刚需扎堆购房，宝山究竟凭什么脱颖而出！

　　2021年上海楼市哪里最火？五大新城、大虹桥、临港自贸区等板块，成为了很多买房人首选。因为这些区域政策倾斜大，未来发展潜力无穷，当然房价也是节节攀升。

　　外围区域不断走热，没有太多政策红利释放的宝山，上半年新房市场依然有不俗的表现。

　　今年前两批集中认购新盘中，宝山共开盘10个项目，总供应量3862套，其中有5个盘触发积分制，认购率人数最多的大华朗香公园里认购客户超1400组，64.3分也刷新宝山积分新高。

　　1-2万元/平价格优势，部分区域房价将上涨！

　　从宝山上半年开盘的项目来看，均价基本都在4-5万元/平方米上下。先不论这些项目的地段和产品力如何，这样的价格优势足以吸引预算并不充裕的刚需购房者。

　　从全市新房价格来看，全市各区外环外均价普遍突破6万的行情下，宝山中外环内的新盘均价还不足6万。

　　其中靠近大宁的共康均价5.96万/平方米，上大板块5.7万/平方米。而同在中外环的金桥，上半年入市的浦开仁恒·金桥世纪均价已经站上7万+。

　　再看外环附近，顾村和杨行等成熟板块均价才4.7万/平方米。反观浦东，唐镇均价已经接近7万，南翔的住宅也在5.9万/平方米，宝山外环附近新盘价格要比同环线附近楼盘便宜近1-2万元/平方米。

　　这样的价格优势，可以说宝山依然是上海市区内的价格洼地。

　　那么这样的新房价格还会持续下去吗？目前，宝山已公布房地联动价的区域仅有淞宝的新江湾城地块（7.3万/平方米）和罗店的美兰湖地块（4.64万/平方米）。

　　上半年这两个区域内仅有罗店板块的建发云锦湾项目入市，认购均价为4.79万/平方米，该区域新房指导价低于其开盘均价，预示着未来房价不涨反降。

　　而淞宝板块的上港星江湾去年入市均价为7.3万/平方米，未来新房指导价与之持平。

　　至于顾村、上大和杨行等宝山热点板块，由于缺少相关新房指导价，未来的房价趋势还比较难下定论。

　　北冷南热格局，宝山这些区域将划入主城区！

　　和五大新城相比，宝山不仅在价格上具备更大的潜力，在轨道交通的铺排上同样更具优势。目前宝山区内有4条轨交覆盖，分别为1、3、7和15号线。相比起五大新城仅有1条轨交的出行选择，宝山在交通上占据很大优势。

　　宝山轨交分布图

　　在上海市轨道交通第三期建设规划中，上海轨道交通19号线北延伸赫然在列，线路途径宝山杨行、大宁、北外滩、世博和前滩等地。

　　另外在不久前公布的《上海市综合交通发展“十四五”规划》中提到，十四五期间将开工建设上海市轨道交通18号线二期工程，线路将起始于长江南路，终点为大康路，期间可与1、3、19号线换乘。

　　上海轨交18号线二期规划示意图

　　除了交通上的利好，在2035年规划中，宝山区绕城高速以南区域将全部划入上海主城区，总面积达到170平方公里。另外，大场机场即将搬迁，宝山中外环间将腾出大量可开发土地。所以说未来宝山的发展重心就会集中在南片区域。

　　宝山区2035规划示意图

　　说回今年宝山已经开盘的项目，从今年宝山已经开盘的项目成交情况来看，基本是以80-100平的小户型产品为主，成交较好的楼盘大多位于上大、共康、杨行等外环内及外环附近板块。

　　当然热点区域也有个别慢热的项目，例如今年第一批试点积分制的经纬阳光学府，项目在春节后开盘情况并不算很理想，但也在随后的一个月全部清盘。

　　上海大学

　　而在这其中，也有一些表现较冷的区域，例如宝山外围的罗店和罗泾，这些区域内新盘的认购情况处于宝山的中下游。

　　罗店的建发云锦湾明面上虽然触发了积分制，但38.58分的分数也是刷新了上海入围分的新低，可见该区域对高积分人群的吸引力较低。宝山楼市北冷南热的格局由此可见分明。

　　无论从现有的资源，再到长远的规划，都注定了宝山区在未来很长一段时间内，将维持南北区域发展不平衡的状态。对此，笔者建议打算置业宝山的业主，优先考虑发展成熟的区域。

　　顾村公园

　　诸如共康、上大、顾村和杨行板块。其中，共康板块发展较早，区域内已经形成了非常成熟的生活气息，万达、绿地等商场先后开业，沿街底商也比较繁华。

　　共康另一大优势就是紧贴静安区，1号线3站可以直达静安大宁，与大宁10万+的新房相比，这里的房价有很大的优势。美中不足的是，目前区域内的发展基本成型，未来鲜有上升的空间。

　　共康板块

　　另外，像上大、顾村等板块依然处于上升的阶段，现阶段的发展也能很好满足市民们的衣食住行，如果你在上海市区工作、或者不想远离市区生活，这些板块也是非常适合刚需和改善型的购房者。

　　第三批房源入市，购房者如何选？

　　目前，上海第三批新盘集中认购已经开启，宝山在第三批有6盘入市，共计2058套房源可供选择，所有项目都为加推产品。

　　大华朗香公园里本次加推232套房源，较此前推盘量大幅减少近300套，项目此前也触发了积分制。作为同区域内房源的补充，同在上大板块的大华朗香花园里本次加推5期产品，两盘的产品面积段和价格几乎无异，这两盘或将成为高积分用户的首选。

　　除了高积分的买房者，积分不太高的业主可以尽量选择信达泰禾上城院子，四季度会或建发云锦湾这类供应量较大的项目，入围机会更大。

　　位于罗店的建发云锦湾，虽然上批次产品以139%的认购率触发积分制，同时也创下积分新低。不过本次加推566套产品，体量更大选择更多，因此上一轮没有买到的业主，依然有很大的机会。

　　杨行白沙公园

　　当然，对于预算不太充裕的业主，杨行大盘四季度会也是很好的选择，杨行在未来也是有不错的发展契机。

　　四季都会绿龙北的认购均价为4.72万/平方米，价格较此前开盘的月城西（4.68万/平方米）有小幅上涨。月城西在4月开盘时，382套房源共462组意向认购客户入围，虽然没有触发积分制但也在当天清盘，可见项目的热度也是不小。

　　总之，不管你是高积分还是低积分买房人，在这里都能找到适合自己的房源。比起五大新城和大虹桥等热点板块，宝山没有太多花哨的规划，但近几年南宝山的发展势头也不容忽视。

　　地理位置优势，买房性价比更高，接地气的生活配套，这样的宝山刚需怎么能不爱呢？