上海房产直系亲属更名买卖、赠与、继承怎么划算？

　　在直系亲属产证更名的时候大家往往面临三个选择：买卖、赠与、继承，今天我们就讲讲直系亲属更名中自身的一些情况应该选择哪种方式与办理所需材料。

　　咱们以房屋总价500万，买进价100万，满五年唯一为例来算一下更名所需要的一些费用

　　一、买卖更名

　　买卖更名要走正常的交易流程，受限购影响，税费按照规定来缴纳。此种情况适合名下有房不准备把名下房产出售的一部分人，虽然会缴纳一部分税费，但是不会对以后房产出售有影响。

　　下面咱们来算算买卖更名所需要多少费用：

　　1、增值税：（500万-100万）÷1.05×（5%+0.3%）=201904元

　　2、契税：房屋总价3% 也就是15万的契税（因名下有房，契税为3个点，名下若是无房，不推荐此种方式）

　　3、交易手续费：4元/㎡，4×100=400.

　　4、交易登记费：80元

　　5、抵押登记费：40元

　　以上是我们走买卖流程所需要的全部费用，共：352424元

　　二、赠与

　　1、直系亲属之间赠与需要哪些费用？

　　契税：房屋总价3%，增值税免征，个税免征

　　看到上面是不是觉得赠与要比买卖划算，要省20万？不！这只是赠与时所需要的费用，当你受赠的房产在出售时满五年唯一按照正常税收来缴纳税费，若满五年不唯一总房价的20%来缴税。

　　若是名下无房可以走赠与流程，名下有房且受赠的房屋有出售的想法建议走交易流程。

　　公证收费标准

　　2、办理房屋赠与的方式有几种？

　　1）通过办理赠与公证书进行赠与；

　　2）若无公证，则需自行到房屋所在地的房地产交易中心办理。

　　3、办理赠与公证，应当注意的问题有哪些？

　　1）财产应当是公民的个人合法财产；

　　2）房产中有抵押不可赠与；

　　3）对于夫妻共有财产的赠与，即使房产登记在一方名下，也需配偶到场签字，表示同意赠与；

　　4）赠与合同不可委托签署；

　　5）一般只做直系亲属间的赠与，否则需要支付 20%的个人所得税。要注意的是儿媳与公婆非直系亲属，同样女婿与岳父母

　　也非直系，此类赠与推荐将产证名字改成受赠人的直系亲属一人（例如产证上原为夫妻二人名字，要将房产赠与男方父母，

　　则需先将女方名字去除再办理赠与）。

　　注：非直系赠与时，全额赠与是可以交易的，但如果是部分份额赠与的话，赠与方与受赠方相互之间对于自己持有的份额部

　　分不能再交易。

　　例如：业主张三将名下独有的一套房产的 10%的产权赠与给了其朋友李四（非直系赠与），即针对该房产，张三持有 90%

　　的产权份额，李四持有 10%的产权份额，张三与李四之间不能就该房产再进行交易。

　　三、继承

　　1、继承会产生哪些费用？

　　直系亲属之间继承免征契税、增值税、个税。房屋继承过来在出售时契税增值税同商品房，满五年唯一免征个税，不唯一总房价款20%个税。

　　2、房屋的继承顺序是什么？

　　继承顺序：遗赠抚养协议（为先）、遗嘱继承（其次）、法定继承（再次）

　　3、房屋继承的流程是什么？

　　流程：先至公证处办理继承权公证，领取公证书后至房屋所在地的交易中心驻场税务所办理税收核定，领取完税凭证后至房

　　屋所在地的交易中心换领新的产证。

　　4、房屋继承的时效为多久？

　　时效：继承公证需要进行家庭成员核对，一般情形下本市户籍的为 2 个月左右（若为外地户籍，要到户籍所在地取证故所需

　　时间较长，具体时效根据不同户籍地而定）

　　
5、继承公证后办理变更继承产证的房屋所在地的房地产交易中心受理流程是什么？

　　房屋所在地的房地产交易中心驻场税务免税申报→房屋所在地的房地产交易中心受理窗口受理→20 个自然日（法定节假日

　　除外）出产证。

　　6、继承公证所需材料：

　　公证收费标准：

　　7、办理继承时需要注意哪些问题？

　　总结：从上面三种更名方式可以看出来，名下没有房产继承最划算。名下有房产又不打算出售的走交易流程划算，虽然要缴纳契税与增值税，但是相比在出售时20%的个人所得税要划算的多。

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