产业外溢两大层次，影响工作事业和房产价值，你的城市在哪一层！

产业外溢

产业外溢则是指公司和工厂不断地从大城市搬到房价和工资更低的周边城市的过程。

产业外溢是一个时代机遇，一个和当年改革开放30年一线城市飞速发展一样重大的机遇。一线城市飞速发展更加快速头部化，高竞争少部分人受益。

合肥蔚来工厂，河南富士康工厂，东莞华为工厂，都是产业外溢的典范。

随着产业外溢的发展， 以后中国经济地理分布将是：第一层，港口贸易金融总部，第二层科技研发，第三层内陆制造业和原产地。

产业外溢原因和两个层次外溢

为什么会产业外溢呢？根本原因是一线城市工资高房价贵啊。对公司来讲工资高，对员工来讲房价贵，两者都没有得到好处，白白把赚来的钱贡献给了一线城市。

产业外溢分成两个层次，工厂层和研发层。

工厂是被一线城市抛弃而被迫转移的。蓝领的工资低，在大城市根本买不起房产。甚至租房也困难（工人五千一月工资，而一线城市合租租房单间就高达两千）。工厂对环境的污染大，工厂比较LOW影响市容，工厂的税收没有消费区高，没有科技金融公司总部高。反正一句话，我大一线城市要产业升级赚更多的钱，你工厂也吃不消我的房租和房价。昨天我是需要你工厂，今天你工厂高攀大城市不起。

研发是主动分离。在金融的空手套白狼的高利润压力下，研发也不好过。研发要钱，前期也亏大量的钱。如果能在新一线城市找到月薪1万的程序员，那么何必去一线城市雇佣1.5万程序员增加成本呢？另一方面，杭州，武汉，成都等新一线城市都纷纷欢迎支持科技公司前来。

故产业外溢分成两个层次：

北上深周边城市只是承接工厂及其后的蓝领为主。

新一线城市承接研发或贸易或电商分部。如武汉成都承接科技研发分部，宁波承接外贸商务分部，杭州承接电商物流分部。南昌这样的内陆省会城市，一样可以承接下沉市场拼多多的多多买菜社区团购业务。

虽然产业外溢，新城建设，新区开发口号很响亮。

但是我们要看到，产业外溢的后劲不足。工厂搬迁是分散的。公司总部基本不搬，科技研发中心只是多城分布，最多新一线城市分部。

所以，

第一，周边城市新区能承接的只有工厂。

但是工厂是零散的，还容易失败破产。比如新能源汽车，江苏好几个城市没发展起来。拜腾，赛琳融资几十亿上百亿后都破产了。

第二，新一线城市能承接研发中心，但是人才供应可能依旧不足。

但就算是新一线城市，也不一定供应的上人才。

非一线城市在人才供应上跟不上。最重要的原因是，高科技高薪酬有积蓄人群更愿意定居大城市买房，以便实现他们的跨越阶层梦想。你不要看大家都义愤填膺地反对高房价，一旦有机会一线城市买房来圆跨越阶层的梦想，一个个立刻用脚投票，大山里出来的孩子背井离乡去一线城市买房安家比谁都积极。

产业外溢接受城市们的努力

都市圈内一线城市和周边城市一起发展有利于产业链一体化发展提升整体产出，同时能均贫富，让周边城市经济也发展起来。这对接受产业的周边城市或新一线城市绝对是个大红利。

而另一方面，产业外溢接受城市们正在努力地补齐短板，一个个积极地搞着新区开发。城市们尽力在短时间内把产业集群和需求市场做得更大，以便给与公司更大的优势。

产业集群是研发的试验田——格力 15 个研发中心全在珠海，丝毫不影响董大姐追逐 " 核心科技 "。而合肥引入京东方，就是 " 产业 - 研发 " 循环驱动的经典。合肥依托美菱、荣事达等本土公司和政策引导，吸引了美的、格力，成为家电之都。而后又依靠彩电集群，引入了面板产业。

京东方不仅将产线带到了合肥，也将研发落户了这里。毕竟每天和家电企业打交道，才能更敏感判断行业的趋势。而合肥面板产业集群，又促进 400 公里的南昌发展起了 VR 显示产业，世界 VR 大会更是永久落户南昌。紧接着，阿里、华为和微软，相继在南昌组织起了研发队伍。

而对于互联网企业而言，前往二线城市、利用产业集群，确实更有必要。之前大家的聚焦点都是 C 端消费者，现在的流行词汇是 " 产业互联网 "，服务对象是B端企业，最典型的例子，便是直播改造义乌小商品的销售模式。

产业集群恰恰是二线城市的优势所在，温州是皮鞋、打火机产业集群；平湖是毛衫产业群、海盐是光机电产业群、汕头是皮具集群。国内市场 11% 的文具都出自宁海县；南通家纺产业线上线下市场交易额超过 2200 亿元，占全国半壁江山。

诞生了 " 挖掘机指数 " 的长沙，在工程机械领域汇集了三一重工、中联重科等 4 家工程机械 50 强企业。产业外溢要到二线城市去，其实是一个肉眼可见的大趋势。

引领科研的第二个要素便是需求。新技术发展初期，需求往往集中在一线城市，比如 Web 时代，会上网、要上网、以及能负担起费用的，基本都在一线城市；而随后兴起的互联网生活方式，也都需要从一线开始慢慢试错、发展，随后向全国普及。

如今，大公司，也天天谈论的是消费降低，五环外青年，小镇青年，下沉三四线市场。甚至怎么深入田间地头，去二线城市甚至成为下沉业务的加速场。

2017 年，美团推出打车新业务，首站便是南京。而滴滴进军外卖业务时，三大城市也是无锡、南京、泰州。拼多多的多多买菜业务大本营就是江西南昌。而共享电单车业务，则更是一线城市罕见，二线城市喜闻乐见、战火连连。而郑州餐饮业的总收入突破 3000 亿元，稳居全国第四。既然主战场就在二三线城市，需要快速响应的研发，也要靠近前线。

除了牵引研发的产业和需求之外，二线城市的研发支撑也在改善。为互联网公司提供云计算支撑的数据中心，就形成了北内蒙古、南贵州的双核心网络。而苹果、阿里都公司的数据业务，都相继选择了贵州。

产业集群优势、需求市场壮大、数据中心扩散、5G 网络建设等等要素，都在抹平一二线城市之间的生产要素的差异。公司奔赴二线，不但有完整的配套设施，也是一种产业发展的趋势。

故一线的产业聚集效应仍在。金融，科技，商务还离不开一线城市。

科技公司的总部不会逃离一线，即使离开一线，年薪高达四五十万以上的员工们只要有钱还是会去一线城市买房，因为那是家庭财富的象征，是家庭财富的排行。很多还没买到理想房产的人常常一面用有价无市，只能横盘自住来形容高房价的房产，一面却为没买房而痛心疾首。

当然，并不是所有员工都是四五十万一年的高薪水。对于2万月薪以下的大部分白领员工，均价2万到3万的新一线城市是最好的选择。

而月薪5千到1万的工人蓝领们，则需要选个更加便宜的城市。这就是北上深周边城市只是承接工厂及其后的蓝领为主的城市。

可以预见，在中国产业外溢的大时代趋势中，那些产业外溢城市新区房产价值上涨是必定的事情。那些产业外溢接受城市或都市圈内的普通城市为了承接农村年轻一代进入城市的需求，房产价值上涨也是大概率的事情。

产业外溢对员工的积极影响

故从华为开始，到腾讯。业务赚钱的公司总是靠业务为拼命的员工着想，纷纷从一线高房价城市搬到新一线城市。累死累活996加班的员工，不用再面对北上深那种高达7万一平的房价，也许这才是真正的福报吧。

虽然一线城市黄金地段总部大楼能给公司带来高贵华丽的面子，但是一线城市与天比肩的高房价也让广大员工叫苦不迭。

在深圳，假设一家在南山科技区的公司员工坐公共交通上班，如想在单程 30 分钟范围内买房，最低房价 7 万，在单程 1 小时范围内买房，最低房价 5 万。

一个员工想要在一线城市安家，买 5 万 / 平米的80平米商品房，需要 400 万。而按照高薪行业一线人员996加班福报，9点上班9点下班还不算加班（996是福报，007才是资本家的追求）。那么这个员工要早上 7 点起床，晚上 10 点回家，背两三百万的贷款，每天挤一个小时的地铁，996+几百万房贷+长通勤时间，长期足以压垮一个人。

上海各环房价

这就是很多一线城市社畜的现状。更有甚者，在上海上班，房子买在太仓、昆山甚至苏州的比比皆是，一趟通勤下来，公交车、地铁、高铁和共享单车一个都没拉下。

因为决定一座城市市区房价的，往往是老板高管的收入而不是员工收入的平均数，老板们买得起市区的高价稀缺房产，而普通员工用上六个钱包三十年房贷也只能去郊区买房。比如上海张江尽管是科技人才的聚集地，但张江房价的定价权却掌握在能够套现股票的企业高管手里，而不是格子间里加班的普通员工。把研发中心搬到房价物价相对低廉的二线城市，似乎是一个可行也必然的决定。

早在 2012 年，马化腾就在深圳一场 IT 论坛上明确释放了一个信号：出于员工的生活压力，腾讯正在考虑把企业布局向二线城市转，在二线城市增加研发中心。要知道，当年深圳商品房均价还" 只有 "2 万 / 平米。

两年后，腾讯在成都设立了天美游戏工作室，接着便诞生了 " 天天 " 系列产品，以及长期霸榜的《王者荣耀》。华为投资总额高达 400 亿的最新研发中心也没有放在张江，而是选择了与苏州交界的上海青浦，房价连 1 万都不到。这其实说明了一个道理：科技研发不必执意留在一线。

华为的一位高管曾算过这样一笔账：公司在北上广深核心地段拿地不难，但假设员工坐公共交通上班，单程 30 分钟内最低房价 7 万，单程 1 小时内最低房价 4 万，年轻员工要么买贵的房子背不起房贷，要么买便宜房子每天通勤累死，何谈奋斗？

在中国因中美竞争而引发的产业升级新区开发的大背景下，公司们要未雨绸缪、居安思危、高瞻远瞩，把研发基地分流到成本更便宜的新一线城市，把生产基地搬到二三线产业链周边城市，不光是企业成本控制的理性选择，也是在一线城市房价长期走高的当下，对寒门员工们的一种负责。

公司研发中心到底是坚守一线还是转移新一线，考量的不仅是决策者的能力与视野，还有他们选择 " 为谁发声 " 的决心。

三大经济圈的产业外溢

中国三大经济圈都开启着产业外溢。产业有外溢到经济圈内其他城市的，也有直接外溢到其他经济圈的。

粤港澳大湾区由香港、澳门两个特别行政区和广东省广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆（珠三角）九个地市组成，总面积5.6万平方公里，2018年末总人口已达7000万人，是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。

长三角经济圈或长江三角洲城市群：以上海为中心，位于华东地区，包括：上海，江苏省的南京、无锡、常州、苏州、南通、盐城、扬州、镇江、泰州，浙江省的杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州，安徽省的合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城等26市，区域面积21.17万平方公里，约占中国面积的2.2%。

首都经济圈（又称首都圈）是我国目前最重视的规划项目，包括北京市、天津市以及河北省的保定、唐山、廊坊、石家庄、沧州、秦皇岛、张家口、承德、邯郸、邢台、衡水等11个地级市和定州、辛集2个直管市。其中北京、天津、保定、廊坊为中部核心功能区，京津保地区将率先联动发展。首都圈包括北京市、天津市、河北省 [1] ，该区是中国的政治、文化中心和近代中国经济中心之一。