上半年13家房企拿地销售比超40%，“绿档”最疯狂

近日，作为三道红线的同步要求之一，“拿地销售比不超过40%”再次引发关注。旧闻引发新热度，既是房地产市场信心危机持续发酵所致，也是因为不少主流房企确实表现激进。

据克而瑞证券统计，今年上半年，41家主流房企中，有13家房企拿地销售比超过40%，其中，卓越集团以640.6亿的拿地金额、683.2亿的销售金额，比率94%位列第一，越秀地产则以436亿拿地、485亿销售排在第二，比率超过了90%。

建发房产、绿城中国、中骏集团、新希望地产、中交房地产、招商蛇口和华润置地等7家房企，拿地销售比超过50%；龙光集团、融信集团、雅居乐、中国铁建等4家房企，徘徊在40%~50%；另有11家房企比例在30%~40%之间。

万科则以1229.9亿拿地金额位列第一，碧桂园以1120.6亿位列第二，融创中国以981.5亿位列第三，央企保利发展、招商蛇口、华润置地分别以956.7亿、900亿、826.8亿位列第四、五、六。

从上可见，绝对拿地金额和拿地销售比均在前列的，多为绿档房企，且多是央企、国企背景的地产商。

wind数据显示，上半年拿地激进的卓越集团、越秀地产、招商蛇口、华润置地、保利发展、建发房产，均为“三道红线”要求中的“绿档”房企。而且，除了未上市的卓越集团，其余均为央企、国资背景房企，享受融资优势；而万科也早在今年一季度，也升级到了绿档。

他们的身影，均活跃在在上半年两集中供地之中。

如北京首批集中供地中，卓越斥资187亿拿下4宗地块，成为当日“黑马”；广州首批集中供地，越秀斥资177亿拿下8宗地块，稳坐拿地冠军；南京首批集中供地，招商以147.5亿元总价拿下3宗土地，成为总价榜首。

这些抓紧时机，疯狂拿地的房企，不仅出手快，出价也狠，尤其是央企、国企，不少高价地、地王均出自他们之手。

在重庆首批集中供地中，招商蛇口以130%的溢价率拿地，霸屏当天的热搜；华润置地力压21家房企，以64.5亿总价抢地，折合楼面价2.2万元/平方米，刷新佛山新地王；在杭州首批集中供地中，建发以38%的自持比例，拿下开发商最高自持比例记录。

根据监管要求，试点房企需要在2023年6月底，实现“三道红线”达标。对于高负债房企来说，这是降杠杆的倒计时，但对于资金充沛的房企来说，却是弯道超车的机会，也难怪绿档房企会抓紧机会出手。

不过，业内人士表示，三道红线同步要求的是，拿地销售比不超过40%，经营性现金流为正，都是以年度计算的，监管还要看房企下半年的销售和拿地情况，再进行拿地销售比的核算。

此外，有大型房企人士指出，上半年大部分公司的拿地，都有合作方，或者后续会引入合作资金，并非全都是自己出钱。最终，还要看权益的拿地金额与权益销售之比。

只是从这半年，也可以看出一些端倪，比如卓越，年度销售目标在1000亿以上，上半年就拿了640多亿的地，那么是计划下半年不拿了？即使如此，卓越今年的销售也要达到1600亿左右才行。

反过来看中海，其年度拿地预算为1650亿，占销售目标约40%，上半年仅花了693亿，下半年还有约1000亿可以花。

正如孙宏斌和郁亮所言，从三道红线到两集中供地，房地产行业的底层逻辑彻底改变了，所有房企都重新站在了同一起跑线上。

机会总是留给有准备的人。房地产公司在2021年，将走向极为不同的未来。