北京楼市：西北旺的标杆盘“中海枫涟山庄”，值得买吗？

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提问：姐姐，你好！本人北京工居证，名下无房，现有马连洼润千秋佳苑2居一套，出售可得620左右，劲松2居一套出售可得580左右，目前手头资金200万 ，想换一个三居，两居只想卖一处，我的工作地即将是海淀生命科学园，女友北医三院请问 1.卖掉哪个2居换三居合适 2.目前看了中海枫涟山庄，百旺茉莉园，润千秋佳苑，上地当代城市家园等小区，因为居住有感情，重点看了本小区的126p南向客厅，户型不错，楼层也不错，但是带一个产权车位需要38万，贝壳挂牌接近1100w，感觉有点鸡肋，130p的又是北向客厅，户型不太方正，贝壳挂牌999w感觉本小区的房子偏贵，并且没有学区，拿不定主意，请您替我详细分析一下 3.如果我兼顾自住，保值，上班交通，有小孩学区几方面考虑，这几个小区咋样？ 4 ，您推荐哪些小区？本人承受目标最好不超1000w，女友最喜欢地铁房。 谢谢姐姐！

回答：你好，感谢大额付费！ 西北旺的标杆楼盘是中海枫涟山庄，其中标志性的户型是122P的三居，最高点的时候这个户型1200w，现在即便有多校划片的政策利空也稳定在1000w左右，最低点的时候900w左右。 百旺茉莉园 ，离西北旺地铁站300米左右，附近医院、银行等配套很成熟，小区绿化和得房率都还不错，户型上2居属于南北通透，3居双卧朝南，南被通透，设计还是不错的，居住人群都是附近清华北大的教师和IT白领居多，缺点就是附近有个垃圾填埋场，据传夏天有异味，不知现在整治的情况。 当代这个盘位于京新高速以东，不算上地核心区（核心区在高速西）。上地一些小区能划到101上地小区，当然比当代这个盘划片要好。这个小区品质还不错，户型紧凑，居住感强。 其实你就是1000w买个学区房，中海是最理想的选择了，二小百旺挺好的，硬件水平海淀前三。 润千秋佳苑的2居建议直接出手，保留劲松2居。

提问：房姐，互联网码农其它地方有贷款，所以北京二套资格，（老婆孩子在重庆有学区房等多套房子）。目前只有150万左右，你建议去哪里买房好？ 积分落户还差点儿。考虑一个人自住或为落户加分或以后给小孩北京高考准备。其实这点儿钱是不是考虑买个车把房买远点？昌平北街家园8区170左右单配如何？

回答：第一句其实不影响买房本身，但是你的个人想法会影响买房。 海淀一带的码农，普遍买房吃亏，因为整个海淀区不溢价的标的太少，房屋整体更老更破，次新房几乎一定溢价。 且老破小房屋总价基本至少400万起步，首付150万，如果做好选筹，做好评估和贷款，正常可以买到400多万的标的。 上限抵住下限，这里还没有计算，很大概率上由于评估不足导致400也无法买到。 积分落户更多的比较随缘，先把房子买好。 无论是工作，还是其他操作，最后都要落实到赚钱，买房的场景下，赚钱才是目的。 北街家园，远郊、溢价、一居、超高密度小区，都需要回避。

提问：房姐好～新人首问，准备在石佛营附近买一套400w左右的小户型（首付大概能出到150w左右），近一两年短期内应该会用来出租，想问一下石佛营西里的90后公房（卧室朝南的小一居或者小两居，总价在250-400都有，基本在94到97年之间，感觉单价比炫特便宜很多）和炫特嘉园（朝西南或南的一居，总价在350-420左右）应该怎么选择比较合适～？90年代的房子会比较老影响几年后置换吗～？

回答：你好，石佛营西里和炫特的流动性都不错。 如果未来考虑自住，建议优先炫特嘉园，次新盘居住环境相对好一点。 如果考虑租售比，石佛营西里略好一点。 90年代的老公房不算老的

提问：房姐你好，感谢一直以来的耐心解答~ 现在我已经看了“甜水园、金台路、十里堡、青年路、常营、东坝、望京、酒仙桥”四五十套房源，比较看好的是以下： 1.南湖东园二区，望京站200米，54平360w，初中学区好（但我还没孩子用不到）；缺点是临大街，客厅小窗户朝楼道，楼道环境堪忧。 2.南湖中园二区，望京站700米，54平380万顶层南北通透两居，无电梯。缺点是顶层无电梯，其中一个卧室是露台改的（本小区有很多这种顶层改的）。 3.望京西园一区，望京站900米；57平375w朝西北，缺点是客厅自身楼体遮挡，客厅有采光但基本没有视野。 4.望京路10号院，阜通站500米，51平360w朝西南，虽然客厅没窗，但通过厨房采光也很亮堂。 5.甜水园东里，金台路500米，55平360w朝西，客厅也是通过厨房采光，还没看房。 6.富华家园，青年路1000米，71平两居355w，小区环境一般，客厅有自身楼体遮挡。 7.青年汇佳园，青年路200米，有两个55平低楼层一居，朝东的一家有遮挡；朝西一家的楼下是底商稍微临街； 求评价这几套房源~ 以及还有什么更好的选择？

回答：你好，感谢付费！ 北京小户型怎么选？ 买租售比高、地段还可以、有地铁的小户型开间，不管学区。 持有时间够长租金收益不算少，而且地铁旁总价低流动性较好好卖。 这几个板块对比，首选望京，其次是青年路。 青年路建议青年汇佳园。 总价400以内，望京更推荐利泽西园和澳洲康都。

提问：房姐您好，本人87年能源国企，购房资格2套，目前子弹285左右，想全款购入2居，自住加投资，想入总价包税费别超600打算FDYH，女友京籍屯里工作STSD，我工作在大屯附近，与女友商量结果婚前我买我主贷我还，保留她的购房资格。目前关注过华纺、国美、朝阳园、白领家园，华纺近期成交单价6.3，国美挂价单价5.3-6，朝阳园户型种类多还需选择，白领均价6可能吃力，有做投资理财承受月供1.5-1.8内，年奖攒下兜底用，都无法顺利拿下，就延静东里2居（学区可能在东方德才）或常营北新，目前正在回笼资金，跟朋友请教流水准备中，出手时间6月，时机是否合适，楼盘选择是否合适，总价是否合适，思路是否清晰请提点。

回答：朝阳园大户型多种类也繁多，收益预期有一定摆动性的标的。小户型不合适 白领家园已经位于四惠东和高碑店之间，地理位置略显角落，优点是板楼，有合适的可以考虑，但不会死第一选择 国美一般会比华纺易城便宜15%左右，可以做为参考 选筹上 国美>华纺易城

提问：房姐老师好，咨询中多次提到要具备商业思维，请问具体什么样的是商业思维？怎么理解？

回答：一、尊重消费者 尊重消费者，让消费者爽，而不是感动自己，让自己爽； 尊重规则，凡事必有代价。 二、解决问题 学会看懂问题，老实面对现实，专心解决问题。 商业是解决熵增的产业； 解决熵增，就是解决问题； 解决问题的最好办法是解决问题，不是抱怨问题，也不是讨论问题，而是解决问题。 三、竞争才是常态 只要有市场，就会有竞争，妄想一开始就垄断的人，只会把精力消耗在疲于奔命而不是壮大自己。 所谓守正出奇，自己本身的实力始终最重要的，正道才是捷径。 竞争对手不一定是敌人，对手也可以是合作者。 财富来自交易，只要是人，都可以交易。 四、想要挣钱，就要学会分钱。 聪明人，会考虑如何让双方的利益最大化； 普通人，只想让自己利益最大化； 愚蠢的人，想让别人赚不到钱。

提问：一梯两户是高层好还是中下层好？一梯两户，是高层好，还是五六层好？高层视野好，但是就一个电梯，一旦检修或者电梯出了问题，爬楼很费劲。五六楼可能视野不够好。

回答：带电梯的板楼洋房，中层偏上更好。 关键看视野，高层宽阔视野+景观的，好过中层看花园，好过其他一般情况。 电梯问题基本不用考虑，除非物业很差。

提问：房姐您好，今年准备7.8月份买房，sfsd，首付预算500-550万，因为没有户口，所以考虑朝阳上车，最近看了望京和亚运村很多房子，次新好的三居都1000以上了，800左右的都是老房三居多，所以是买一个好一点的两居合适（保利金泉，澳洲康都)？还是买个老一点的三居好？

回答：近期次新盘上涨幅度比较大，现在老破大反而突显投资价值，性价比更高，也会有几个月的补涨期。抓住这个窗口，建议上车老一点的三居

提问：房姐，您好，新人小白首问，希望您指点指点。 家庭情况：非京籍，小孩1岁半，宝妈目前全职，家庭稳定年收入40左右，对未来收入提升乐观。 资产情况：子弹60，门头沟全款商住17年购入原值230（可售可抵押，父母名下），老家底商150（可出售，但流通性差），可筹借100-150（还款时间压力不大），为落户天津买房，有贷款记录。 近期网上看过奥海明月和西山锦绣府（不知还有无房源），89平感觉居住品质和户型都不错，其他新房和二手房还没看。 未来买房希望兼顾孩子上学和投资，踩盘前想先征求房姐建议。如果新房，建议哪个盘？二手房，您建议哪个小区？我的情况可考虑的房子总价？辛苦辛苦，谢谢

回答：商住不好出掉就抵押掉，老家底商出掉。 新盘 奥海明月 > 西山锦绣府，还有公园悦府或者华润的万象悦府也可以淘。 二手看下朝阳的 嘉铭桐城、澳林春天、上京新航线

提问：房姐，您好！ 拜读您的贴子很久了，感觉您很有经验和专业知识的储备。最近我也有置换的打算。 我的问题是：1，打算卖掉海淀万柳的学区房大三居，换朝青的润枫三居和华纺两居，这样操作对不对？将来会不会后悔？ 2，润枫和华纺以后还有上升空间吗？现在出手可行吗？ 谢谢！

回答：1. 学区房不要就出掉，操作么问题 2. 润枫水尚不错，但别买挨着铁路那几个楼就行，小区环境还可以，华纺易城是个不错的小区，仅次于润枫水尚。还有首城国际也可以看，位置相对更好。这几个小区也是推荐的盘，可以入手 3. 东坝现在偏贵，现在入实际不是很好。 4. 学区不用的情况，都可出掉，没必要拿在手里

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