光谷的现在，是车谷的明天

△车谷 图源：长江日报

这一轮武汉楼市，最疯狂的莫过于光谷。

荒无人烟的光谷东，房价敢卖两万七。据说，这一次集中土拍，光谷东的地价破两万。

疯狂之后，光谷东高攀不起。人们都在寻找下一个光谷。

与光谷的故事，最相近的地方，是车谷。相似的成长故事，相似的年龄，相同的世界梦。

而最近几年，车谷的房价相对平稳。最贵的二手房价格，刚过两万三。5月底，经开地王项目，新房价格21408元，超过经开永旺旁的另一单价2w＋项目。

这一轮集中土拍，神龙公司的新地块，也是行业的一大热点。一年前，同区域的地块，楼面地价单价7644元。这一次，地价能否每平米破8000元。这也预示着车谷中心区的新房房价破2万元。

从光谷到车谷，两个三环外的独立新城，两个新房最高房价2w＋区域。二手房数据显示，光谷二手房20031元，车谷则是13703元。

从房地产微观角度看，与光谷相比，车谷有着后发优势，在房价上没有透支。

随着武汉四环内土拍的激烈竞争，四环内的地价上涨，车谷的神龙公司厂区地块、后官湖地块的入市。光谷的现在，就是车谷的明天。

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光谷狂热，车谷冷静。

这与两者背后的产业有关。光谷背后是光电子、生物医药、芯片等高新企业。车谷则是汽车、空调等制造企业。但是从产业规模与经济总量上看，武汉唯有光谷能与车谷媲美。

光谷有高新大道、中国信科、马蹄莲、网球中心、量子号，车谷有东风大道、东风汽车、春笋、体育中心、工匠号。其实光谷有的，车谷都有。

两者轮流坐武汉产业大哥的位置，是武汉经济的两大引擎。车谷，始终保持在全国级开发区第一方阵，是武汉经济“主发动机”。

△车谷的30年 图源：长江日报

“十三五”期间，汽车产值超过1.16万亿，累计签约项目333个，签约金额7870亿元，落户世界500强73家。东风大道，也成为武汉的千亿大道。

△东风大道 图源：长江日报

最近两年，智能汽车行业的崛起，车谷也越来越科技。岚图汽车、小鹏汽车等头部企业，影响中国新能源汽车行业。与汽车相关的锂电池、氢能源等配套产业，也在车谷安家落户。

未来5年，车谷的整车厂突破10家，汽车工业产值破5000亿元。国家级的智能汽车产业基地，将推动中国车谷，走向世界。

今年是车谷动工兴建的30年。如今，年产100多万台汽车，1700多万台空调，以汽车、新能源、新材料为支柱产业。这些支柱产业在科技时代，迎来智能制造的春天。

车谷提出，建设三个示范区（产业创新示范区、绿色发展示范区、产城融合示范区），打造四个车谷（实力车谷、动力车谷、活力车谷、魅力车谷）。

6月11日，智行者华中区域总部、楚航科技总部等2个人工智能项目落户车谷。数据显示，2020年，车谷“数智网端”招商引资突破800亿元。

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光谷透支，车谷刚发力。

从楼市的角度看，光谷的房价被透支，如今的很多买家，未来三五年可能赚不到钱。而车谷，因为标杆项目的带动，区域价值的兑现，区域房价可能再上台阶。可以说，车谷正处于楼市爆发前夜。

△武汉体育中心周边 图源：长江日报

当光谷东两万七时，同样资质的车谷，2w+，还是梦吗？

从住宅供应上分析，车谷的体育中心周边，少有新项目上市。在车谷的核心，换房难，换品质项目更难。

今年上半年，光谷新房取证项目次数52次，而车谷同期23次。截至6月12日，今年光谷新房成交14013套，而车谷3607套。新房的供应与成交，车谷活力远不及光谷。

但随着神龙公司老厂改造，在车谷的传统中心，未来推出的新项目多是2w+。在车谷区域价值爆发前，提前布局。

车谷从来不缺实力买家，与光谷、青山一样，车谷的中高管理层，多是武汉实力财富人群。车谷的传统中心，在体育中心周边，新中心沿着东风大道发展。在东风大道一侧，后官湖畔核心，车谷还有藏了很久的宝地－“大半岛”。

△后官湖

后官湖，是武汉最早的别墅区之一。因为湖景美，环湖有一批别墅项目。车谷的星级酒店，也在后官湖半岛上。这是三面环岛，中间还有一个内凹的湾区。这种地形，在整个武汉是独一无二的。

这样一块风水宝地，是车谷未来的总部经济区、中央商务区。在车谷买房，跟着大规划、稀缺湖景资源走，找到这片“大半岛”，就是步入桃花源。

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在这片桃花源里，有一家杭派房企的项目－中设众安双屿大观。

这个项目位于大半岛的核心区，坐拥两座半岛。两座半岛，一个湾区，这种湾区房产，是武汉稀缺的资产。

△后官湖

纵观国内外经济版图，耀眼的区域均在湾区。东京湾区、纽约湾区和旧金山湾区，是世界三大湾区。在国内，粤港澳大湾区，也是风光无限。

△大湾区 示意图

旧金山大湾区的都市圈，在GDP规模方面在美国城市群中排名第7，而人均GDP排名第一。旧金山都市圈的中位房价也是美国各都市圈房价中值的3.7倍。粤港澳大湾区目前房价涨幅高于全国平均水平，其中大湾区一环内的房价均在10万＋，其中深圳湾房价每平米破20万元。

这些湾区的共同特征是，产业集群的超强吸附力；独有的自然资源，风光秀丽；基础设施与交通完善；城市富裕阶层的“富人岛”。于是，湾区的房产，变成稀缺的湾区资产。

在武汉，江长湖多，湖景房、江景房多。但具有湾区特征的区域，又在城市核心区域的，仅有车谷的“大半岛”。在岛上，有两个半岛，形成一个大湾区。湾区之上的总部经济，将是车谷未来发展的领头羊。车谷湾区的房产，也将是车谷房价的价值高地。

△项目效果图

项目内外，将有一个基金小镇，两所总部。这个项目建设的中设数字城市档案馆，建成后将无偿移交给车谷。这是中国最大的数字城市档案馆。

这种稀缺的“头等舱”价值，已被车谷高端人群所发现。两个月前，项目首次开盘时，临湖合院当天基本售罄，洋房也很畅销，目前仅有少量房源在售。

△示范区实景

△项目合院实景

目前，该项目正热销高层住宅，建面约99－125平米房源。

因为产品优化等因素，这个项目的高层住宅公摊约16.5%。通常情况下，高层住宅的公摊22%－25%。约6.5米起步的超大阳台，相当于一辆17座的考斯特的车身长度。项目的高层住宅之外，再无遮挡建筑。站在大阳台上，能享受一线美湖。远观湖面上日落，随手拍都是风景大片。

杭派精工、一线亲湖、推窗见湖，湾区资产藏品。

△项目样板间实景图

［后记］

从产业的角度看，光谷有科创大走廊，而车谷有汽车产业大走廊。

两者的未来，均对标世界级。万亿级的产业“发动机”，最终带来楼市的产业红利。

在楼市里，光谷的所有表演，将在车谷重演。后官湖，是车谷珍藏的风景名片。后官湖的大半岛，则是未来的车谷湾区。

像双屿大观一样的湾区资产，已站在车谷的风口之上，地处未来的城市中心，拥有双岛的稀缺自然资源，并且品质比别人好。

平稳的车谷，在土拍、住宅供应等多重因素影响下，慢慢变得不平静。下半年的市场里，车谷也将是最耀眼的一个。

如今，车谷提出，5年再造一个车谷。用5年时间，走完过去30年的路。从中国车谷到世界车谷，车谷从未辜负武汉，同样也不会辜负每一位生活在车谷里的人。

文｜杨光华（地产写字人）

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