大家好，基哥来了~
今天跟大家聊聊一个特别的地方：
禅城奇槎
| 建设中的奇槎
二手最高成交3.8万/㎡
还有2.1万/㎡笋盘能捡漏
这是一个几乎全靠房地产带动的新板块，2018-2019年，是禅城奇槎的巅峰时期，6盘齐发，整个区域热度炒得很高。
当第一批新盘退场之后，2020年下半年开始声音变小，当热度退却，你才能看清楚哪些盘才是真值钱。
从当前的二手来看，价格上主要分为三个梯队：
第一梯队为3万/㎡以上，是五矿和绿城。
五矿崇文金城是板块挂牌最高的，均价4.1万/㎡，分别有一套叠墅和一套大平层。
绿城桂语兰庭挂牌均价3.3万/㎡，今年成交了一套叠墅，单价3.8万/㎡，要知道，当年一手叠墅也就2.6-3万/㎡。
不过，考虑到还有很多房源未满两年，估计未来挂牌数量变多的时候，能把价格打下来一些。
第二梯队为2.5-3万/㎡的区间，目前是卓越、中粮、世茂。
没想到卓越浅水湾能进入第二梯队，一手时均价1.8-2.1万/㎡都能买到，目前整体挂牌均价去到2.6万/㎡，不过暂未有成交。
基哥认为，浅水湾目前的挂牌价放在整个板块来看偏高，一方面是因为项目质量的确不错，二是可能是受到隔壁龙光天境的影响，业主对后市预期好。
还有就是两个近江边的盘，中粮珑湾祥云、世茂望德，仅有后者挂牌1套，挂牌3万/㎡，可能因为未满两年的原因。这俩有江景资源，预估未来也不会太便宜。
第三梯队，2.5万/㎡以下，就是时代和保利了。
这两盘同时也是板块内货量最大的项目，分别是时代香海彼岸、保利碧桂园天汇，都有70-80套货，挂牌均价2.4-2.5万/㎡。
其中，二手成交之王是时代香海彼岸，贝壳显示4月成交了9单，清一色的2.1-2.2万/㎡，5月份好一些，出现2.3-2.4万/㎡的成交了，是当之无愧的板块最低价了。
相比之下，天汇的成交量逊色一些，部分四房的成交价稍微高一点。
以上情况印证了一个道理：真正做豪宅品质的项目，在二手市场上更能溢价。
这句话的重点在于“真正”二字，毕竟市面上太多项目一边卖着简装三房，一边嚷嚷自己是豪宅定位，这里没有特指谁的意思，懂的都懂。
相反，如果是刚需想抄底奇槎板块用作自住，香海彼岸200-230万左右的三房是真的便宜。
这是整个禅城最贵的地方
新盘售价早已突破4字头
最近有人说，可怕的不是千灯湖卖到6字头，而是在这一轮涨幅里，禅城还没开始就结束了。
只能说，这人还是天真了。
奇槎江边的龙光天境，早已卖到了4万/㎡，你别说，出货还不错，最新的叠墅备案价更是去到了6字头。
再看看准备开销售中心的泰丰千玺湾，1.72万/㎡的地价，第一批推出98-143㎡三四房，吹风价3-3.5万/㎡。
你可能想问，奇槎短期内既无产业，又无地铁，就是个纯住宅区，凭啥卖3万+啊？
还是那句话，一个板块的价格，从来都是相互制衡后的结果。
的确，禅城能涨起来的唯有一手盘，集中在奇槎和城南，祖庙也有，都是纯居住板块，就是主打市区、舒适，承接的就是本土的置业需求。
随着桂城一二手水涨船高，千灯湖的一手楼有钱也未必买得到，就连某些平平无奇的大龄二手盘都叫价3万，这样的市场，劝退了很多普通本地客。
都是3万的预算，在禅城已经能买到一套户型不错，自带豪装的新房，不香吗？
| 猜猜这是禅城哪个盘
所以奇槎和城南这些个新盘叫价3万贵吗？对于二手市场来说，贵，但对于桂城市场来说，抵买！
别听信“不买千灯湖就是傻子”，房子是一个家庭最重要的依托，从你买房那一刻开始，剩下的光阴不过就几十年，买一套舒适的新房子，享受最新的户型产品，没毛病。
不过，如果你非常执着于房子的升值情况，想以房换房实现资产跃升，但凡二手价格跑得慢一点就辗转难眠，那上面这段话你当我没说。
新一波卖地潮来了
未来的奇槎仍旧是你爹
当然，奇槎的看头，远不止于此。
最近基哥拿到禅城最新的土地推介资料，里面关于奇槎有4宗地，其中2宗已经有了具体的挂牌时间。
2-3地块：龙光天境西侧
容积率：3.0
用地面积：48.11亩
预计时间：2021年8月
基哥点评：这块地不会便宜的，毕竟隔壁龙光天境能卖出3.7万的价格，一线临河，又是比较规整的大地块，做得起豪宅项目。
2-4地块：卓越浅水湾西侧
容积率：3.8
用地面积：39.39亩
预计时间：2021年11月
基哥点评：这块地相对上面的地来说，就稍逊一点了，很近魁奇路，过去湾华地铁站要1.5公里，做刚需产品跑量更适合一点。
2-5地块：五矿崇文金城西侧地块
容积率：4.2
用地面积：43.69亩
预计时间：待定
基哥点评：这块地就在桂澜路边，那个十字路口大概率是未来地铁6号线的站点，南边是LEH国际学校，高层视野南向无遮挡，估计地价不会便宜。
2-6地块：绿城桂语兰庭东侧地块
容积率：3.5
用地面积：52亩
预计时间：待定
基哥点评：这块地也在保利和悦滨江南侧，东面就是半月岛公园，地块够大，又是临公园望江，此前坊间预测这宗地可能是禅城的新地王。
不难预计，未来随着这几宗地块的挂牌竞拍，奇槎的地价将会成为禅城巅峰的创造者。
更大胆一点，这里或许能诞生超2万/平的高价地。
说点真心话
相信看到这里，不少禅城土著可能有点方了。
别方，奇槎能卖出4-6万/㎡，只是地段和产品的偶然性，不具备普适性，光有舒适而无产业无地铁，注定后继乏力。
且看看那地标双子塔，以及为数不多的商业用地，能否给我们惊喜吧。
末了，一句话总结：奇槎的房子就是用来住的，不是用来炒的，2字头的房源且买且珍惜。
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