即便没约谈，惠州楼市也很焦虑！

时值三伏天，暑湿难耐。大嘴待在“破窑”里，听得外边蝉声聒噪，莫名地思绪烦乱。

刚走出门口，准备去东江边钓鱼解闷，雨却如万条银丝飘落下来。哎，七月的天，娃娃的脸，说下雨就下雨，让人一点准备都没有。

大嘴无奈，只好折回家刷手机打发时间。额，没想到就跳出来“惠州被住建部约谈”的新闻。

再想到，前几天看到那条“房企买地金额不得超年度销售额的40%”的新闻。看来7月的多变，可能不局限于天气呀！

其实，关于惠州被约谈，估计不少兄弟和大嘴一样，挺没有心里准备的。毕竟，最近惠州市场本就有点微妙。

近两个月，大嘴是时常能接到地产兄弟发来吐苦水的信息

大嘴也听闻这两三个月新房成交确实不如之前理想。最近，各位干地产的弟兄又排着队来诉苦，惠州楼市貌似真有点情况。

今天的火车上，咱们就在这个下雨天看一看惠州楼市当前的各种焦虑。

01

开盘推200多套 成交几十套

这不，7月初的时候，某业内兄弟就跟大嘴笑侃：“某项目开盘，早上93折、下午92折，堪比菜市场，早上、下午不同价！”

虽是一句玩笑话，可要当真如此，那正折射出当今市场的难处。后来大嘴也去打听了此事的原委。

原来该项目现场最低折扣实为92折，只是对外一直报93折，也许是开盘当天成交并不理想，所以，下午部分销售直接报最低折扣约客。

当天推出200多套，最后成交几十套。照此来看，不管折扣有没有分时段，但是卖得不好是真。

无独有偶，这段时间打折的项目确实不少。就包括被中介兄弟刷屏的这个仲恺项目，就像它的文案一样，不玩虚的，直接把9折底牌亮出来！

实际上，这个项目也算是仲恺红盘了，一出手就是9折，看来为了回款也是很拼。但根据信息，这个项目其实6月底就搞了一波9折，这一次算起来是“返场”优惠了。

说到拼，还看惠阳恒大百万花城，整个7月，它的优惠信息都不停刷屏。据说，最新优惠是92折。

当然，最意外的是，这段时间出现了首期3万的楼盘。据说，龙光玖悦城首期只需3万。

最近大嘴接的销售电话也多了起来，比如江北星河传奇的销售来电说首付15万起。还有位于博罗龙溪的佳兆业璞园，销售说买房送20年物业费，还送5万车位券。

没事刷下地产人的朋友圈，跟业内兄弟聊聊天，总能看到种类繁多的优惠信息，并在言语之间感受到他们的焦虑，难道市场真到了让人担忧的地步？

02

房价近1万3 地价破“9”

地产人各种担忧，市面上“让利钜惠”不时冒头。惠州楼市似乎陷入低迷状态？咱们看完真实数据再说。

翻阅半年报，全市均价12903元/㎡，同比上涨7.76%。（信息来源：惠州世联行）

在中指院公布的2021上半年百城房价中，惠州新房涨幅排全国前20。

△数据来源：中指研究院

实际上，虽然近期市面上部分项目打折促销，但是同期上调价格的也不在少数。特别是城区的金山湖东、北站新城等地，今年来价格涨了不少。

至于，不少人反映最近两三个月惠州新房成交跌了。实际上惠州近两月成交的确较以往少了，但是总体而言，成交量在大湾区各城中，是一直遥遥领先。

就拿今年上半年大湾区新房成交表现最亮眼、同比大涨86%的广州来说，新房成交套数为61063套，而惠州上半年新房成交63813套。

△数据来源：中原地产、佛山乐居、珠海乐居

从数据上看，惠州楼市其实还不算差。这些数字上看起来的“风光”，似乎也是被约谈的导火索……但实际上，穿越一季度的深圳调控影响，再熬过二季度广东疫情的打击，惠州楼市实质上已经“低迷”了两个月有余。

本轮调控已经进入拿地、房贷等地产行业根本性层面，影响也是史上最大。

先不说国内多少城市受调控影响，量价齐跌。就拿咱大哥深圳来说，6月二手房成交2575套，同比下降76%。

相比之下，惠州的处境还算过的去了。

上半年的漂亮数据，原本还是让大伙看到了点希望，不过也马上被“盯上”了。

这对期望走出广深疫情负面影响，即便淡市也在倾尽全力折腾的地产营销团队来讲，无疑是再增加一重焦虑。

大嘴认为惠州楼市当下三大焦虑：

1.走量严重下降。深圳调控加疫情，已经让惠州本地、外地购房者集体进入深度观望。

2.房贷审核极其严格带来的意向客户成交难、房企回款难!很多企业的现金流，受到严峻考验。

3.地产营销破局难！打打广告+启动渠道，习惯了高周转、来钱快的粗暴营销，惠州地产人学习起董明珠姐姐那种“务实”营销的心理压力空前巨大……

03

房贷收紧已令惠州“半限购”！

说到焦虑，其实，在住建部大大约谈之前，多年来楼市涨幅低于6%的惠州楼市，压力一直不小。

比如，大嘴知道，有些开发商兄弟明明一个周末只卖了几套房，却依然宣传“热销”、“火爆”。

不管是出于业绩倒逼的无奈，还是为了提振市场的信心，这样的宣传口径其实是对市场极为不负责任的行为，于行业的发展百害无一利。

越是在行业低迷时期，越需要谨言慎行才更有可能共渡难关。

因为，根据以往其他城市的经验，被约谈下一步往往就是更为严格的“限购”措施。

而实际上，据大嘴了解，房贷政策日趋收紧、银行不断提高惠州房贷审批条件，一些银行已在惠州实行了“外地人要满一年惠州社保”、“暂停二套房贷款审批”的政策——直让开发商大呼：这就相当于实质性的“限购”了……

农行发布的最新信息显示，从7月23日起，外地客在惠州购买首套房需提供1年惠州社保或纳税证明，二套房贷款直接不受理。

这说明，银行层面的“限购”早就悄悄开始了。

所以，大嘴也大胆呼吁一下：各位住建部大大们可以对惠州楼市稍微松口气放放心，惠州真的有在“稳地价、稳房价、稳预期”方面一直默默努力，未来也一定会将“房住不炒”的政策牢记在心。

要大嘴说，有压力才有动力嘛！相信在政策和市场的双重推动下，下半年惠州楼市肯定会朝着更健康的方向发展。

而对于刚需而言，下半年或许可以期待一下，自己心仪的楼盘以价换量。

随着惠州融湾入圈提速，惠州楼市的焦虑情绪也不会一直存在。长远来看，惠州的新房供应，也不能单纯为自己城市考虑，而是要保障整个深圳都市圈人才“居者有其屋”。

祝福惠州！