太套路！绵阳二手房市场，究竟隐藏着什么“秘密”？

上半年，二手房市场不太平静。

2月，深圳发布“208新政”，深圳3000＋个小区参考价颁布，整体价格较市场成交均价基本7-8折，出售房源总量降至“冰点”。

4月，就二手房引发的学区房问题，北京出台“731政策”，学区房不再具有确定性，限制炒作抬高“学区房”。

5月，上海、广州、西安多城二手房贷款额度紧张，放款时间延长，部分银行二手房房贷“关闸”。

针对二手房挂牌价虚高扰乱房产市场，国内各城市各种政策相继出台打压，市场秩序逐渐有了好转。

但同时，二手房市场交易中也频繁出现了房款资金去向不明、买房付款容易收房难、房款被挪用等问题。

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绵阳二手房市场，现状如何？

4月15日，绵阳针对二手房买卖市场，开始正式实施存量房交易资金全额监管！回看《》。

新政的正式实施，为购房者提供了安全的二手房市场交易环境，有效地制止了经济机构挪用房款，有力维护了良好的房地产秩序。

在新政监管的大环境下，绵阳二手房交易现状到底如何？回答这个问题前，我们先来看一组数据。

（以下数据来源于链家网，绵阳楼市整理）

第一波，价格端。

截止7月20日，绵阳二手房挂牌量总计19845套，其中50万以下，总计2897套，50万-70万内，总计4245套；70万-90万内，总计4839套；90万-110万内，总计3618套；110万-150万内，3554套；150万-200万内，总计1047套；200万以上，总计705套。

就以上数据表明，绵阳二手房挂牌价主要位于50万-150万之间，且随着房源总价越高，挂牌房源数量越少，在挂牌价超过200万以上，挂牌房源出现明显缩减。

在50万-90万范围内，挂牌房源数量明显高于90万-150万，表明在二手房上更多的还是以刚需盘为主，但随着目前改善盘的兴起，在过几年，挂牌的改善盘数量也会随之增加。

第二波，房龄端。

截止7月20日，房龄5年以内，绵阳二手房挂牌量为1041套房源；房龄5-10年以内，共计2734套，房龄10-15年以内，共计1666套，房龄15-20年以内，共计1092套，房龄20年以上，共计534套。

从数据可以看出，绵阳挂牌房源房龄主要集中在5-10年以内，随着房龄年限的增大，挂牌房源数量相应减少，20年以上房龄挂牌房源，更是寥寥无几。

七七也咨询了一些中介公司，他们表示，一般小区年代久远，尤其是超过20年的，就很难在银行办理贷款了，这也在市面上很难看到20年以上的房源之一，因为要一次性付清所有房款，加上房子老旧，所以愿意为之接盘的购房者少之又少。

房源20年以上流通性相对变弱，一套房龄20年以上房源的挂牌到出售，至少需要房龄10年以内房源的4-5倍时间，甚至更多，多数业主就更愿意选择出租。

但是随之房子更新迭代，城市去中心化的趋势渐起，即便占据地段优势，一些市中心老破小的地位也会随之动摇。

第三波，面积端。

截止7月20日，挂牌房源50㎡以下，总计669套房源；50-70㎡，总计1257套房源；70-90㎡，共计5414套；90-110㎡，共计4646套；110㎡-130㎡，共计3698套；130-150㎡，共计2283套；150-200㎡，共计1233套；200㎡以上，共计586套。

以上数据表明，挂牌房源面积主要位于70-150㎡，且70-90㎡刚需小户型最多，其次随着房源面积增大，挂牌数量随之减少，面积过大或者过小的房源，挂牌量也极为稀少。

此前，本号多次提到，随着改善风潮的深入，其市场占比也越来越大，但70-90㎡刚需小户型依然是绵阳楼市的主流，对于超大面积的改善而言，涉及的总价不低，转手起来比较困难，选择自留的更多，这一点我们可以从二手房市场窥见一二。

根据《关于规范住房公积金贷款政策的意见》，规定首套房如果是新房，首付比例不低于房屋交易价的20%，首套房如果是二手房(再交易房)，首付比例不低于30%。二套房如果是二手房(再交易房)，首付比例不得低于40%。

从政策上，也可以看见，绵阳对于二手房放贷有收紧现象，深究其原因，背后逻辑我认为有两点：

其一，间接的抑制二手房挂牌价虚高，维持良好的二手房市场秩序。

其二，切实做好“房住不炒”，坚持让绵阳房产市场在良性循环中发展。

其三，去化新房市场，为新房市场提供更多的机会。

这里着重说一下去化新房市场，为什么是新房？

新房和二手房创造的价值是不同的，二手房交易跟股票类似，是一个财富转移的过程，这个过程中，涉及的只有增值税、个人所得税等和一些相关平台的服务费。

而新房，是作为开发一个地段，创造实体经济的必经历手段，这个过程，可以一城一地的贡献GDP，带来土地收入的同时，还能带动上下游及相关行业，创造大量的就业岗位，拉动实体经济，这其中至少伴随着几亿甚至几十亿的投入和产出。

这样说的意思，不就表明二手房市场不行了嘛？

5月存量房成交套数楼盘前十，数据来源于贝壳，绵阳楼市整理

其实不然，对于那些房子年限比较短、地段相对于成熟的房子依然是市场的抢手货，就绵阳5月存量房的成交套数楼盘前十的数据来看（仅贝壳平台数据），排名前十的房子房龄都在10年以内，除了东原观天下，基本位于涪城区较为成熟地段。

排名前三的分别的华润中央公园、华润紫云府、田森·奥林春天，90天成交量分别为20套、20套、19套，而且成交均价并不低，以华润中央公园为首，高达15271元/㎡。

总的来说，现在的二手房现状是，市场依旧有，但是随着政策的收紧，和新房给的压力，二手房本身的产品优势、地段、是否为主流户型等就显得更为重要，再者,随着房源年限越长，它的投资属性和流通性也会随之变弱。

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关于二手房交易费用，你都知道多少？

最近，楼市后台也收到了不少关于“二手房交易费用”的问题：

满五满二有什么区别？

契税、个税、增值税怎么算？

评估价、成交价又是啥？

七七对后台的问题做了梳理，现在一并为大家解答，相对于新房来说，二手房买卖的税费较为复杂，从大的分类来讲，主要分为住宅和非住宅两类。

（注：住宅个人所得税、增值税等本应该是卖方付的，但在绵阳市场实际情况中，几乎都是买房承担，你说惨不惨，但非住宅类一般都是卖方承担，扳回一局）

七七这里要着重说一下，文中所说的核税总价不是网签价，核税总价是依据税务评估系统判定的，举个例子：你网签价格10000元/㎡，你报给评估系统9800元/㎡，系统判定过了，再乘以产权面积，这就是你的核税总价。

话不多说，我们开始二手房交易中涉及费用的有关计算。

住宅类

首先，我们先了解下，绵阳常见住宅类产品大概包括住宅、别墅。

常见的税费中，契税、增值税、个人所得税、中介费，这4个是大头，其余的都是小钱钱，基本可以忽略不计。

1、契税

主要看买方以家庭为单位是第几套房，注意的是，要看全国范围内（港澳台除外）办理了房产证的住宅。

第一套，≤90㎡，契税按1%收取；＞90㎡，契税按1.5%收取；第二套，≤90㎡，契税按1%收取；＞90㎡，契税按2%收取；第三套，≤90㎡，契税按3%收取；＞90㎡，契税按3%收取。

计算方式：核税总价x契税税率

接下来，实战一波~

小王一家买了一套二手房（首套），产权面积90㎡，成交单价10000元/㎡，核税价9500元/㎡，契税为多少？

契税=9500x90x1%=8550元

2、个人所得税

看卖方在本市内以家庭为单位是否是唯一的住宅，且满五年。

1、满五且唯一，则免征个人所得税。

2、其余都需要交纳1个点的个人所得税

个人所得税=核税总价x1%

若为赠与/继承取得的住宅，则为（成交价-上次合同总价）×20%

3、增值税

产权证是否满两年

1、若满两年，免收增值税；

2、若未满两年，则需要交纳增值税，

增值税=核税总价×5.3%

这个5.3%实则是，增值税是5%，附加税是0.3%，这样来的。

4、中介费

据了解，绵阳的中介公司一般收费标准是买方2%、卖方1%，按成交价算。

5、土地出让金

一般绵阳的商品房不用缴纳，只有安置房、统建房等需要缴纳

只要记住：政府出让的地是不交的，政府划拨的地是要交的。

6、贷款费用

评估费：商贷免征；公积金/组合贷款为成交总价×1%（最高不超过800元）

抵押登记费：商贷免征；公积金/组合贷款为80元

贷款服务费：贷款总金额的2%

7、房产证工本费

只需80元/本

8、印花税

只需2.5元/本

看完后，大家是不是一头雾水，不要着急，理论讲完了，接下来实战一波就懂了。

例：小李购买了一套二手商品房作为婚房使用（满五且唯一），产权面积100㎡，总价110万，核税总价100万，选择商业贷款，贷款50万的情况下，总共要花费多少费用？

1、契税：100万x1.5%=15000元

2、个人所得税：免征

3、增值税：免征

4、中介费：100万x2%=20000元

5、贷款服务费用：50万x2%=10000元

6、房产证工本费：80元

7、印花税：2.5元/本

总计：45082.5元

非住宅类

非住宅类，常见的有40年产权的公寓、车位、办公类、写字楼、商铺等。

同样的，有契税、个税、增值税、登记费等，不同的是，增加了土地增值税，贵的直接吓死人！

1.契税：核税总价×3%

2.个税：核税总价×1%，若提供不动产发票：（成交价-上次合同总价）×20%

3. 增值税：（成交价-上次合同总价）×5.3%

4.房产证工本费：550元/户

5.印花税：2.5元/本

6.交易手续费：核税总价×1%＋5元/户

7. 中介费：买方2%、卖方1%，按成交总价算

8.贷款服务费用：贷款总金额的2%

9.土地增值税：除车位以外的非住宅：核税总价×8%（若提供不动产发票，可申请阶段性差额30-60%）；车位：核税总价×5%（若提供不动产发票，则阶段差额增收30-60%）

非住宅在绵阳市场一般都是卖方出具各种税费，具体，买卖双方之间自行协商。

接下来，同样是实战走一波！

例：小王准备出手自己在2015年购置的一套公寓，当时买成30万，如今卖成45万，可开具不动产发票，核税总价为40万，作为卖方请问要交多少费用？

1、契税：40万x3%=12000元

2、个税：(40万-30万）x20%=20000元

3、增值税：(40万-30万）x5.3%=53000元

4、房产证工本费：550元

5、印花税：2.5元

6、交易手续费：40万x1%＋5元=4005元

7、中介费：40万x1%=4000元

8、贷款服务费用：40万x2%=8000元

9、土地增值税：（40万-30万）x30%=30000元

总计：至少131557.5元

在绵阳市场上，住宅类产品费用基本都是买方承担，非住宅类基本都是卖方承担，而且非住宅类产品转手即使有不动产发票，其所涉及的费用也比住宅类要高的多，所以，投资意向更强的购房者，要多方面比较。

以上基本就是二手房买卖会涉及到的费用问题，均来源市场手动收集（可能存在些许出入，欢迎补充），大家也可根据自己看中的房子算上一笔，看看你的房子要交多少费？

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图文来源：绵阳楼市

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