新房量跌价涨，二手房进入“滞涨期”！合肥追地满月

　　 编者按：22城首批“集中土拍”如何带动本城市一二手房市场变化？我们特此推出“追地满月”策划，聚焦集中土拍一月后的楼市表现！本期关注合肥。

　　 合肥首批集中拍地一下子拿出12宗居住地，作为“置业大热门”的滨湖区域时隔半年猛推3宗地。这让一直感叹“2021年买房太难了”的王先生看到了希望，下半年买房或许会容易一些。然而，真的如此乐观吗？

　　 合肥首场集中土拍6月3日收官，14宗1304.6亩地揽金约164.22亿（含2宗非居住地），滨湖、蜀山、包河8宗地块触顶摇号，土拍激烈程度不亚于杭州、南京等长三角城市。

　　 如今，距离集中土拍已经过去一个多月，合肥整体楼市行情，以及具有风向标性质的滨湖省府02号地块、蜀山小庙05、06号地块、新站少荃湖06号地块周边楼市都发生了哪些变化呢？

　　 NO.1|壹

　　 集中土拍=新房补仓？

　　 这波房源今年买不到

　　 通常情况，土拍市场的红热，会迅速传导到新房、二手房，掀起成交小高峰。然而“普遍房荒”之下，除了隔壁楼盘喜迎新邻的海报，合肥楼市基本上没有掀起波涛。

　　 主要原因有二：一方面市区新房库存堪忧，供不应求。截至2021年6月底，合肥市区共179个存量住宅用地，总面积达1201.9192公顷（=18028.788亩），已动工未销售房屋的土地面积仅222.5505公顷（=3338.2575亩），与日益高涨的置业需求相比，可谓杯水车薪。

　　 另一方面，远水解不了近渴，今年很难买到。首批集中土拍虽补仓12个纯新盘，但土拍新规对预售条件有了新规定，入市周期延长至8-10个月，今年入市的可能性极小。更不要说第二、三批集中土拍，基本已排到2022年下半年入市。

　　 土拍之后，合肥“房荒依旧，全城皆热”的现状仍在延续，热门区域新房打新更是“香饽饽”，千人摇号屡见不鲜。

　　 NO.2|贰

　　 冰火两重天

　　 新房、二手房呈现两极化

　　 土拍之后，合肥楼市“火”势不减，但苦于新房供应较少，新房量跌价涨。

　　 同策咨询安徽区域统计，2021年6月合肥新房商品住宅市场共成交3259套、成交面积为42.61万㎡、成交均价为18943元/㎡、成交金额80.72亿元，成交量同比下跌51.68%，环比下跌9.8%。

　　 2021年商品住宅市场累计成交套数33165套，同比上涨12.45%，累计成交面积411.01万㎡，同比上涨19.19%，累计成交金额771.24亿元，同比上涨25.26%，累计成交均价18763元/㎡，同比上涨5.24%。

　　 二手房方面，挂牌量一度单日猛增12872套，但成交进入瓶颈期；部分业主急于出手，倾向降价出售；银行额度紧张，二手房房贷仍很难办理，“要求全款”成为是否进一步议价的前提。

　　 合肥新房、二手房热度逐步分化，这背后是4.5楼市新政八条、银行信贷额度收紧等多个因素综合作用的结果。

　　 NO.3|叁

　　 聚焦滨湖省府02号地块

　　 区域热度不减，有望迎来“万人摇”

　　 6.3滨湖出让3宗地块，全部火速进入摇号阶段，尤其是省府02号地块，43家竞买人参拍，土拍热度推向高潮，并且房企在报价和竞配建面积阶段直接触顶报价，毫不犹豫加入“摇摇乐”阵营。

　　 合肥首次对单宗地块设置限价，滨湖01地块毛坯均价22909元/㎡，滨湖03地块毛坯均价23706元/㎡，而滨湖02地块凭借区位优势，毛坯均价甚至达到25380元/㎡。

　　 要知道，这还只是毛坯均价，大概率还是会装修入市，也就是说，在毛坯限价基础上还有装修3500元/㎡+装配式500元/㎡的浮动空间（仅供参考），滨湖房价将迈入新的台阶。

　　 集中土拍之后，滨湖共迎来5盘登记，累计664套房源。尤其是滨湖“省府三杰”，千人摇频出。

　　 阳光城檀悦率先登记，4094组客户摇64套房源；蘭园紧随其后，64套房源引得5528组客户登记；保利和光尘樾姗姗来迟，趁着近万人被“锁”在系统之时启动登记，也迎来高层6300+，洋房4200+的登记数据（包含审核未通过，仅供参考），或将迎来合肥首个“万人摇”。

　　 滨湖省府02地块周边二手房挂牌均价3-4万/㎡，出现明显“滞涨”，基本与上月持平，甚至部分楼盘开始出现不涨反跌。

　　 若把时间周期拉长至半年，不难发现，今年上半年滨湖二手房涨幅惊人，直到5-6月方才出现小范围回落。

　　 NO.4|肆

　　 聚焦蜀山小庙05、06号地块

　　 土拍之后，区域楼盘“不香”了？

　　 蜀山小庙目前是合肥西南区域供地的主力军，05、06地块分别被旭辉、通和竞得，运河新城（小庙）新房市场迎来“6小龙”格局。

　　 区域目前在售楼盘主要为上坤云栖麓、龙湖文德璟宸天著，高速时代学府、方远翰文院有望7月入市，05、06地块则需等到2022年。

　　 运河新城凭借置业低门槛、“下一个滨湖”的憧憬，力压新站、瑶海，成为刚需买房人的掌中宝。然而，土拍之后，竟惨遭冷遇，2盘均未触发摇号，由开发商自行销售此批房源。

　　 然而，事实是，大多数买房人被“锁”在系统内，再加上资格审核趋严，实际通过人数较少。

　　 即便无需摇号，小庙2盘也不是想买就能买，前往售楼部的买房人大多被告知“已售罄”，甚至部分人四处托人“加号头费也行，只要能买到”。

　　 作为拓荒期，小庙已清盘的小区仅京冠悦荣府1家，6月挂牌均价14971元/㎡，7月挂牌均价15181元/㎡，环比上涨1.41%。这背后正是土拍热度+新房热度双向推动的结果。

　　 NO.5|伍

　　 聚焦新站少荃湖06号地块

　　 区域首个摇号盘诞生，二手房挂牌破2万

　　 6.3土拍之中，新站4宗地块均未摇号，止步于竞配建阶段。不过，土拍竞价激烈程度丝毫不减，新站少荃湖06号地块鏖战近2小时，开发商竞价稳扎稳打，你追我赶，最终佳兆业强势竞得。

　　 该地块的成交，刷新合肥竞配建面积记录，租赁面积高达52600㎡，稳居TOP1宝座。

　　 后期入市毛坯均价13906元/㎡，若装修入市，预计在1.7万/㎡左右，这也意味着新站新房1.4万+将成为历史，但市场认可度如何还需要时间来验证。

　　 土拍后的一个月内，新站区接连诞生2个摇号盘，实现“0”的突破，并持续发力。

　　 皖投新悦里位于少荃湖板块，此次登记Y8，毛坯小高层，共44套房，登记购房人数与可售房源数之比已经超过2.4。

　　 自合肥实行登记摇号新政以来，新站区共计15盘登记29次，却没有一盘产生摇号。皖投新悦里成功打破“魔咒”，除了自身性价比、市区房荒加剧之外，新站少荃湖06号地块的拍地热度同样是背后推手之一。

　　 不仅新房市场，近期新站区的二手房市场挂牌价也有所上涨。禹洲中央城挂牌均价1.9万+，与上月相比，涨幅3.65%。

　　 陶冲湖别院多套房源挂出超2万/㎡的价格。

　　 和昌香樟原著，挂牌均价2万+，与上月相比，涨幅4.53%。不过根据已成交的价格来看，基本在1.7万/㎡之间，只是这个价格还隐隐有继续上升的趋势。

　　 综合来看，随着区域价值的兑现，新站，留给刚需的机会不多了。

　　 结语

　　 集中拍地已“满月”，合肥新房热度居高不下，热门区域热门楼盘成为“打新”目标，而新站、瑶海等部分楼盘，登记人数依旧寥寥无几，全城皆热，但仍存在分化。

　　 二手房则出现滞涨，受到政策影响及新房打新分流，土拍热度难以传导到二手房市场，供不应求的局面初步扭转，存在一定的议价空间。

　　 即将到来的第二批土地集中拍卖，房企将有更多权衡，抢进度、抢市场、拼产品力或将成为重中之重。