府这几年大力发展高新产业园和其他配套设施，这两年基本搭建完毕，也不断对外招商引资，促进衡阳产业升级。
在更高层面，管理层也对衡阳寄予厚望。今年7月，中央发布《中共中央 国务院关于新时代推动中部地区高质量发展的意见》中，把衡阳列为中部六个区域重点城市之一。
紧接着，8月2日，省政府正式发布《支持衡阳市加快建设省域副中心城市的意见》，目标在2025年省域副中心城市基本建成，地区生产总值达到5500亿元。
在《意见》中，湖南给了衡阳5个区域中心，定位很高。
从对外开放到消费，再到教育、卫生都有涉及。
可以说是这些年来衡阳最受重点关注的一次。
希望衡阳政府能够抓住这次的机遇，让衡阳成为湘南中心，坐实省域副中心的位置。
相信这一系列的政策出台，会为衡阳未来发展带来多重的好机会，这座底蕴深厚的城市能够再次崛起！
新的雁城，依旧未来可期！
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