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刚需扎堆购房,宝山究竟凭什么脱颖而出!

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  2021年上海楼市哪里最火?五大新城、大虹桥、临港自贸区等板块,成为了很多买房人首选。因为这些区域政策倾斜大,未来发展潜力无穷,当然房价也是节节攀升。

  外围区域不断走热,没有太多政策红利释放的宝山,上半年新房市场依然有不俗的表现。

  今年前两批集中认购新盘中,宝山共开盘10个项目,总供应量3862套,其中有5个盘触发积分制,认购率人数最多的大华朗香公园里认购客户超1400组,64.3分也刷新宝山积分新高。

  

  

  1-2万元/平价格优势,部分区域房价将上涨!

  从宝山上半年开盘的项目来看,均价基本都在4-5万元/平方米上下。先不论这些项目的地段和产品力如何,这样的价格优势足以吸引预算并不充裕的刚需购房者。

  从全市新房价格来看,全市各区外环外均价普遍突破6万的行情下,宝山中外环内的新盘均价还不足6万。

  其中靠近大宁的共康均价5.96万/平方米,上大板块5.7万/平方米。而同在中外环的金桥,上半年入市的浦开仁恒·金桥世纪均价已经站上7万+。

  再看外环附近,顾村和杨行等成熟板块均价才4.7万/平方米。反观浦东,唐镇均价已经接近7万,南翔的住宅也在5.9万/平方米,宝山外环附近新盘价格要比同环线附近楼盘便宜近1-2万元/平方米。

  这样的价格优势,可以说宝山依然是上海市区内的价格洼地。

  

  那么这样的新房价格还会持续下去吗?目前,宝山已公布房地联动价的区域仅有淞宝的新江湾城地块(7.3万/平方米)和罗店的美兰湖地块(4.64万/平方米)。

  上半年这两个区域内仅有罗店板块的建发云锦湾项目入市,认购均价为4.79万/平方米,该区域新房指导价低于其开盘均价,预示着未来房价不涨反降。

  而淞宝板块的上港星江湾去年入市均价为7.3万/平方米,未来新房指导价与之持平。

  至于顾村、上大和杨行等宝山热点板块,由于缺少相关新房指导价,未来的房价趋势还比较难下定论。

  

  北冷南热格局,宝山这些区域将划入主城区!

  和五大新城相比,宝山不仅在价格上具备更大的潜力,在轨道交通的铺排上同样更具优势。目前宝山区内有4条轨交覆盖,分别为1、3、7和15号线。相比起五大新城仅有1条轨交的出行选择,宝山在交通上占据很大优势。

  

  宝山轨交分布图

  在上海市轨道交通第三期建设规划中,上海轨道交通19号线北延伸赫然在列,线路途径宝山杨行、大宁、北外滩、世博和前滩等地。

  另外在不久前公布的《上海市综合交通发展“十四五”规划》中提到,十四五期间将开工建设上海市轨道交通18号线二期工程,线路将起始于长江南路,终点为大康路,期间可与1、3、19号线换乘。

  

  上海轨交18号线二期规划示意图

  除了交通上的利好,在2035年规划中,宝山区绕城高速以南区域将全部划入上海主城区,总面积达到170平方公里。另外,大场机场即将搬迁,宝山中外环间将腾出大量可开发土地。所以说未来宝山的发展重心就会集中在南片区域。

  

  宝山区2035规划示意图

  说回今年宝山已经开盘的项目,从今年宝山已经开盘的项目成交情况来看,基本是以80-100平的小户型产品为主,成交较好的楼盘大多位于上大、共康、杨行等外环内及外环附近板块。

  当然热点区域也有个别慢热的项目,例如今年第一批试点积分制的经纬阳光学府,项目在春节后开盘情况并不算很理想,但也在随后的一个月全部清盘。

  

  上海大学

  而在这其中,也有一些表现较冷的区域,例如宝山外围的罗店和罗泾,这些区域内新盘的认购情况处于宝山的中下游。

  罗店的建发云锦湾明面上虽然触发了积分制,但38.58分的分数也是刷新了上海入围分的新低,可见该区域对高积分人群的吸引力较低。宝山楼市北冷南热的格局由此可见分明。

  无论从现有的资源,再到长远的规划,都注定了宝山区在未来很长一段时间内,将维持南北区域发展不平衡的状态。对此,笔者建议打算置业宝山的业主,优先考虑发展成熟的区域。

  

  顾村公园

  诸如共康、上大、顾村和杨行板块。其中,共康板块发展较早,区域内已经形成了非常成熟的生活气息,万达、绿地等商场先后开业,沿街底商也比较繁华。

  共康另一大优势就是紧贴静安区,1号线3站可以直达静安大宁,与大宁10万+的新房相比,这里的房价有很大的优势。美中不足的是,目前区域内的发展基本成型,未来鲜有上升的空间。

  

  共康板块

  另外,像上大、顾村等板块依然处于上升的阶段,现阶段的发展也能很好满足市民们的衣食住行,如果你在上海市区工作、或者不想远离市区生活,这些板块也是非常适合刚需和改善型的购房者。

  

  第三批房源入市,购房者如何选?

  目前,上海第三批新盘集中认购已经开启,宝山在第三批有6盘入市,共计2058套房源可供选择,所有项目都为加推产品。

  

  大华朗香公园里本次加推232套房源,较此前推盘量大幅减少近300套,项目此前也触发了积分制。作为同区域内房源的补充,同在上大板块的大华朗香花园里本次加推5期产品,两盘的产品面积段和价格几乎无异,这两盘或将成为高积分用户的首选。

  除了高积分的买房者,积分不太高的业主可以尽量选择信达泰禾上城院子,四季度会或建发云锦湾这类供应量较大的项目,入围机会更大。

  位于罗店的建发云锦湾,虽然上批次产品以139%的认购率触发积分制,同时也创下积分新低。不过本次加推566套产品,体量更大选择更多,因此上一轮没有买到的业主,依然有很大的机会。

  

  杨行白沙公园

  当然,对于预算不太充裕的业主,杨行大盘四季度会也是很好的选择,杨行在未来也是有不错的发展契机

  四季都会绿龙北的认购均价为4.72万/平方米,价格较此前开盘的月城西(4.68万/平方米)有小幅上涨。月城西在4月开盘时,382套房源共462组意向认购客户入围,虽然没有触发积分制但也在当天清盘,可见项目的热度也是不小。

  总之,不管你是高积分还是低积分买房人,在这里都能找到适合自己的房源。比起五大新城和大虹桥等热点板块,宝山没有太多花哨的规划,但近几年南宝山的发展势头也不容忽视。

  地理位置优,买房性价比更高,接地气的生活配套,这样的宝山刚需怎么能不爱呢?

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