第二轮集中土拍中，上海远郊金山也成为了土地供应大区，本次金山共计出让3幅涉宅用地，其中2幅位于金山新城，1幅位于朱泾镇，这3幅土地在金山区来说，都有一定受众，但对于市区客，这里依旧不是最优选择。
朱泾：地块周边荒凉，交通、配套不成熟
地块名称：金山区朱泾镇JSS2-0201单元B06a-01、B06b-01地块
四至范围：东至珠泰路，南至金南街，西至珠宁路，北至众益街
用地规模：8.90公顷，89000平方米
容积率：B06a-01地块1.5，B06b-01地块1.3
要不是金山本地客，可能很多不知道金山朱泾，它是原金山县政府所在地，1997年以前是金山县政府所在地，在金山撤县设区后，金山区政府才搬到了现在的金山新城。
所以朱泾镇，是一个城市界面看起来还不错的区域，起码配套、医院、学校能够自给自足，底子不错。
不过当区政府搬离后，朱泾的发展也就相对缓慢了下来，再或者说，金山的重点发展已不在朱泾区域了。
以这个角度来看待朱泾的楼市以及本次拍卖的土地，朱泾镇都还是上海相对冷门的区域。
这幅土地坐落在朱泾板块西南侧方位，以朱泾镇来看，这幅土地也是在朱泾城区发展饱和后，向西开发的一处新区域，四周除了荒地以及旁边正在建设的动迁房外，无任何配套设施，更不用提居住环境了。
地块实景
朱泾镇的“交通枢纽”朱泾汽车站位于亭枫公路罗星路交叉口，同时也是整个朱泾镇的商业核心，包括东林寺、各大商业以及沿街店铺，而本幅地块距离朱泾“交通枢纽”也有约1.8公里的直线距离，在朱泾镇这个小区位上来看，优势尚不明显。
地块与朱泾汽车站的距离有约1.8公里
前不久，国家发改委网站印发《长江三角洲地区多层次轨道交通规划》的通知（发改基础〔2021〕811号）文件，市域铁路南枫线位列其中，这条干线就途径朱泾，虽属远郊铁路，但对朱泾远期发展也会产生一定影响。
市域铁路南枫线规划图
但短期来看，本幅土地上的商品房，面向的依旧是朱泾本地客，至于本地客能否接受该幅地块的位置，看现在地块四周的发展，也不太好说。
追溯到朱泾板块上一次土拍，还是2020年2月12日上海城投拿下的一幅城中村改造地块，当时成交楼板价约10960元/平，这幅土地的价格比金山新城略低，同时又比更远的枫泾高出不少，处于金山的中位水平。
按照这一行情来看，这幅土地的起始楼板价超过1万/平也属于正常范围，但具体多少，要等待最终公示结果。
但是不管土地价格多少，至少目前来看，朱泾的商品房售价已经突破3字头，以3万/平均价做对标，或也是该地块未来商品房的一个参考值。
金山新城：北侧地块买未来，南侧地块更成熟
地块名称：金山区金山新城JSC10401单元1-02-01地块
四至范围：东至旧港河，南至龙堰路，西至卫零北路，北至龙湾路
用地规模：10.77公顷，107700平方米
容积率：1.8
金山新城作为区政府所在地，它的发展已十分成熟，只是金山新城的东西两侧，都有石化基地，同时现代人对环境的诉求又相对较高，再加之金山远离城区，即便已有金山小火车，这里也没能引入太多外区客的关注，依旧是个封闭的郊区卫星城。
因为金山新城东西两侧都有石化，因此只能向北发展（南侧靠海），本幅待拍地块就是向北延伸的一个缩影，而近些年，金山区的供应主力也集中于此，比如光明金山府、铂翠廷、金玥湾等项目。
地块实景图
该幅地块位于金山医院北侧，金玥湾东侧位置，地块周围还处于一片待开发阶段，但整体而言，周边已经有多个商品房项目，待这些商品房交付后，对这里的居住氛围能起到一定改善。
另外，金山万达广场距离地块有约1公里不到，而万达商圈也是金山这些年重点打造的区域。
而且在地块四周，还有大量可开发土地，日后商品房以及商业还会在这里拔地而起，所以对于本地客来说，本幅土地在区内是具备一定优势的。
地块实景图
当然，本幅地块所在位置距离金山卫站相对较远，需要公交接驳，进入市区的优势显然没有金山新城南部区位好。
而这就要提到金山新城的另一幅待拍土地。
地块名称：金山区金山新城 JSC10501单元13-04地块
四至范围：东至战斗港，南至13-05 地块（山鑫阳光城），西至13-03地块（山鑫城市广场），北至卫清西路
用地规模：1.9公顷，19000平方米
容积率：1.6
该幅土地位于金山新城南部范围，距离海边不足2公里，与上一幅土地相比，这幅土地的周边现状更加成熟。
地块距离海边不足2公里
地块北侧就是百联购物中心，也是金山新城的一大商圈，旁边被山鑫阳光城住宅小区所包围，可以说，这幅地块在已开发相对饱和的金山新城南部范围是非常稀少的涉宅地块，但此种稀缺性也只针对本地客，毕竟金山区很闭塞。
地块周边城市界面，干净整洁
城市界面看起来比较整洁，地块北侧除了有百联外，周边还有沿街商铺，基本在步行范围内就能享受金山新城相对成熟的商业配套。
不仅如此，该幅土地也有商业体量，只是地块面积太小，去除商业后，供应商品住房将十分有限。
地块实景
目前金山新城的新房售价约2.8万/平多一点，处于上海洼地，如果不经常外出进入市区，长期居住在此还是比较舒适的。
地块与金山卫站有约1.4公里直线距离，相对上一幅土地来说，具备了出行优势。
所以整体来看，金山新城的两幅土地，如果想要预期，那么金山区金山新城JSC10401单元1-02-01地块比较合适，但若想要成熟生活氛围，还是金山区金山新城 JSC10501单元13-04地块更优质。
但整体而言，由于金山新城本区客对市区依赖程度不大，目前来看这里的交通也只能起到锦上添花的作用。
最终，金山3幅涉宅土地会被哪家房企竞得，一起期待吧。
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