谈判砍价方法

选一个最佳谈判时间：傍晚6点或晚上9点
首先，一般人们吃晚饭的时间是集中在晚上六点半到七点半之间。六点左右，卖家一天的工作刚结束，还没来得及吃饭。此时，我们让中介打电话把卖家约过来。不给他留时间的提前量，就说买方这会儿已经到店了。
除非有要紧的事情，卖家一般还是会来的。如果卖家果然饭都不吃就来谈判，嘿嘿，侧面说明他急卖，我们已经抢占了主动权，反之，说明他并不急卖，接下来只能改日再约，即使约出来也不好谈。
谈判中节奏也应适当放慢，东扯西扯，搞到晚上八九点卖家还没吃饭，这时他就会想尽早结束谈判，价格底线可能会因为饥饿而有所松动。
另外一个时间是晚上9点，前提是你当天午睡要睡好，因为这场谈判从晚上9点到凌晨，需要打一场持久战。夜深人静之时，人的意志比较薄弱，但是你是有备而来的，当天下午睡了几个小时，晚上正精神着呢，卖家呢，他肯定熬不住了，聊得差不多，就把底牌交出来了，让步到底。
时间确定之后，真正到了谈判桌上，我们一般采用三种砍价方式：哭穷式，谈崩式以及拉锯式。
先说「哭穷式」砍价法。顾名思义，你的家庭条件不太好，又想要这套房子。
《天方夜谭》中对穷人的描述是：“眼睛深陷像枯井，嘴唇冻得像紫茄子，脸皮像黄蜡，双手像细棍。”倒不是非要让你不洗脸不洗头，穿件脏衣服去谈判室。
但起码你的状态上要符合当前的人设，一副拘谨无助的神态，支支吾吾地说：“哎呀，咱家里条件实在是比较困难。您的条件比我们好太多，也理解一下。和亲戚叔叔伯伯都借遍了，还得套信用卡，实在是没什么办法了。”说完，失神的眼睛呆呆望向脚下光滑的地板，一动也不动。
碰到这样的买家，心软一点的卖家总能有一些让步。这种方式适用于过户时间比较长的“拖延流”，因为家里钱还没到位，需要延迟一段时间才能做贷款审批，卖家也是理解的。之前有朋友就是用这招，先交30万定金，然后拖了半年才说凑够首付去办过户。半年什么概念？半年，房价已经涨起来了。尤其是这一轮上涨的深圳东莞，时间真的是金钱。
再说「谈崩式」砍价法。这种方式从一开始就没想着当天能成交，并且需要两个人去跟卖家谈判，第一个人是你的亲友，他们先去跟卖家谈一轮，负责探价，收集信息，第二个人是你自己，根据第一个人的情报，亲自上去砍价。
详细过程如下：
第一个人和卖家见面，了解完基本情况之后，把房子的缺点都摆在台面上，即使没硬伤也能想办法从鸡蛋里挑出一些骨头来，充分打压房主的心气，然后营造一个大转折，作为买家，直接报出一个让对方这辈子不可能接受的价格。
通常情况下，第一轮谈判会在短时间之内不欢而散。但即便如此，这次与卖家的会面依然能达到两个目的：1.降低了卖家的心理预期。2.掌握了更多有关卖家的背景信息。
例如第一轮谈到了500万，业主再也不肯少了，并且知道他卖房的原因是治病救人。这就为你第二轮谈价创造了条件，第二轮一上来，即使业主开价530万，但你已经知道他的底价是500万，所以他报完530万之后，你根本不用报520、510，直接报470万！一招击穿他的底价！最后你们的谈价区间就确定在470-500万之间，而不是500-520万。
好了，回归正题，到了第二轮，自己亲自跟卖家砍价，但在卖家眼里，这又是一个全新的买家，因为他并不知道上一个人居然是你派来的。其实你已经事先掌握了充分的情报，有备而来。
第二轮根据之前了解的信息采取针对型的战术去谈，无论成功与否，一般这一轮就能确定结果了。这种方式适合于团队战，至少有两个人打配合，并且有第二轮约不出卖家的风险。
最后是「拉锯式」砍价法。这是一种不卑不亢的综合性砍价方式，上了谈判桌，首先和卖家礼貌寒暄，检查房本、契证，确认基本信息。然后，巧妙地提出一些“揣着明白装糊涂”的问题，引导式地让卖家自己说出一些房子的利空因素。比如说，小区离地铁太远，房龄超过了10年，没有好学区等，what ever，发挥一切想象。等卖家回答完，你就点点头。记住一句话都不用说，让空气突然安静，场面的尴尬正是我们想要的。
等卖家绷不住了，一般会主动开口询问：“你现在是什么想法呢？这时一旁的中介说：买家想谈谈价，看看价格能不能合适一点。然后卖家这时因为没有心理准备，为了顺势下坡，他大概率会说：少是能少，价格可以谈，买家认为多少合适？
经历了数百次谈判后，我们总结了一条黄金定律：“千万不要首先报价。”你先报价，卖家会认为你必然是要买的，在心理博弈上率先被压制了。另外，价格只要报出口，如果高出了对方预期，你的利益被蚕食了；如果报得太低，卖家又会觉得你没有诚意买。
等探到对方第一个价格，你心里才能有谱，卖家真正的心理预期可能还比某个价位稍微低点，但差不了太多。这个时候，你才能不慌不忙地开始报价，价格标准需符合两点：1.卖家肯定是不能接受的。2.不至于让他拍桌子走人。
到了这一步，双方都有自己的报价。比如，房东的报价是500万，你的报价是470万，最终的成交价会在470万到500万这个区间。此时，双方拉锯战开始。
拉锯战中，我们采用的是“色拉米切香肠战术”，因为色拉米香肠的直径有5厘米，属于比较粗的。每一顿食用都是切下几个小片，直至最后吃完。在谈判过程中，每当卖家肯降一点价，可以换个轻松的话题先岔开，一会儿回来继续磨价。简单地说，就是小步前进，步步为营。时间长了，能蚕食到更多小片香肠。 同时，有个很重要的角色需要登场，那就是中介。在谈判前，你得和中介提前沟通，谈好怎么打配合。给中介允诺一旦谈到某个价格，除了服务费之外，还会悄悄给他发个红包意思一下。尤其在市场行情好的时候，中介卖房给谁都一样，事先和人处好关系很有必要。
真正到了谈价僵持的环节，中介可以作为调停人的身份出现，把卖家单独拉出去谈话：“哎呀，您看买房这小伙儿也不容易，家里实在是有点困难。要是多花这几万，他家人这一关也过不去。现在这卖房还得碰合适的买家。要是把这个错过了，确实有点可惜了。”一来一往，把价格终于谈拢。很多人以为谈到这里，以为可以签约成交了，其实不是。
一般而言，谈完价格之后，卖家的警惕心慢慢会放松，但是我们的谈判其实还没结束。因为除了价格，我们还希望争取卖家自己出钱赎楼，交税费等，同时卖家的家私家电能否留给我们，将来出租也用得着啊。另外，最好可以先给定金，然后网签，3-6个月再去过户办贷款…
这种情况下，谈了这么久，卖家一般都会感觉体力不支，这些细节基本上就很好谈了，即使争取不到，我们也不没事，这是锦上添花的事，有就最好，没有也无碍大局。