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6月份，国务院国常会明确，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。不到1个月的时间，国务院又快马加鞭发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。可以预见，在不远的将来，大量的小面积、低价房源将不断入市。
从实际业务上讲，保障房的参与者往往是国企、开发商、大型公寓企业等机构，这对中小型公寓来说无疑产生重要的影响（特别是一线城市）。那面对不断加剧的市场竞争，中小型公寓经营者们，准备好了吗？
上周五，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），对保障性租赁住房基的础制度和支持政策进行明确。
基础制度方面，《意见》提出要明确对象标准、引导多方参与、坚持供需匹配、严格监督管理、落实地方责任。不少专家认为，这对加快补齐住房租赁市场缺少小户型、低租金房源的短板，让新市民和青年人以相对较低的租金支出解决住房问题，能够避免高房价对消费的挤出效应。
《意见》还出台了支持政策，从土地、金融、税费等方面对保障性租房给予支持，这将在很大程度上快速推动保障性租房市场的发展。
01
总供给已足够
结构性供给却不足
根据第七次人口普查结果显示，2020年全国流动人口为3.76亿人，10年间增长了将近70%。专家认为，我国的住房问题已从总量短缺转为结构性供给不足，当前住房矛盾主要集中在一些人口净流入的大城市，适合新市民、青年人等群体租住的房源缺少，住房困难问题突出，迫切需要提供与其支付能力、居住需求相匹配的保障性租赁住房。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则指出，当下，房价在历史最高位，商品房租金也非常高，对于年轻人和刚进入城市的新市民来说，他们解决住房需求的困难（支付能力），应该是历史上最大的。没有哪一代人，比他们的住房困难更大。
《意见》指出，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
对于非居住类土地和房屋改建的租赁住房，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
此外，《意见》还指出，要引导多方参与，保障性租赁住房要充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。
浙江工业大学副校长虞晓芬说，意见对保障性租赁住房的服务对象、租金安排、户型面积都有明确的界定，这对加快补齐住房租赁市场缺少小户型、低租金房源的短板，完善房地产市场供给结构有积极意义。
贝壳研究院高级分析师则认为黄卉表示，《意见》出台后，各类保障性租赁住房项目面临的障碍有望突破，适合新市民、青年人等群体特别是从事基本公共服务人员的租赁房源规模扩大，能够有效缓解住房租赁市场供给结构错配的问题。
02
保障性租赁住房将大量入市
租赁并举的提出至今已有7年，但租赁住房发展却比较缓慢，究其原因，与土地成本和资金成本等均有关系，本次政策对这些问题都提出明确的解决方向。
《意见》重点指出要进一步完善土地支持政策，针对人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，支持利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，而且，建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。
《意见》还明确，对企事业单位依法取得使用权的土地，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
虞晓芬认为：“这将充分调动起农村集体经济组织、企事业单位、工业园区、房地产开发企业等市场主体的积极性，盘活土地和房屋存量，形成多主体共同参与、共同供给的良好局面，有利于破解发展保障性租赁住房中普遍面临的项目获取难、土地成本过高、收益难平衡等问题。”
黄卉也表示，借助市场力量盘活市场存量，调动租赁企业积极性，提高保障性租赁住房的供给规模，通过支持专业化、规模化住房租赁企业参与保障性租赁住房，还有利于培育发展成熟的住房租赁市场。
此外，《意见》指出要进一步加强金融支持，一方面，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
另一方面，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。比如，企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。
黄卉认为，随着金融财税政策的落地，保障性租赁住房的融资方式走向多元化，企业经营负担的减轻，未来将形成多主体供给、多渠道保障的成熟的住房租赁市场，能够满足多元化、品质化的租赁需求，各类群体都能够在城市中住有所居，安居乐业。
END
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