拆不动的越秀老城，所剩时间不多了

　　编辑：四季

　　旧改浪潮之下，谁都不愿掉队。

　　广州旧改，更是改出了“重力加速度”！

　　据不完全统计，2020年广州53个旧村改造项目确定合作或意向企业，改造总金额约3034亿元。

　　2021年，仅1-5月份，广州就已有23条村确定合作（意向）企业，改造总金额超1756亿元。

　　小编发现，与去年有所不同的是，旧改不再是外围区独占鳌头，老城区已快速跟进。23条旧村改造中，黄埔、荔湾、海珠位列前三。

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　　10年仅改一村，越秀旧改之路艰难

　　在其它区域通过旧改开疆拓土时，越秀也坐不住了。

　　今年3月，瑶台村通过城中村更新改造意向表决，同意率100%。

　　而在近日，西坑村十年旧改困局，也终迎破局。

　　在西坑村前期策划主体表决会上，广州城投城市更新有限公司以97%的支持率，正式成为西坑村旧村改造项目前期策划主体。

　　按照计划，西坑村将在2023年底前启动回迁安置房建设，2025年建设完成，融资区开工建设。

　　不难看出，越秀旧改的步伐，终于迈出了一大步，但还不够稳。

　　登峰村的神来一笔，让越秀的旧改之路，变得不可预测。

　　2021年5月19日，登峰村发布招标公告。5天之后，官网发布项目终止招标公告，原因是项目出现重大变故。

　　这一波操作，真引人想入非非！

　　因为从2020年开始，登峰村旧改就已有提速迹象。从入户测量、意愿表决，到基础数据公示，仅用了大约半年时间。

　　今年3月底，广州建筑与珠实集团进驻登峰村，合资成立广州登峰新家园有限公司。

　　种种迹象都表明，登峰村改造之心之坚定。怎么一到招标阶段，就出现意外？越秀旧改真的拆不动拆不得？

　　而且早在2009年，越秀便将杨箕、登峰、寺右、西坑、瑶台、农林6个城中村纳入到首批旧改名单里。

　　但时至如今，不难发现，能够顺利完成改造任务的，仅有杨箕村。其余5村，早已停滞10余年。

　　杨箕村民喜迎回迁 图源：南方+

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　　旧改大时代来临，旧改之路势在必行

　　越秀旧改虽难以推进，但任务十分紧迫。

　　其一，城中村“清零计划”。

　　1）目前现存5条未改造的城中村中，西坑村、登峰村、瑶台村被列入旧改三年计划，农林村、寺右村列入五年方案。

　　根据2020年公布的《国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要（征求意见稿）》，越秀为“着力优化提升中心城区功能，打造城市更新典范”，这5条村的节点计划如下：

　　列入三年计划的城中村，西坑、登峰、瑶台要在2023年底前启动回迁安置房建设，2025年基本建设完成，融资区同步开工；

　　五年方案则要求农林村、寺右村在2025年启动回迁安置房开工建设，2030年底前安置房建设完成，融资区同步建设。

　　另外，在2025年底前，基本完成 旧街区改造项目（含微改造、混合改造）。

　　2）在另一方面，广州的圈层划分，对每一个圈层的城市更新提出了更明确的要求，目的就是城中村改造，产业升级。而在广州老城区中，只有越秀完全被纳入第一圈层。

　　按照规划，在第一圈层内，城市更新项目产业建设量为60%。属于开发商的融资地块部分产业建设量为60%，居住部分占比40%。

　　重点引进新一代信息技术、数字新基建、生物医药、专业服务业、科技服务业、现代商贸、文化创意、金融保险等战略性新兴产业和现代服务业企业。

　　简而言之，越秀要留住产业、升级配套。

　　3）越秀空间有限，占地仅33.8 km²，是广州最小的市辖区，仅是从化(占地1974.5 km²）的1/58。而且越秀地少人多，2020年常住人口103.86万人，人口密度高达31212人/km²！

　　如果要引进产业，土地的缺乏就是一大阻力。

　　不难看出，越秀“城中村清零计划”刻不容缓。

　　其二，越秀楼市缺货，旧改可缓解“饥渴”。

　　1）据监测，2011年起，长达10年的时间，越秀仅供应3宗宅地。最早一宗是在2011年出让，已建成富力东山新天地项目。直到2020年才成交以下两宗商住地：

　　越秀南路地块，楼面价64576元/㎡，刷新广州楼面价峰值，预计项目将来的售价要到12万+。截至发稿，依旧霸屏广州宅地成交楼面价TOP1！。

　　越秀广九大马路烂尾楼蚊型地，成交楼面价31926元/㎡，但容积率却高达14.4！

　　贵的住不起，便宜的舒适度欠佳，这要怎么办？

　　2）另外，据广州中原研究发展部统计，截至5月25日，越秀的库存面积仅有4.98万㎡，新增供应为0！

　　同为中心城区，和天河、海珠、荔湾相比，越秀的供应和库存少得令人堪忧。

　　现阶段，越秀必须大力盘活存量用地，释放大量宅地，同时提升重大项目承载力。

　　而旧改项目，是目前能快速缓解的办法，越秀的旧改之路再难，也得迎难而上。

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　　坚挺的房价，遍地10万+

　　目前，越秀的一手住宅均价在5.3-16万元/㎡，10万+元/㎡的价格更是屡见不鲜。

　　这个价位，对刚需不是很友好，改善型业主买起来也相当吃力，只有高净值人群才能毫无压力置产越秀了。

　　有些买家因为孩子上学问题而考虑越秀，觉得越秀的一手买不起，二手或许还可以拼一拼。

　　想什么呢，越秀的二手房也不是那么好买的！

　　作为广州从古至今的中心区域，越秀汇聚了众多资源，特别是公办教育。

　　五一之前，越秀发布关于学区的调整，将东环中学托管至市执信中学、五羊中学托管至第七中学，同时第三十七中学与广州市第四十中学也将分别托管至广州市第三中学与广州市第十六中学。

　　一时之间，越秀所有学校几乎都变成名校，区域内的二手房凭借着此次调整，狠狠涨了一波。

　　培正小学对口楼盘东山京士柏公馆，一年时间由6.5万增至13万，涨幅直接翻倍。目前，在相关网站已经搜不到项目的信息，不知是不是业主继续捂着等着更高的价格。

　　东风东小学对口楼盘东风广场，66.91㎡两室两厅，挂牌价已到12.7万/㎡。

　　小编也从各网站的挂牌价了解到，只要是有对口小学的楼盘，越秀房价都有不同程度的涨幅。

　　所以，越秀，不是我等凡人可以随意住得起的。

　　如果你对越秀还有其它看法，欢迎留言讨论，小编等着。

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