三巽控股“四战”艰难通过港交所聆讯 销售低迷未来还能走多远？

6月23日晚间，据港交所文件，三巽控股集团有限公司通过港交所上市聆讯。

在近几年奔赴港交所上市的房企中，三巽绝对是最有“毅力”的一个。

三巽分别于2019年10月17日、2020年4月27日、2020年10月27日先后向港交所递交招股书，均以失败告终。2021年4月30日，三巽第四次冲击上市，终于如愿。

据了解，三巽创始人、董事长钱堃非常喜欢研究国学，在为公司起的名字中，“三”生万物，世间生命之源起，无不活力向上，又于无穷变化之中保持着特有的平衡；“巽”是八卦之一的风，力量取自天地，能量无限且无所不在。

“四战”敲开港交所大门确实体现出三巽百折不挠的精神。但面对日益加剧的行业竞争、愈发收紧的融资环境，三巽又能否真如它的名字一般，四平八稳、乘风而上呢？

销售业绩堪忧

根据招股说明书的数据，三巽是一家总部位于上海、根植安徽省、布局长三角地区专注于住宅物业开发及销售的房企。

截至2021年2月28日，三巽集团已有45个项目，覆盖三个省的12个城市，总土储440万平方米。其中，35个项目位于安徽省内，土储占比约为83.4%，且主要位于亳州、滁州两地。9个项目位于江苏省，1个项目位于山东省。

于近年来，三巽才将开拓的重心从低线城市及其周边城市的物业市场转至合肥、南京一类的二线城市。

招股书中虽然没有披露三巽历年来的合约销售额，但在克而瑞TOP200销售排行榜上，2018年三巽全口径销售额为70.1亿元，排名173；2019年为91.2亿元，排名167；2020年为102.3亿元，排名173。

钱堃曾在2018年公开表示，2019年实现销售收入300亿元，并在5年内实现千亿目标，如今看来达成300亿元尚需时日，更不用谈千亿了。而仅比三巽早几年踏足房地产的新力已于2020年成功跨越千亿门槛，位居房企40强，并上市募资。

与高速扩张中的房企相同的是，三巽也陷入了“增收不增利”的尴尬局面。招股书数据显示，三巽的收入由2018年7.239亿元增加至2019年31.087亿元，并于2020年进一步增加值39.461亿元。从净利润来看，同期内三巽的年内溢利分别为-0.38亿元、0.44亿元、3.95亿元、0.46亿元。2020年前5月，三巽控股的年内溢利出现下滑，同比下滑了30.71%。

同时，三巽毛利由2018年的2.07亿元增加至2019年的9.79亿元，并随后进一步增加至2020年的10.65亿元；毛利率则由2018年28.6%上升至2019年的31.5%，2020年下降至27.0%。对此，三巽解释称，毛利率下降主要由于滁州三悦澜山（琅琊府）、亳州亳公馆、明光壹号院、利辛铂悦府及利辛文州府的毛利率相对较低所致。

此外，需要注意的是，三巽的销售收入中，对安徽依赖程度较高。三巽聆讯后资料集显示，于往绩记录期，公司的大部分收入來自于安徽省销售物业，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度分別为7.239亿元、31.087亿元及35.631亿元，分別占同年收入100.0%、100.0%及约90.3%。

三巽特别提及，中国整体或公司营运或预期运营所在城市的市场下行，均可能对公司的业务、财务状况及经营业绩产生重大不利的影响。

负债困局、家族化倾向明显

业绩增长的同时，三巽的负债也在不断攀升。招股书显示，2018-2020年，三巽的总负债分别为72.31亿元、124.96亿元、154.21亿元，年均复合增长率达到28.72%。

相应地，三巽的资产负债比率由2018年12月31日的140.5%增加至2019年12月31日的204%，在公司主动降负债的情况下，后缩减至2020年12月31日的135.9%。

按照“三道红线”的标准进行评判，于2020年12月31日，三巽的资产负债率为79.3%；净资产负债比率为现金净额状况；现金短债比为2.1，踩中一条红线，有息债务规模的年增速将限于10.0%。

三巽的融资成本则由2018年的860万元增加至2019年的4430万元，随后降低至2020年的2210万元，借款总额的加权平均实际年利率由2018年的14.0%降至2019年的12.3%，进一步下降至2020年的9.4%，但仍然高于行业。

值得注意的是，在三巽的融资借款中，对信托依赖程度较高。截至2021年4月，三巽于一年内要偿还的总借款为23.8亿元，其中有5项未偿还信托及资产管理融资安排，这部分借贷总额为10.14亿元，占据同期借款总额的42.6%。

这部分信托融资实际利率也居高不下，2018-2020年分别为15.1%、12.6%、12.6%。

业内人士分析称香港上市门槛虽然不高，但比较重视企业的财务指标，房企的招股书频频失效，或许和企业关键财务数据不理想、数据披露有瑕疵有关。

而在三巽，还有一点需要提到的是，家族化色彩同样浓郁。资料显示，三巽集团经历重组后，由钱堃持股79.8%、安娟和钱冰各持股7.6%，创始家族合计持股95%；剩余5%股权由郭女士持有。

在人事任免方面，2019-2020年，三巽经历了高管频频出走。当年5月，原三巽集团行政总裁侯波离职创业；之后，原三巽集团分管人力资源的集团副总裁张盛冬离职；2020年12月底，王本龙辞任三巽集团总裁，专注于自主合伙创业，安娟接替其职位。权力兜兜转转，又回到创始家族的手中。

三巽未来在资本市场上的表现将会如何？值得期待。