空置率湾区第3！佛山公寓、写字楼去化难！我是瑞安我也退地

拿地14年，瑞安退地了！

7月9日，港交所发布公告，瑞安房地产正式退回岭南天地7、8号地块，这也意味着原本规划的430米地标告吹！

为何退地？

是由于市政原因，还是因为佛山商业市场不好导致瑞安开发意愿不强？

交易公告

拿地14年还剩六成未开发

大部分为商业属性

佛山岭南天地项目是2007年瑞安通过旗下8家子公司以75.1亿元成交价联合竞得项目地块，楼面价约为5004.45元/平方米。

地块位于佛山著名地标祖庙东华里片区，占地面积达65万平方米，总建筑面积达150万平方米。如此巨大的体量，使得岭南天地成为当时广东规模最大旧城改造项目。

岭南天地效果图

获得土地后，瑞安方面曾表示，将规划为集古迹修护、商业、写字楼、酒店及别墅、高端洋房、公寓于一体的大型项目，计划总投资达200亿元，预计2020年全面投入使用。

直到2019年6月，瑞安房地产发布的半年报显示，佛山岭南天地项目已落成物业38万平方米，发展中物业7.9万平方米，仍有66.4万平方米属于“日后发展物业”。也就是说，在拿地12年后仍有近六成土地处于待开发状态，其中绝大部分是商业部分。

而此次瑞安向佛山禅城区归还岭南天地项目7号及8号土地，也都是商业属性。作为交换，佛山禅城区向瑞安房地产发放了现金补偿26.53亿元。从经济上算账，对买卖双方来说可谓皆大欢喜。

岭南天地改造整体规划图

针对退地原因，瑞安的解释是：由于种种客观市政原因，这两个地块未能如期开展建设及开发，而鉴于佛山今年持续的工业化及城市化，为了配合佛山市政府对这两幅地块的重新规划，瑞安同意将该两幅地块交还土地储备中心。

对此，业内人士认为，除了所谓的客观因素，更为合理的解释可能是：瑞安本身对两地块的开发意愿不强。

下面我们再来看一下佛山上半年商业市场（写字楼、公寓）的表现，或许能从中窥探瑞安此次退地的原因。

37%空置率

在佛山建写字楼不是个好买卖？

瑞安此次交还的两宗土地为办公及商业用途，位于岭南天地项目的西边，其中：

7号土地总面积为8109.35平方米，原为祖庙汽车客运站，规划建设成高度250米以上的办公楼；

8号土地总面积为16385平方米，原为丝绸试样厂，计划建设超过430米的超高地标建筑。

地块位置

这或许也是造成瑞安选择退地的原因：两栋超高层写字楼，耗资巨大，况且近年来佛山写字楼市场一直处于饱和状态。

据第一太平戴维斯发布的《2021年上半年大湾区甲级写字楼指数》（下称《报告》）显示，大湾区各大城市甲级写字楼的空置率由高到低排名为：东莞、珠海、佛山、肇庆、中山、深圳、惠州、江门、香港、广州。

佛山写字楼空置率排名湾区第三，达到37%。

图源第一太平戴维斯

如图所示，深圳甲级写字楼的存量接近900万方，比香港还高，位列湾区首位。但2021年第二季度，深圳甲级写字楼空置率为22.3%，是一线城市中唯一一个空置率超20%的城市。

反观同样一线的广州，甲级写字楼空置率为7.2%，是一线城市中唯一一个空置率低于10%的城市。

看回我们大佛山，空置率大约37%，排在东莞（47%）、珠海（46%）之后。

主要原因还是因为佛山作为万亿级经济大市，产业体量不小，以制造业为主。而制造业一般是以工业园区为载体，对写字楼的需求不高，导致写字楼空置率较高。

空置率过高的话，属于重复建设、浪费宝贵土地资源。写字楼运营商赚不到钱，也难以保证写字楼的品质，最终只会拉低城市营商环境的档次。

库存去化需要47个月

上半年佛山写字楼量升价跌

究竟佛山写字楼市场有多饱和，看看数据就知道了。

2021年上半年佛山写字楼市场供应达16.25万㎡，较同期增幅超五成，为近年供应的高位。但成交仅22.98万㎡，同比虽然上升6%，但成交价格则延续下行趋势，为10255元/㎡，同比下降一成。

库存高企，叠加佛山是工业主导的城市，企业对写字楼的需求尚需时间和空间释放。

5区方面，顺德是供求大户，南海以消化库存为主，成交均价顺德和南海旗鼓相当，其次是禅城；三水主要由碧桂园佛山双子星城支撑，市场份额有所提升，高明写字楼市场份额为0。

2021年上半年佛山写字楼库存达180万㎡，如果按近半年的销售速度需要消化47个月，去化周期相对较长。

其中南海库存相对较大，除高明外，佛山四区的去化周期均超30个月以上。

看下哪些项目表现比较不错↓

上半年产业型写字楼表现相对较好，顺德新能源汽车小镇、中建国际创新智慧城分别在金额榜单和面积榜单摘冠，主要是产业型写字楼性价比较高，园区配套相对较齐。（果然卖的好的，还是与制造业有关联）

公寓库存去化需32个月

顺德仍是供求大户

2021年上半年佛山公寓市场供应仅32.8万㎡，较同期明显腰斩，为近年供应的低位。但成交达47.35万㎡，同比上升26%。成交价格则同比小幅下降6%，为12097元/㎡。

主要表现为部分项目为加速去化，采取以价换量的营销策略刺激需求，继而实现项目的去库存。

5区方面，上半年顺德占据佛山公寓市场“半壁江山”，供应量占全市51%，成交量占全市45%，名副其实的供求大户。禅城部分热点项目去货表现亮眼，导致禅城成交量占全市三成 。

南海因新盘较少以及高价项目去化较慢，故整体活跃度未见明显起色，但南海依然是全市价格标杆。

三水和高明的公寓市场尚处于初级发展阶段，成交量价维持低位水平。

库存方面，上半年佛山公寓库存达254㎡，按近半年的销售速度需要消化32个月，去化周期相对较长。其中顺德库存相对较大，禅城去化周期相对较低。

具体项目的话，禅城南庄板块，龙光玖龙臺凭借项目自身区位优势和配套优势，结合渠道分销，通过高佣和奖励措施快速去化，上半年市场表现不俗。

欲擒故纵

不排除瑞安重新拿地可能

对瑞安房地产来说，此次被收回的两幅地块在14年间并非没有动工机会，只因屡屡受阻（资金压力？）。在目前情况下，再斥巨资兴建写字楼项目已不能算是好差事，而是寻求一种更快变现的机会。

据了解，两幅地块接下来或将改规划为商住地性质，然后重新挂牌出让。也有消息称，瑞安或有计划参与竞拍。

（想起X科桂城平洲退地事件）

450米地标无望

但还有这些项目可盼

目前佛山在建中的最高楼为恒大苏宁广场，高度为318米，也是佛山目前在建中唯一一个高度超300米的项目。

除此之外，佛山已建成的最高楼目前为248米的保利中心。佛山在建/新建摩天大楼TOP10榜单中，佛山新城占比最多，有6栋入榜。

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