复盘被约谈的恒大：风波四起，如何破局？

恒大突然被约谈了，而且是央行和银保监会。

约谈内容并没有出乎外界预料，与近期恒大被曝出的债务风险相关。有业内人士指出，金融监管部门对单个房企进行直接约谈，较为罕见。

此前，外界对恒大遭遇债务风险的传闻猜测不断，也确实曝出了一些事件。这一次央行和银保监会的约谈，等于从监管层面坐实了恒大近期确实遇到了麻烦。

图片来自恒大集团官网

对约谈逐句表态

消息发酵了一整晚，恒大终于在20日清晨发布了一份声明。

从字面上看，声明相对简洁，基本是按照约谈要求内容逐句进行了表态。

比如“将全面落实约谈要求，坚定不移贯彻落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，切实履行企业主体责任，全力以赴、想尽一切办法确保工程建设，保质保量完成楼盘交付。”

再比如“坚决依法依规做好重大事项信息披露，绝不传播并及时澄清不实信息”。

恒大还在通报结尾处表示，要“以最大决心、最大力度保持公司经营稳定，化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定”。

有趣的是，恒大还顺手进行了一次信息披露，对“恒大与小米洽谈出手65%股份”的传闻进行了回应，称战略股东引进过程中，恒大汽车曾与小米有初步交流，并未深入洽谈推进。

“这是央行首次对房企直接约谈，说明当前金融监管部门对大型房企金融风险的关注，央行约谈有更高站位，即防范房企流动性风险演变为金融系统性风险。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，约谈说明监管部门希望看到“恒大积极应对危机、走稳每一步”的走向。

约谈一事也导致恒大系三只股票今日出现股价下挫。其中中国恒大（03333.HK）截至盘中为4.90港元，跌2%。不过三只股票此前已连续多日下行。

债务危机疑云

去年9月，网上突然流出一份文件，称若恒大与深深房重组未能完成，将引发1300亿元战投转为负债，从而导致恒大负债率猛增至90%。恒大先是声明称文件系捏造，但随后却马上与苏宁张近东、正威王文银等开启了战投转股谈判。

到了11月，恒大宣布将1257亿元战投签订补充协议转为普通股，剩余43亿元由恒大现金支付回购，与深深房的重组宣告终止，战投问题解决。

外界本以为危机就此解除，然而今年5月底启动“5·31购房节”优惠营销后，有关恒大流动性出现问题、项目工地停工，恐引发资金链断裂、债务违约的消息再度浮现。

对各类传闻，恒大在6月7日发布声明，对一些质疑进行了回应。那份声明中透露了一点——个别项目公司存在极少量商票未及时兑付的情况。

同时，恒大不断向外界通报提前还债、“三道红线”降档等消息。

到了7月，有关恒大“遇险”的担忧被激化。7月19日一天内，广发银行江苏宜兴支行突然申请冻结恒大1.32亿元资产，湖南邵阳住建局发布通知暂停了恒大两个项目的网签交易，并称其存在账外收存和使用预售资金及蓄意逃避监管行为。

对于邵阳项目，恒大随即宣布整改。而面对广发银行发难，恒大通过公告强硬了一把，称将诉诸法律。搅动市场情绪三天后，双方发布声明达成和解。

一波未平一波又起，7月28日，淮北矿业以恒大方拖欠工程款和违约金4.01亿元为由，宣布起诉恒大及下属公司。之后恒大公告称，恒大地产集团有限公司不是合同主体，涉诉无法律和合同依据，恒大地产集团有限公司已依法向法院提出异议。

“中国恒大”与“恒大地产”

“密集讨债很大程度上说明企业声誉出现了重大问题，所以导致各类债权人有‘撕破脸’的考虑，于恒大而言，应对起来自然压力更大。”严跃进认为，风吹草动便引起市场恐慌，多少是因恒大债务规模太大，大家对其风险有担忧。

在各类传闻不断发酵的时刻，8月17日，恒大地产集团突然变更了工商信息，许家印不再担任其董事长，并从公司高管的名单中完全退出，一同退出的还有法定代表人兼总经理柯鹏，三大职位的接任者均为恒大老兵赵长龙。

关于上市房企有一个冷知识——上市公司主体与房地产开发公司主体不一定是一回事，甚至股权可能也没有直接关联关系。

“恒大地产集团”与“中国恒大集团”便是如此。根据恒大地产债券公告，中国恒大通过多级子公司持有恒大地产59.90%的股权，中国恒大董事局主席许家印正是恒大地产的实际控制人。

但外界往往分不清这一点。那天下午，一些社交平台陆续出现了有关“许家印要跑路”的猜测，该消息也一度冲进微博热搜榜单。

随后恒大地产集团发布公告，表示2017年因与深深房重组需要，许家印兼任恒大地产董事长，鉴于深深房重组已终止，公司决定赵长龙接任董事长并担任法定代表人。

在2017年许家印接过恒大地产董事长之前，该职位曾长期由赵长龙担任，这一次也等于是赵长龙的“复任”。恒大地产公告也称，除重组深深房期间，许家印从未兼任中国恒大旗下任何产业集团的董事长。

卖资产加速回笼资金

恒大去年便提出“高增长、控规模、降负债”的新战略。恒大曾在6月底宣布，上半年末有息负债规模为5700多亿元，比去年最高时的8700亿元大幅下降，实现一条红线“转绿”。

多位业内人士均向南方+记者表示，恒大债务规模过大，除了大规模扩张和开发外，也与近几年大量烧钱投资新领域有关。

恒大汽车（00708.HK）此前的盈利预警显示，上半年预计亏损约48亿元。新能源汽车产业有着前期研发投入巨大、回报周期长的特点，因而恒大汽车一直在“烧钱”。截至去年末，恒大在新能源汽车方面累计投入474亿元，其中研发投入高达249亿元。

恒大的危局已经引发评级机构重点关注。

恒大汽车一直在“烧钱”

标普在8月6日宣布将中国恒大及子公司恒大地产、天基控股评级下调至CCC，评级展望为负面，理由是未偿付风险正在上升，各商业方的资产冻结增加，表明流动性紧张。

外界能看到的是，恒大似乎加快了资产处置速度以回笼资金，缓解流动性压力。

比如在8月10日，恒大宣布正接触几家潜在独立第三方投资者，探讨有关出售其部分资产，包括但不限于出售恒大汽车和恒大物业部分权益。

而在此前，恒大已多次出售旗下资产，包括旗下嘉凯城、恒腾网络等，累计回笼资金超90亿元，还从深圳市高新投集团有限公司股东中退出，万科子公司成为7.07%股份的接手方。

但恒大的经营状况和负债细节，或许要到8月底半年报披露后才能真正得知。

“目前部分房企危机主要受调控政策所致，调控政策打破了房企原来‘负债驱动规模增长’的模式。”同策研究院研究总监宋红卫认为，恒大目前面临的风波，表明过去房企靠杠杆驱动的生存模式已然成为过去式，眼下一系列调整，或也是其顺应时势、自我提升的契机。

【记者】葛政涵 周中雨

【作者】 葛政涵；周中雨

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端