商业，于城市而言，是活力的象征。
徐州，2017-9年，各大综合体纷纷开业，各大商圈并起；2021年，关于商业的消息以及猜测多了起来，尤其是市中心商圈！
徐州市中心商圈·2021，红色块部分
于8月2日，笔者暴走实探，用相机记录下了徐州市中心商圈最真实的一面。
PS. 起因是，最近，网友曝光了少华街地块商业项目的平面图。
01
实拍，市中心商业图集（2021·08·02）
德基广场（在建，2019-2022）
总建筑面积51.6万平方米，建设集高端购物中心、精品公寓于一体的高端城市综合体；
效果图
2021年塔楼结构部分封顶，预计2022年底德基购物中心开业，届时将引入众多奢侈品品牌。
德基广场进度实拍，图2为A地块（原百货大楼位置）
文庙街区（在建，2019-2021）
占地约42亩，总建筑面积约4万平方米，文庙街区复原修建，打造兼具传统文化、现代商贸的步行街区，实施街区绿化。
文庙街区将重建鼓楼，终结“鼓楼区没有鼓楼”的尴尬。另外，彭城广场也要建设地下城遗址的保护与展示了，如下：
但实探情况并不如意，除保留的建筑外，仅西北角的建筑封顶！
文庙街区实拍
少华街地块商业项目（待建，2021-2024）
古彭大厦、徐州百大（拆除后搬迁至中央百大），位于市中心商圈的重要位置，承载着许多老徐州人的回忆。
据徐州发布信息，该项目占地面积69亩，建筑面积45.6万平（体量和德基广场差不多，容积率约9·9，45·6万方可以建3栋200+米超高！），网友猜测极大的可能会是超高层综合体。
果不其然，效果图爆出双塔设计，如下：
随后，少华街地块商业项目平面图曝光：
网友供图
2016年底，古彭大厦便宣布破产，但笔者实探的情况是依然在运营中，而且营业情况尚可。当问及是否搬迁时，店家表示：没听说过。PS. 因有百货大楼拆迁搬迁经营并不善在前，古彭大厦虽说已经有补偿协议流出，具体的拆、搬迁怕还得另说。5栋规划住宅的空地已有，不排除先建北边的商业。
对于后期是哪家运营，除了太平洋百货外，有网友提及徐州银泰中心、七星 · 嘉里中心等，具体还待官方公布。
古彭大厦实拍
古彭大厦北侧实拍（正在土地平整）
三大下沉式广场C位——金鹰·上街
徐州首个地铁商业项目，目前只开了南北方向的一条L形街（“回”字形街区在建）。
或许因为金鹰在徐州高端（金鹰总店）、中端（B座）、低端（上街）3线并开，上街更多面向年轻消费者。因此呈现状态并不是很好，业态规划被吐槽中心时尚大道既视感，学新街口没学像。
逛了一圈，明显的平民大众级消费。
这里，贴下
彭城广场城下遗址保护与展示（2021年完成）
据此前报道，彭城广场城下城遗址地下建面约3700方，盖体跨度30余米！将与地铁站和地下商业街区金鹰·上街连接。
来源：中衡设计集团公众号
02
老城区，未来将拆、将建……
徐州土著，最不舍老城区。
对于徐州这种历史底蕴的名城，不存在“唱衰老城区”，在最新城市空间“2+6”规划中，老城区依然是徐州中心！
图源：徐州发布
徐州土著，最不舍老城区的人间烟火气！于是，老城区尤其是中心商圈新盘虽不多，但个顶个的高房价（美的旭辉天阙2·3万/㎡，2019年徐州房价天花板）。
老城区还依然在发展中，在可预见的未来，主城区还有这些地方将拆、将建……
图示黄色块部分
中枢商业步行街（完成前期工作）
但同样位于市中心，中枢商业步行街很容易被忽视，但这段藏在旧时光里的老街情怀，还在等待着迭代焕新。
其中，最引人瞩目的就是内容中同样也提到了：计划实施旧城改造！大致范围如下：
城隍庙复建
在我国，城隍庙是古老城市的象征，如上海城隍庙、西安城隍庙、宁波城隍庙……作为有着近2600年建城史的徐州，也有！
解放初期，徐州市公安局礼堂就是城隍庙的大殿
徐州城隍庙原址位于旧时的城隍庙街（即现在青年路266号原公安局大院）。目前，城隍庙复建的具体规划还没有发布，但从地理位置上看，当建成后，将和文庙街区，彭城广场地下城遗址、城隍庙、回龙窝、户部山组成一条历史气息浓厚的旅游路线。
截图：2021年市级城建重点工程建设完成情况月报表（1月），图源：徐州高楼吧
此次暴走，也拍摄了这处。不过，笔者也发现：在这条青年路北侧，已拆迁近半！
（网传青年路学校将搬迁）
青年路266号原公安局大院
已拆迁，西侧即为在建的德基广场
快哉亭公园提升中，南侧将建……
徐州古城的五楼之一，修葺后的快哉亭公园将会成为了市民、学生、游客购物之后的一个歇脚点与放松处。南侧原为花鸟市场（2014年已拆除），目前正在进行综合管廊施工。
快哉亭公园实拍
快哉亭南侧
由于西侧为古建筑群回龙窝、古城墙博物馆，西南侧为户部山古建筑群，以及地铁2号线在东侧预留的地铁出口，为保持建筑的协调性，南侧地块或将建成护城河遗址公园（中衡设计规划），不过笔者更倾向未来将建商业项目，例如历史文化步行街。
图源：中衡设计集团公众号
图源：徐州地铁，护城河遗址公园以及预留地铁出站口为笔者标注。
未来，徐州市中心商圈将会形成时尚商圈、文化旅游的双重闭环，期待吧！
03
雄心！打造徐州淮海经济区中心型消费城市！
官方定调：徐州将打造消费中心城市！
4月19日，徐州市“十四五”规划《纲要》全文发布，其中提到：加快建设国际消费中心城市、创建国家资源型地区可持续发展示范区、推动徐州都市圈同城化发展等。
近日，徐州被列入江苏省重点国际消费中心城市，为满足全市人民消费需要，是否考虑山姆会员店、开市客来徐？刚刚在徐州市政府官网“来信选登”上看到，市商务局在答复市民建议时提到，积极开展招商洽谈，争取山姆、开市客早日落户徐州，打造徐州淮海经济区中心型消费城市。
分别为山姆会员店、开市客，图源网络
而据赢商大数据，截至2021年3月，徐州全市商业存量达259.2万㎡，未来两年拟增145.19万㎡商业陆续入市。全市人均购物中心面积分别为0.28㎡/人，对比发达国家/地区人均购物中心面积1~1.2㎡/人的标准，仍有较大发展空间。
现状分析：徐州消费力度够不够？
徐州居民收入保持逐年递增，享受型消费和发展型消费比重趋势渐趋加快，消费结构优化成为必然；再加上徐州富豪多多，消费结构的高层次性十分明显。
城镇总值指标（徐州，2010-2020年），图源：金刚石房地产云数据
居民生活水平（徐州，2010-2020年），图源：金刚石房地产云数据
我们再来看一组数据。
据网络各大排行榜数据，2020年，徐州苏宁广场营业额26亿，徐州第一；金鹰徐州一店19亿（第三名：云龙万达15亿）。
数据来源：见水印
正如网友所言：光市中心就一个26亿（苏宁），一个准20亿（金鹰），还有一个10亿+（金地）和一个5亿（百大，笔者私以为不到，2亿左右），这还没算外围组团，这样的业绩在普通地级市里并不多见，足以为傲！
但对于淮海经济区中心城市，徐州商业，还是差点意思！
图源：赢商大数据
差在哪里？
我们用最简单、基本的来划分：徐州有中心型高档消费中心（如苏宁广场、金鹰、在建的德基广场、在建的新盛弘阳广场……），还有区域型的中型商业（北区君盛广场、在建的德信商业项目，南区的澳东印象城商业，2座万达广场……），以及社区型的中小型商业（汇邻湾）等。
在暴走了2万+步后，笔者所逛金鹰B座、金鹰·上街、中央百大、古彭商厦后，最大的感触是：
各自的定位都不是很清晰、很坚决！
总想着兼容并蓄，一网打尽！而这，更容易丢失原有的目标客源，因小失大！
不过，业态更迭是有的，趋势是存在的。
譬如：
苏宁广场真的给徐州商业太多惊喜，品牌依然在线。去年新开了菲拉格慕，迪奥彩妆，雅诗兰黛和希思黎精品店，格拉苏蒂（省内唯一）和欧米茄的精品店……官微发文公布21年的招商动向，提到会引进卡地亚，劳力士和Maxmara……官方公众号称已初步与Bally、Gucci珠宝、宝姿、奥德臣等众多品牌达成合作意向……
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