西部并购局 从越秀与西安国企紫薇地产合作谈起

观点地产网 以往“默默无闻”的西安房企，近来与外来房企的合作开始增加，也让不一样的西安房地产市场被外界关注。

先是6月28日，建业地产就收购西安市领先房地产开发商荣华集团过半数股权签订谅解备忘录，大中原战略正式启动；同时，建业新生活与西安荣鑫物业管理股份有限公司订立战略合作谅解备忘录，双方将在共同拓展陕西省市场、智慧物业领域、智慧生活服务、康养产业发展等各方面深入开展战略合作。

7月9日，越秀地产也发布消息，称与西安国企紫薇地产战略合作达成，期待未来双方能够通过市场化资源配置与国企资源整合的双引擎驱动，实现互利共赢。

也许，在供地不足、政策收紧等大环境下，并购与合作的方式，正是房企谋发展的办法之一。

外来朋友圈

今年二季度以来，越秀地产的合作对象不断增多。

如4月中旬分别牵手滨江与龙光，以长三角与大湾区为重点深入开展合作；随后5月上旬，越秀地产还与仁恒置地签订战略合作，持续扩大在长三角与粤港澳大湾区多领域的合作力度、广度与深度。

上述几家合作的区域均集中在长三角与粤港澳大湾区，而根据最新的合作意向，越秀地产的朋友圈拓展到了西部地区重点城市西安。

据越秀地产公布，7月9日下午，越秀地产与紫薇地产举行战略合作签约仪式。其表示，此次战略合作协议的签署，表明了越秀地产进一步开拓西部市场的决心，期待未来双方能够通过市场化资源配置与国企资源整合的双引擎驱动，实现互利共赢、共同发展。

通稿指出，越秀地产作为国内第一批成立的综合性房地产开发企业，具有较强的开发实力和“开发+运营+金融”的独特竞争优势，且越秀地产与紫薇地产在国企背景、综合实力以及企业发展愿景等方面均高度契合。

资料介绍，紫薇地产为西安高科(集团)公司直属核心企业，目前，已经逐步形成以商品住宅、保障型住宅开发、产业园区与城市公建配套、物业管理、社区服务等多个业态纵深发展的多元化企业集团，七大开发板块遍布大西安，旗下二十余社区、十多万业主群体，累计完成开发面积逾1000万平米。

而据越秀地产官方介绍，38年来，其发挥“开发+运营+金融”的独特商业模式竞争优势，先后开发200多个品质住宅项目，拥有包括广州国际金融中心在内的40多个优质商业物业。近年来公司又积极布局康养产业、长租公寓、城市更新、地产+等新兴业务领域，形成了以粤港澳大湾区为核心，以华中、华东、北方、西南四大区域为重要支撑的“1+4”全国化战略布局。

很显然，越秀地产看中的是紫薇地产在当地的资源，以改变在西部的空白布局，而紫薇地产则想借助越秀地产的开发运营，尤其是金融领域的优势进行发展。

类似的“合体”在半个月之前也同样发生在西安另一家房企身上，而且合作的方式更直接深入。

6月28日，建业集团与西安房企荣华控股签署了战略合作协议。当天下午，建业地产就此公布有关潜在投资的谅解备忘录，拟收购西安荣华集团有限公司过半数股权及其对应的所有者权益，但潜在投资的条款及条件有待其订约方进一步磋商。

建业地产彼时表示，目标公司西安荣华集团有限公司位于陕西省省会西安市的领先房地产开发商，已交付累计总建筑面积约800万平方米的开发项目。其在西安市房地产开发行业中以智能化、功能化及个性化等方面的优势而走在市场前列。“其符合建业地产的大中原战略，可于中原经济区开发房地产项目方面与建业地产及其附属公司产生协同效益。”

同一时间，建业新生活也和西安荣鑫物业管理股份有限公司订立战略合作谅解备忘录，凭借荣鑫在西安物业管理行业的声誉、资源及经验，建业新生活董事认为，潜在战略合作能为公司及附属公司旗下建业+生态系统于地域上的扩张，以及集团住宅和商业物业管理标准和系统的输出带来正面的效益。

可以看出，上述几项并购或合作，主角之一均是当地实力房企，而另一方均是上市房企，在西安的布局仍属空白，如此一来，优势互补，合作自然水到渠成。

西安“热度”

不少外来房企进入西安，但能否带来预期效果仍未可知，因为大家对于西安楼市的看法 “褒贬不一”，但通过合作，或许可以少走很多弯路。

有数据指出，2021上半年西安楼市持续走强、供不应求。今年1-6月共计82个项目登记人数大于房源数量，需摇号销售，数量同比大增。且其中50项目参与摇号家庭过千户，逾10个项目参与摇号家庭过万户。

国家统计局《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据也显示，2021年5月，西安新建商品住宅销售价格同比增长8.0%，环比上涨0.5%；二手住宅销售价格同比上涨7.4%，环比上涨1.0%

这或许是吸引外来房企的原因之一，但想通过公开市场拿地进驻却并不简单。

据观点地产新媒体了解，6月29日、30日，没有在二十二城集中供地名单中的西安，进行了首场集中供地，共推出20宗地，最后以134.4亿元成交18宗地块，热度普遍不高。

西安此次集中供地的竞得单位主要为陕建、当代置业、远洋集团、绿城、兴正元等，参拍的外地房企并不多，即使是此前在西安销售居首的融创、保利、招商、中海等房企也没有在土拍中出现。

对此土拍热度不高的情况，有房企指出，除了调控措施严格外，主要是此次的土地释放量并不大，地块的综合条件有限。

而熟悉西安的业内人士则透露，西安本地的一家大型民企开发商，最近一年，通过招拍挂的方式只拿到了一块地，其他地块都是通过合作开发达成。

据该人士的说法，就近来的西安地市而言，即使熟悉当地房地产市场的企业都未能如愿拿地，又或者拿到好地的几率不大。因此对于外来房企，找本地领先房企合作无疑是最简单快速的手段。

更何况，西安市场调控严格，联手当地企业也能迅速了解区域政策与机制。

就观点地产新媒体了解，在2018年“3·30”、2019年“6·20”、2020年“11·30”楼市调控之后，西安楼市新政在今年3月30日再次升级：

如外地居民须落户满一年+一年社保或个税才有购房资格；延长了“限售”年限，购房满5年方可上市交易；将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求，由原规定“2017年1月1日起”调整为购房前48个月，等等。

到7月8日，西安市住房和城乡建设局还发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，涉及11区102个小区，引发一波关于西安二手房价格走势的大讨论。

事实上，除了西安之外，今年以来已有深圳、宁波、成都、无锡、东莞等热点城市建立了二手房成交参考价格机制。

此前关于深圳和成都的报道显示，深圳出台二手房指导价新政后，二手房成交量大跌，并传出不少中介关闭；成都同样成交量下滑，但跌幅约为15%左右。

对此，有业内人士指出，西安不断提升调控力度，一方面强化房地联动机制，采取集中供地的方式来稳定地价和市场预期，另一方面则加强交易管理，提高购房门槛。

或许，在市场与政策之间，寻找合作伙伴，正正是西安本地房企牵手外来合作方的打法，也恰好正中了部分想进入西安市场的房企下怀。