约谈之后，惠州路在何方？

万万没想到，往年8月份还在清闲度假的大嘴，现在却忙到飞起！兄弟的酒局一轮接着一轮，俺媳妇都发话了：再喝，就别回家了！

哎！大嘴也没办法，只是现在兄弟们苦啊，大嘴也帮不上啥忙，陪聊总还是可以的。自从上次住建部大大们cue到惠州之后，大家的心一直悬着。

约谈之后出新政，这几乎是共识。爱玛，可紧张坏了惠州一票地产人……

这一周来，东莞出了“莞八条”，广州黄埔收紧人才政策，深圳热议大学区政策……湾区调控开始轮动起来了，惠州新政的“靴子”还未落下……你说心惊不心惊？

新政几时出？惠州这个湾区鲜见没限购的城市，这轮是否还能有过去五年的幸运？是否会有政策性限购？大嘴跟大家一样现在最关心这几个话题。

等政策期间，“被约谈”的凝重氛围，似一股侵袭夏日的超强冷空气……已经对市场成交显现出超级明显的“成效”……

7月的网签数据跌入冰点，看完，大嘴倒吸一口冷气！——据相关监测显示，惠州市（四区三县）2021年7月新建商品住宅网签8502套，共计91.65万㎡。套数和面积均环比下跌18%左右！同比网签量近腰斩！偶买锅，兄弟们扶住我！

△数据来源：惠民之家

惠州市场的一夜转冷，不是嘴上说说，它是来真的！之前一直期盼疫情之后暖风来的销售兄弟吐槽：想不到等来的是寒风凛冽！

不过，熟悉大嘴的朋友都知道，大嘴对惠州楼市一直以来都是很有信心，也坚信方法总比困难多。所以今天大嘴火车往楼市下半场跑跑，看看兄弟们是如何探讨怎么活下去，并且好好活！坐稳，发车！

01

地产圈越来越“人格分裂”：

卖房不赚钱还被骂！

“卖房真的不赚钱了，嘴哥。”这是大嘴近来在酒桌上听得最多的一句话。“现在的市场是房价配不上地价，收入配不上大家！”最近被搅得焦头烂额的房企兄弟说完一口闷下一瓶衡水老白干（他以前只喝飞天，现在据说不挑了……

兄弟的委屈，大嘴也了解。地产人收入陡降，背后根本上还是房企盈利能力走低！

中指研究院发布的《2021中国房地产百强企业研究报告》显示，2020年全国百强房企净利润率为11.2%。亿翰智库统计显示，截至2020年，其跟踪的50家典型房企的平均净利润率为11.6%，净利润率在10%以上的企业数量减少至28家。

△来源：《2021中国房地产百强企业研究报告》

地价高，房价被限制，这种情况下，即使10000出头的房价，在普通公众看起来仍然不低，但对房企而言，惠州这样的房价，和内地县城差不多，项目忙活一年算下来基本没利润。

更令人悲伤的是，部分房企为生存下去，开始在房子质量上“减配”……最终导致收楼后的一地鸡毛。

更值得警惕的是，过去房地产市场粗放式发展、房价粗暴上涨下掩盖的各种行业问题，也将在市场冷静期渐渐浮出水面。

对比开发商忙活一年，可能净利润只有5%—8%（有些还不赚钱），大规模联动中介兄弟们分走的那部分高额“佣金”，就越来越让开发商肉疼……不用联动，这个城市还能卖房吗？

惠州楼市这轮有机会“静一静”，也希望兄弟们能寻找到更为专业、精细的行业发展模式。

最近市场降温，“0首付”、“全线9折”等优惠活动又开始多了起来。经历过2013-2014年那波惠州楼市低迷期的人，对通过打折走量来渡过难关抱有美好的期待。

不过大嘴提醒一下，上一波走量自救成功，在于后期的行业政策“小阳春”。2014年之后，中国经济进入新常态，“稳增长”和“去库存”成为时代潮流，2015-2016年一二线房价迎来上涨。临深的优势让惠州最终走出了泥潭。

人不可能两次踏入同一条河流，立足当下大嘴很难看到行业政策“转向”的希望。“房住不炒、三稳战略、长效机制”。或许兄弟们已经达成了共识，在没有打折空间的市场，基于涉房地产信贷持续的收紧，单纯“打折”已经无法救自己了。

兄弟们，虽然现在卖房不赚钱，地产人也被网友当“为富不仁”的周扒皮骂……但日子总还要过下去，咱还是积极想想辙吧！

02

就算不限制拿地，

开发商亏本拿地的时代也已终结！

7月27日，惠州红花湖一宗总建面约5.5万㎡的商住地块流拍。大嘴认为这其中既有地块本身商业占比过高的原因，也多多少少受到前一天“房企拿地销售比不得超过40%”消息的影响。

拿地占销售不超40%，其实也不是新政策。按照此前“三道红线”试点要求，拿地销售比是两个观察指标之一，只不过当时针对的是12家试点房企，而这次传言则是扩大到几十家试点房企。

相信大伙也都门儿清，这是给刚刚结束的第一轮集中供地模式打上补丁。

因为在上一轮集中供地后，不少城市土地溢价率依旧很高。特别是热点城市，房企在抢地时不计成本只求入场，等到冷静下来后算算：哎呀，这账算不过来。

于是，出现了“杭州宋都退地”事件……

作为杭州本土房企的宋都，在第一轮杭州土拍（5月7~8日）中冲得很猛，一举摘下5宗土地，成交总金额达到45.8亿，是获取土地最多的房企之一。

而退地的地块是5宗地中位置最好、最优质的地块，总价17.8亿，溢价率29.86%。

以前在处理这种高价地块的时候，一般是用“现金流滚资产”的方式，通过“高周转”快进快出，用另一个项目的利润平衡掉这个项目的亏损。在现在的大环境下，这种玩法显然不行了。

所以，被合作方“放飞机”的宋都，看看自家公司的资金状况：这块好地，要不起啊！一旦自己强行开发，未来损失的可不止17.8个亿，还可能导致整个企业的全线崩盘。

没法子，现在的房产行业的容错率越来越低，做错几步策略、拿错几块地，都会导致企业滑向尾部，甚至成为压垮企业的最后一根稻草。

经过两个月的思考，宋都只能含泪壮士断腕，就算5000万的保证金打水漂，被业内兄弟看笑话也只能咬咬牙：退了！

△来源：上海证券交易所宋都基业公司公告

对于这位兄弟，大嘴想说：你的损失，大嘴心疼，你的勇气，大嘴佩服！你的无奈，是开发商集体的无奈！

不过有些靓地，大家还是宁愿斯破脸也不轻易放手。

7月14日晚，中海保利联名“状告”万科跳价拿地“不讲武德”，使国有企业失去了公平竞争的机会，并建议调整竞标模式。这场“检举”并没有得到官方的支持。

这块被抢着要的地块离广州市只有一路之隔，算得上真正的临广地块，难怪让3大头部房企爱得疯狂。

说到底，还是现在优质地块太缺了！

要知道优质地块带来的高溢价是房企提供利润的途径之一，大家都想把钱花在最值得的地方，过去那种盲目扩张、亏本拿地的高周转时代或许真的结束了。

这对像大嘴这样的普通购房者来说，是一件大好事。

因为它意味着“高周转模式”的副作用之一——房子品质问题将得到改善。楼市下半场，或许不再是比谁建得多建得快，而是谁地拿得好，不亏钱，还能把品质建得更好！

03

提品质最伤感情？

下半场从拼速度进入拼品质！

竞品质，最近投拓兄弟们肯定对这3个字不陌生。

何为“竞品质”？简单来说，就是房企在拍地时要同时提交品质建设方案。

从北京最早提出并推行的“竞品质”模式的土拍规则，到杭州、南京、西安等城市纷纷效仿，这股“竞品质”的风潮已经在全国刮起来。

大嘴研究了下，北京的政策采取先竞地价再竞品质，标准也比较粗放，分别为绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术应用、及管理模式。

△来源：北京市规划与自然资源委员会官网

而楼市曾经的品质高地，杭州的政策则严格多了。首先竞品质，之后再竞地价，并把得分最高的品质标准作为项目建设标准。

杭州的严格政策也从侧面证明了，房企打磨产品的能力将变得越来越重要。

不管多豪气的开发商，只要你产品力掉队、品质不行，从一开始就没有上桌参与游戏的资格。

并且，杭州竞品质地块需要现房销售。

大嘴觉得，这肯定会劝退一批期待“高周转”房企。历来高周转都是没有好产品的。好房子，是需要花时间花心思慢慢磨的。

那些期待降标降配，通过牺牲品质控制成本的“猫腻”做法或将从源头上杜绝。

其实，杭州土拍品质先行，也是在响应政策。

7月23日，八部门联合发布整治规范房地产市场秩序通知，包含房屋质量问题的房地产开发是四大整治重点之一，通知还明确要用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

房住不炒，不是住破房，只有好房子才能真正的房住不炒。

未来，那些愿意停下来打磨极致产品、为了品质而自动内卷的长期主义者会是新政下最大的红利收割者。

说回惠州市场，目前土拍还是以“竞地价、竞配建”为主。不过大嘴期待惠州也能追随大城市脚步，早日将“竞品质”提上日程，让品质内卷来得更早一些，让开发商“品质竞赛”再激烈一些，让惠州楼市发展得更健康，让惠州人住得更好一些。

一圈火车跑下来，或许大家也看清楚了约谈威力之大，政策风向长期不变才更可怕……

8月的惠州楼市，就像一个赤膊上身的游泳健将畅游正酣，却突遇冰封水面……未来的惠州楼市，更像一队在湾区利好中亢奋奔跑了三年的急行军，突然停下来，大家集体呆住了……

但活下去，就要追求理想，温度和行业速度降下来的时候，或许也是结束一切因粗放发展带来行业弊病的机遇！

祝福惠州！