两家TOP20房企的无现金交易

两家TOP20的房企——阳光城（000671.SZ）与万科（000002.SZ），以一种特殊方式联结在了一起。

昨晚，万科和阳光城联合宣布，阳光城集团以旗下物业公司阳光智博100%股权，战略投资万科旗下物业公司万物云空间科技服务股份有限公司。

这是一笔无现金的交易，万物云向阳光智博增发4.8%的股份，阳光智博全体股权按照各自持股比例进行换股。

也就是说，阳光城集团将旗下物业公司资产置入万物云，成为万物云的战略股东。

这笔交易令市场意外。

两个月前，阳光智博已在香港提交了招股书。很显然，阳光城调整了策略，原因是什么？

马龙白兰度饰演的教父，有一句经典名言：“我会给你一个无法拒绝的理由。”

从整个交易结构来看，万物云描绘出了一个物业行业更宏大的理想计划，让阳光城主动调整策略。

可以做个简单对比，阳光智博2020年的净利润为1.73亿元，以20倍估值上市，市值35亿元。

万物云2020年净利润30亿元左右，以50倍估值（碧桂园服务60倍估值）上市，市值高达1500亿元，5%股份对应市值45亿元。

这还只是保守估计。过去两三年里，物业行业以收入高度稳定性、成长性，受到资本热捧，估值没有最高只有更高。

但随着行业进一步成熟，资本也开始冷静，思考物业行业的收入缺陷：收入稳定、成长性，但只来自于规模效应，住宅服务价格被限制，短时间内很难突破；人力资源短缺、成本上升；

无论是资本市场，还是物业公司，都希望能够将业务延伸，全面突破传统住宅物业服务领域。

万物云就是这样一家野心勃勃的公司，他们通过与戴德梁行合作，进入商办物业服务领域；通过与地方政府成立合资公司，孵化出“万物云城”，进入城市公共空间的物业服务领域。

更具想象力的是，他们通过底层数据和科技能力建设，实现了对住宅、商办、城市空间，以及整个行业的服务赋能。

“万物云”想在物业服务领域担当的角色，就像是“菜鸟”之于物流行业，“贝壳”之于房地产经纪行业。

阳光城透露，上述交易完成后，公司可以继续以公允价格投资增持万物云，将持股比例提升至5%以上。

如此一来，阳光城将成为万物云的第三大股东。四年前，万物云引入博裕资本、58集团为战略投资者，分别持股25%、5%。

按照万物云的资金实力，绝对可以在行业内发起大规模并购，但万物云并没有这样做，看起来他们一方面是在摸索业务和技术方向，另一方面也在探索一种合适的合作模式，稳定拓展市场。

万科与阳光城的交易完成后，阳光智博的品牌将被保留，同时阳光城将与万物云设立新品牌。对于未来新增项目，阳光城可以根据项目定位选择使用的品牌。

就像双方强调的一样，这不是一次性“交易”，而是基于双方自身战略、业务布局以及价值观一致性的主动选择。

根据目前行业发展以及政策背景，阳光智博与万物云选择了相信时间价值，都有足够期待和耐心，共同分享彼此成长后的溢价。

用数字来阐述这个溢价就是：物业行业将诞生千亿元营业收入规模、百亿元利润的公司；物业行业将真正与地产开发公司平起平坐，甚至是超越。

“英雄总有落幕的时刻，新时代总会替代旧时代。”