在房屋征收过程中，评估报告在很大程度上决定了被征收人能拿多少征收补偿款，在补偿决定案件中，《评估报告》更是至关重要。近日，蓝秦律师在代理的海南省儋州市房屋征收补偿案件中，又获一胜诉判决，今天就以该案为例给您讲讲《评估报告》的那些事。
基本案情
原告合法房屋位于儋州市那大镇，高四层，建筑面积232平方米，被纳入棚户区改造项目房屋征收范围之内。2020年9月9日，被告作出房屋征收补偿决定，但讽刺的是，原告并不知道补偿决定的存在，直至2020年10月28日，在强拆案件中收到了被告的答辩状和证据时，才得知被告曾经作过补偿决定，要求原告办理房屋征收补偿手续，并腾空被征收房屋。原告在蓝秦律师的指导下，提起了本案诉讼。
案件经过
蓝秦律师在经过对本案的仔细研究后，确定了被告作出该补偿决定明显存在的几个的违法点：1.原告房屋占地面积60平方米，高4层，而补偿决定上记载的面积仅为112.6平方米，明显不符合逻辑，也不符合常理，律师在庭审中也提交了原告房屋照片予以证明；2.补偿决定并未对原告房屋的附属物进行补偿，严重遗漏了补偿项目；5.原告直至收到强拆案的被告答辩状和证据，才知道补偿决定的存在及具体内容，而被告作出补偿决定所依据的《评估报告》也存在诸多违法点，故案涉补偿决定的作出程序严重违法。
被告在庭审中表示，当时确实没有向原告送达，而没送达是因为没有原告的确切地址，房屋当时也被拆了，所以才没有进行相应的送达，后续在强拆案件结束后也采用各种方法进行送达了，被告的这番辩解在律师提交的充足证据以及表述的充分理由面前，显得尤为苍白无力。
法院观点
本案中，被告未将《评估报告》送达给原告，造成原告无法知晓其房屋的评估事项和评估价值，使原告丧失了对评估报告的异议权，也无法与被告协商补偿事宜，在此前提下，被告作出案涉补偿决定是严重违反法定程序的，遂判决撤销案涉补偿决定。
律师总结
本案被告根据中兴华估价公司出具的《评估报告》作出案涉补偿决定，但《评估报告》本身就是存在诸多违法点的。首先，被告选定的评估机构不符合法定程序，未与原告进行协商选定，也没摇号，而是被告的单方选定，从这一点看，该份《评估报告》就是无效的；第二，评估工作的委托方应当为房屋征收部门，而案涉房屋征收项目的房屋征收部门为住建局，可评估报告上载明的委托方却是镇政府，严重违反了法律规定；第三，案涉房屋已经被强拆，《评估报告》却仍按照2018年7月18日的时间点作为评估时间进行评估，无法作出公平合理的评估结果；第四，评估报告的有效期应当为1年，而本案中的《评估报告》有效期却为出具报告之日至征收项目完成之止；第五，《评估报告》中没有载明现场勘查记录及照片，且评估的面积严重有误，还存在少评漏评的现象；第六，评估报告未送达给原告，剥夺了原告对《评估报告》提出复核申请等表示异议权利。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收部门与被征收人达不成补偿协议的，由有权机关作出征收补偿决定。而作出征收补偿决定的重要事实依据之一，就是评估报告。评估报告中的评估对象包括房屋价值、土地使用权价值、建筑物以及附属物的重置价格、停产停业损失、搬迁安置的费用、临时安置费用等，但若是《评估报告》未依法送达，就不能作为作出补偿决定的依据。
蓝秦律师提醒您，在遇到征收补偿决定案件时，被征收人一定要注意评估报告的作出程序、内容等是否合法，一旦发现违法点，要及时启动救济程序，维护自身合法权益。如果遇到复杂的法律问题，也可以选择及时咨询专业律师，寻求更高效的帮助。
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