黄晓明房屋纠纷案始末及法律问题分析

2020年9月16日，北京市第三中级人民法院作出了二审判决，判决维持原判，驳回黄晓明的上诉。黄晓明与张昊龙纠纷房屋买卖合同纠纷一案，也算有了一个暂时的结果，即双方房屋买卖合同被认定有效，而黄晓明的过户请求不予支持。

事情的来龙去脉。

2013年1月，黄晓明购买了张昊龙（时13岁）位于朝阳区一处房产，面积为703.13平方，价格为3600万元。张昊龙属于未成年，其父母张某宇、邢某玲为其监护人，二人共同委托了张某冀办理房屋买卖事宜，黄晓明委托其母亲张某霞办理。张某冀、张某霞接受各自委托后签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定房款支付到张某冀银行账户，后黄晓明陆续支付了房款到上述账户。由于当时黄晓明没有北京购房资格，遂在合同中约定至黄具备购房资格后才办理房产过户手续。为了保险期间，针对该房产又设立了抵押，抵押权人为黄晓明母亲张某霞。

2018年4月，黄晓明具备了购房资格，开始要求张昊龙办理过户，但张拒绝配合办理过户，因签订房屋买卖合同时，自己为未成年人，父母作为监护人的监护行为不能损害自身合法权益，二人委托张某冀出卖房产的行为是无效的，且自己至今未收到房款。

同年，黄晓明起诉张昊龙，要求双方签订的《北京市存量房屋买卖合同有效》，判令张昊龙配合办理房屋所有权转移登记手续。一审法院判决双方签订的房屋买卖合同合法有效，驳回了配合办理房屋所有权转移登记手续的诉求。黄晓明不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

既然合同合法有效，为什么法院还驳回黄晓明配合过户的请求呢？

原来，案涉房屋已经被另一法院查封，在查封未解除的情况下，是无法完成过户的。具体而言，张昊龙的父母张某宇、邢某玲因向程某借款未归还，程某起诉二人到法院，并获得了胜诉判决，判决张昊龙父母共归还程某2000万元及利息。判决生效后，程某向法院申请了强制执行，并查封了张昊龙名下的涉案房产。黄晓明遂申请了执行异议，法院又驳回了黄晓明的执行异议申请。后黄晓明便提起了执行异议之诉，一审判决驳回了诉讼请求，二审判决维持了一审结果。

房屋是否面临着被强制执行的风险？

因执行异议之诉败诉，导致黄晓明不能排除程某对案涉房屋的强制执行，不能阻止案涉房屋被法院组织拍卖。但因买卖房屋时，同时双方办理了抵押，并进行了登记，且该抵押登记在查封行为之前，如果认可抵押权有效，那么在抵押额度范围内应保障黄晓明母亲之权利。此时，黄晓明一方在债权上还有一定的保障。但如果抵押权被认定无效，黄晓明有可能钱房两空，陷于十分不利的地步。从判决书中可以了解到，张昊龙针对抵押登记行为也提起了行政诉讼，2017年6月14日，北京市三中院作出终审判决，驳回了张昊龙的起诉，维持了抵押登记行为。也就是说，目前黄晓明母亲张某霞仍然对房屋享有抵押权，这对于黄晓明一方来说，很是欣慰。至于最终该案如何解决，需要进一步观察。

今天，小编先就整体情况进行梳理，之后我将针对房屋买卖合同纠纷案件和执行异议之诉案件分别予以详细介绍、分析，梳理出法院的裁判观点，以供大家讨论。