“三价就低”原则执行 个别银行停止接单房贷业务

最近，二手房调控一波接一波，而在上周五，上海多家中介收到消息，房贷审批将执行“三价就低”原则。即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。

对于二手房的管控，正在向房贷环节靠拢。

“三价就低”原则执行 房东仍不愿降价

此前，上海二手房买卖，一般情况是以交易中心的网签合同价来申请贷款，银行对于买房人的贷款额度并没有过多干涉，这就有了一些做高房价或做低房价的可能性。

而上周出台的“三价就低”原则，银行评估价起到了至关重要的作用，因为它可以决定最终买二手房的贷款额度。

金老板特地咨询了中介，中介表示“现在的房东心理价位肯定是要比核验价高，如果以房东到手价1000万的房子为准，银行评估价可能在800万，那么买房人只能按照800万的总价来贷款，而多出来的200万就要买房人以现金的方式来补给房东了。”

具体操作为，房东与买房人签订总价800万的买卖合同去交易中心拉网签，按照买房人的实际情况支付给房东首付，再去银行办理贷款，当贷款审批下来（审批时间约1-2个月），要把200万的差额以现金的形式补给房东，随后去交易中心过户，等过户完成并出产证后再去银行做抵押，等待约3-4个月银行放款给房东，整个交易流程结束。

当然，这里面的差额200万，一般情况下是与房东私下签订补充协议，或者以装修款的名义来签订另一份合同，这笔现金一般情况下是在过户当天买房人先行支付给房东，随即与房东去交易中心过户，这样可以保证双方权利，中介补充道。

而交易中所产生的税费，则按照800万的网签合同价来缴纳。

值得提醒的是，对于买房人来说，现在买房，房屋总价与你所期待的预算就有了明显区别，如果以房屋总价为准，那么你买房极有可能不如意，要么地段差，要么房龄老；如果以预算为准，那么极有可能买房变得吃力，毕竟贷款额度要减少，需要买房人多拿出很多现金。

现在急着置业的买房人，要多方面权衡利弊，而更为重要的贷款，能顺利办下来也不是一件容易的事儿。

政策博弈期，个别银行停止接单房贷业务

如今，二手房出台的一系列政策，目的就是让市场降温，当然新政刚出台不久，市场需要一定周期来吸收并接纳新政，所以我们所调研的北外滩、前滩等这些热门板块，目前来看，大部分房东心态都非常良好，很少有降价之说。

但对于银行方面，不知房东还能挺多久，金老板详细询问了上海农商银行，给到的反馈并不乐观，对方表示“上周出台的新政确实已经执行了，按照现在的行情来看，银行核定的价格对于买房人来说，贷款额度可能确实要减少一些，但更重要的是，现在由于房款积压，银行已经暂停接单两个多月了”。

不接单还不是个案，金老板咨询了多家中介和贷款中介公司，都表示，现在“很多银行不接单，因为没有额度，就算接单了也放不了款，周期拉长许多”。

也就是说，管控二手房已经从银行贷款方面来控制交易了，不仅周期拉长，还要降低买房人杠杆，进而来规范二手房市场。

而当下这一政策窗口期，正是房东与买房人相互博弈的市场阶段，那么降低房东预期或许就成为了接下来政策的重点。

可以预见的是，未来房东挂牌价或许要与交易价靠拢，当这两个价格靠拢后，市场也就健康了，一二手倒挂或许也就不明显了，上海楼市又将走上平稳时期。

买房，多关注下半年的市场，或许属于买房人的体面，在下半年到来。