中国铁建地产华东公司“大象难转身”创始人团队“大换血”

　　以“飞象”为图腾的中国铁建房地产集团有限公司(以下简称“中国铁建地产”)华东公司正迎来大规模人事变动。据相关媒体报道，中国铁建地产华东公司董事长、总经理和营销总监等多个高管职位均已发生变动，老一辈创始人团队已全部更换。

　　对此，中国铁建地产华东公司一位品牌负责人向《中国经营报》记者证实，中国铁建地产华东公司董事长、执行董事、党委书记马建军确实已离开，赴兄弟公司中铁建城市开发有限公司(以下简称“铁建城发”)担任董事、总经理。其余岗位调动属于正常的人事更迭，以完善公司治理结构。

　　据了解，在半个月前的上海首轮集中供地中，中国铁建地产击退多家房企拿下青浦区赵巷地块，目前华东公司在长三角地区有上海香榭国际、绍兴花语江南、南京花语煕岸和杭州花语天境等多个项目在售。

　　“华东公司之前储备的好项目开发周期已接近尾声，如今遇到发展瓶颈，需要新的团队及运营思维来谋求发展。”一位长期研究长三角地区房地产市场的人士表示。

　　华东公司人事持续动荡

　　近日，有消息称，中国铁建地产华东公司董事长、党委书记、总经理和营销总监等众多高管发生变动，目前已调整完毕。其中，利升任中国铁建地产华东公司董事长、执行董事、党委书记，接替马建军;马建军则离开中国铁建地产，到岗铁建城发担任董事、总经理。周斌升任中国铁建地产华东公司总经理，接替王娟;王娟仍担任华东公司党委副书记职位。刘婷接替陈炜升任中国铁建地产华东公司营销总监，陈炜则已随马建军加入了铁建城发。

　　据了解，马建军曾参与创建中国铁建地产华东公司，在其带领下公司曾于2016年实现“销售破百亿、回款破百亿和投资拿地破百亿”的战略目标;并于2018年成为中国铁建地产旗下第一家净利润超15亿元的子公司。

　　中国铁建地产是国资委明确以房地产开发为主业的16家中央企业之一， 采取“以住宅开发为主，其他产业为辅”的经营模式。现阶段公司主要聚焦长三角、珠三角和环渤海三大核心城市群，并加大雄安新区、粤港澳大湾区以及山东半岛、辽东半岛、海峡西岸、长株潭和武汉、成渝等新兴城市群和国家级新区等的项目拓展力度。

　　作为中国铁建股份有限公司(以下简称“中国铁建”，601168.SH)旗下的地产开发平台，中国铁建地产自2015年起实现迅猛扩张，但近两年的发展略显疲态。中指研究院数据显示，该公司的行业排名已由2019年的第24位跌至2020年末的第31位。

　　公司官网信息显示，截至2020年12月25日，中国铁建地产华东公司实现销售金额301.28亿元，年度指标完成率121%;实现销售权益回款177.81亿元，年度指标完成率171%。此前，华东公司提前1个月完成年度销售指标，提前4个月实现年度销售回款目标。

　　中国铁建地产华东公司以“飞象”为图腾，追求速度与力量，快速捕捉市场。不过，在业内人士看来，随着创始团队“大换血”，公司或将陷入“大象难转身”的境地。

　　限价严格压缩利润空间

　　从2015年开始大规模扩张的中国铁建地产，近两年却略显疲态。据第三方统计，该公司的行业排名已经由2019年的第24位，跌至2020年末的第31位。

　　数据显示，2020年，中国铁建地产在北京、上海、广州、天津、重庆和武汉等34个城市成功获取57宗土地，规划总建筑面积1184万平方米。截至2020年末，公司已进入77个国内城市及区域，持有开发328个项目，总建设用地面积约2919万平方米，总建筑规模约9076万平方米。

　　2020年，中国铁建地产完成房地产开发投资673.430亿元，毛利率总体呈下降趋势，最高毛利率为20%，而开发运营成本则在抬升。其中，长三角区域完成投资185.261亿元，投资占比为27.51%，低于环渤海地区的28.44%。在长三角区域内，公司主要开发有中国铁建温州未来视界和中国铁建合肥国际城。

　　在销售方面，中国铁建地产在长三角区域的销售金额为369亿元，平均售价21328元/平方米，也是几大区域中均价最高的地区。在长三角区域中，销售额排名前十的有中国铁建·绍兴花语江南、中国铁建·南京花语煕岸和中国铁建·杭州花语天境。

　　今年6月23日，上海举行首轮集中供地。青浦区赵巷镇置旺路东侧H4-04地块由中国铁建地产竞得，成交总价24.822亿元，成交楼板价24491元/平方米，溢价率8.85%，房地联动价为5.2万元/平方米。

　　对此，优淘城总裁薛建雄在接受记者采访时表示，目前长三角各地限价都很严，房企很难通过随便抬价来获得高利润，未来能溢价提效的空间很小。中国铁建地产在项目中的权益较低主要是因之前的合作项目比较多而导致，但这也帮助公司通过合作获得了大量项目，实现了快速扩张。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦也表示，房企在上海正面临着拿地成本提高，但售价限制严格的问题，项目毛利率也会下降。

　　同时，债券年报显示，2018年～2020年，中国铁建地产的资产负债率分别为82.8%、82.5%、83.7%，速动比率0.5左右。截至2020年底，公司货币资金58.8亿元，短期借款为37亿元，而一年内到期的非流动负债有104.1亿元。

　　卢文曦分析认为，中国铁建地产的资产负债水平比较高，在货币资金不多的情况下，公司的拿地压力也比较大，后续需要加快销售节奏，快速实现回款。

　　来源：中国经营报