撰文：55
看他威，更想看他衰。
在最近愈演愈烈的限价限贷风波之中，看衰广州楼市的人越来越多，他们等着楼市崩盘，等一个抄底的机会。
其中，天河北首当其冲。
去年，大家有多么追捧天河北房价带涨广州，现在，可能就有多少人等着天河北一落千丈。
传的最多的，便是说天河北标杆峻林，有房源降价170万出售，可见“天河北崩盘，广州楼市要完”？
然而，事实真的是如此吗？
今天我们不妨来好好扒一下天河北二手房的真实现状，最后顺便讨论一下，广州这波严控后天河北房子还能不能买。
先剧透一下：中介传出的这两天成交的房源，天河北协和新世界单价12.19万/平成交，远超出挂牌均价。
峻林：
降价170万？降价100万？
业主太狂妄自动降价，代表性不强
首先，我们先来看看峻林这套降价的房源是怎么回事。
目前这套房源总价2330万，单价高达16.7万/平；而降价前呢？2500万的总价，单价接近18万/平！
要知道，峻林目前最高成交单价，一套南向三房，也没超过17万/平！而目前最贵的房源，南向6年楼龄，单价也不过16.8万/平。
这套所谓的降价房源，北向9年楼龄，很难说业主没有“赌徒”心态。
现在降价，更像是回归“正常价”，毕竟峻林确实牛，但也真的挂不到这个价啊！
另一套降价100万也一样，北向9年楼龄，一口气17.15万/平，降价后回到16.43万/平。
而且，别光顾着看这两个“降价”的啊。
其他房源业主心态依旧很高，涨价的比比皆是，随便来几个感受一下：
简而言之，降价的两个房源，代表性真的不强，峻林成交价偏高的房源都是南向，楼龄也是2015年之后的。
两个降价房源，在市场上竞争力本来就要差一点点。
目前，峻林均价为16.43万/平，比3、4、5月份都要高1~2万/平，对比去年6月均价10万，涨幅高达62.2%。
现在看来，峻林还在上行。
峻林2021年1-6月各月份均价（单位：万/平）
1月
2月
3月
4月
5月
6月
12.87
13.36
14.98
14.98
14.98
16.43
6月对比1月涨幅：27.7%
峻林之外其它小区：
价格基本没下来过，涨降属于正常波动
那么，天河北其它二手情况如何呢？我们速看一遍。
除了峻林，热门二手盘还有中怡城市花园、富力天河华庭、芳草园、侨林苑以及协和新世界，它们都是去年领涨行情下“先富带动后富”的后富选手。
中怡城市花园，价格就没下来过，短期内涨价几十至几百万的房源都有不少。
目前均价12.04万/平，也是今年1月份才全面站上10万+的。
典型代表有以下这套，去年年中单价才8.4万，到现在一路猛升到12.9万，总价涨了450万。
富力天河华庭，去年10万左右，价格也是今年开始逐渐攀升，近两个月稳定在14万+。
房源没有多少降价的，反而涨价的不少。夸张的，也有一年涨了近千万的。
协和新世界，二期12万，一期迈不过10万，整体均价被一期拉低。
最近成交的一套，笔者咨询过了，是真实成交案例。二期的正南向两房，单价达到12.2万/平，还是很有代表性的。
芳草园，房价比去年涨了4万+一平，相当于赚了一套万科欧泊小两房。
这几个月价格维持在12.5万/平左右。
部分房源降价，不过降价幅度低于涨价幅度，基本都是这边一套降了几十万，那边就有一套涨了上百万。
侨林苑，近期部分房源价格起伏较大，最终单价都稳定在13万左右。
今年4月迎来顶峰12.61万，5月有所回落，降至10.85万，但本月又回升到了12.48万，比去年涨了2-3万一平。
总之，仅凭几套“降价”房源就断定天河北走下坡路，楼市即将凉凉，是有失偏颇的。
至少到目前为止，天河北业主的心态都还很稳定。可以预计的是，接下来，应该少有业主会胡乱挂牌，抬高小区均价了。
买入天河北就稳赢？
真不一定
天河北凭借着两点优势就可以在广州横着走，分别是优越的地段以及天河顶级学位——华阳、龙口西小学。
其次，配套、交通、学位、产业都非常成熟，人口也相当密集，作为天河最早的富人区，房源也是稀缺的，豪宅的客群定位、流动规律也和普通房子大不相同。
因此，在每一个轮动周期里，天河北的房子都能跑赢大势。
峻林，天河北的标杆，奠定了天河北的豪宅地位，楼龄、户型以及物业都很出彩，我认为该小区还是会维持相当一段时间的顶级流量地位。
峻林小区
其次，如帝景苑、芳草园、侨林苑、富力天河华庭、中怡城市花园等第二档次的楼盘，它们是在珠江新城豪宅、天河北峻林之后跟涨的。
因此，即使它们的涨势不错，但比起顶流，还是差一点点。
至于天河北其它刚需盘，例如信成小区、德荣小区、穗园小区、广梅汕宿舍等，上涨趋势逐渐疲态，之后可能会更加艰难一点。慎入。
广州这一次调控，银行房贷利率三连跳、限价限购限贷一并出台，确实打得人们措手不及。
因此，被誉为广州楼市稳定器，以珠江新城、天河北为代表的顶尖豪宅，便格外受人关注，一点风吹草动，都会引来大肆解读。
实际上真的大可不必，那些所谓的降价房源，可能前段时间刚刚涨了几千万，然后下调个一两百万几十万，就大呼天河房价要崩了，顶豪业主们撑不住了……真的不至于。
总的来说，这波行情，更像是惩罚那些趁乱摸鱼、挂高房价哄抬房价的业主，实际上，这样反而显现出了大多数房源的“真实市场行情”。
而真实的天河北，房价依旧高得可怕，剔除了恶意抬高的，剩下的房价涨幅，依旧让人望尘莫及啊。
天河北CBD中心广场
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