回顾杜猛 、鲁政委对房地产市场的分析及未来展望

金融街电讯总编室回顾新浪房产 2012-09-29 对于楼市调控的报道。特别是南方都市的报道，帮助界内人士回顾十年前的市场，分析与预测未来十年的发展。

2011年3月，海外媒体援引国际信用评级机构惠誉（Fitch Ratings）人士称，惠誉认为一旦中国房地 产泡沫破灭，中国银行业将面临资不抵债的风险，中国在2013年年中前爆发银行业危机的概率高达60%。

2011年3月时任兴业银行首席经济学家鲁政委、著名独立经济学家杜猛接受采访时表示中国银行业不会因为房地产出现大的风险。鲁政委预计，房价下跌15%就足以令市场崩溃。杜猛承认，如果坚持严厉调控，房地产企业的现金流终将崩溃，政府并不会继续对房地产进行打压，调控是双向的。目前，房地产属于高位运行趋势，十八大后房价必将反弹。从目前来看，鲁政委和杜猛的判断已经被证明是正确的！

鲁政委指出，从目前来看，惠誉的判断已经被证明是错误的了。从已经披露的银行上半年年报来看，其主要坏账集中发生在外贸和制造业，并不在房地产，也不在地方融资平台，目前看到的恰恰是房地产情况在好转。

最重要的是，中国的房地产市场有较重的行政干预。杜猛指出，无论是买房者持币观望、房地产业形势不佳，这都是次要的，最重要的是房地产资金流还是安全的。杜猛认为，银行业并不会因房价下调出现太大问题。另有业内人士认为如果国内的房地产市场如果出现崩溃，银行业绝对保不住，但在杜猛看来，就目前而言，中国的银行不仅仅是全球利润率最高的银行，同时也是做按揭最安全的银行。房地产给银行带来的系统性风险其实很小，且远远低于银行自身的风险。

杜猛如是说，随着城市化进程的推进，在银行业和房地产业的蛋糕中，政府、企业、银行各自拿走三分之一，而且国内的银行或规避、或转嫁，将风险化解，并对房价上涨起到推波助澜的作用。杜猛：如果坚持严厉调控，房地产企业的现金流终将崩溃。如果今年下半年国内的宏观经济形势继续低迷，地产业回笼资金疲弱，整个地产业的重新洗牌将不可避免。从2010年新国八条出台至今，史上最严厉的房地产调控政策的持久性是所有人没有预料到的，杜猛指出，如果坚持严厉调控，房地产企业的现金流终将崩溃，而目前，房企之所以能够忍受调控，与地方融资平台不无关系。

与地方政府相比，房地产企业的情况似乎要相对乐观。除融资之外，整个房地产市场中的自有资金仍有超过2万亿资金，从负债率来看，房地产企业融资负债比多则60%-70%，少则20%-30%，全行业平均负债率为50%-55%。这与我国其他工业、矿产、汽车等行业相比已经是非常低的，更是远远低于地方政府高负债率，个别地方负债率达300%。鉴于地方政府的负债率远远高于房地产企业，房企们就跟地方政府对赌--如果资金链断裂，也是地方政府融资的资金链断裂在先。

鲁政委，房价下跌15%就足以令市场崩溃。对于此前针对银行做了一系列压力测试，鲁政委并不以为然。他认为房价下跌15%就足以令市场崩溃。"而是这种压力测试，是用静态的测试掩盖了动态的盲点。"鲁政委说。鲁政委认为，在静态状态下估算，房价下跌30%甚至50%，反映在银行账面上只有10%坏账，银行完全可以承担。但事实上，考虑到房价大幅度下跌的诱因和深层后果等动态因素，房价下跌15%就足以令市场崩溃。因此，用静态测算的方式测定银行压力，并用之于决策，实际上是差之毫厘谬以千里的。

鲁政委早在两年前就指出，银行业房贷压力测试存在两个误区，一是房地产贷款界定范围不仅仅包括个人住房抵押贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款，因此，实际涉房贷款比重应该高于官方测试使用的20%；二是所有压力测试未提及房价下跌三四成之后宏观经济的反馈问题，如失业率显著上升等。"全球的经济运行经验都表明，从来没有哪个国家在实际房价短期大跌30%后，整个经济运行仍可安然无恙！"鲁政委表示，房市调控需要精确打击，但精确打击显然应该消除雷达盲点。

与地产业给银行业带来的风险相比，杜猛认为，银行自身的风险更值得关注。杜猛表示，如果以十年的黄金周期来判断银行业的发展，到2016年，银行的垄断性、政策性红利被吃完，行业利润挤压殆尽，银行业结束了其高速成长期。杜猛认为，长期以来，银行的高利润都是建立在房地产等实体产业的痛苦之上，银行高利润时期的结束，对房地产而言却是一件好事。

鲁政委对房地产风险的看法是，房地产的问题讲了多年，固然不好办，但房地产的发展一直在政府的掌控之下，能看到的风险就不是真的风险。鲁政委认为，从大的趋势上看房地产后市是乐观的，但是中间会有波折和风险。所谓的风险，固然会由外部引起，但是政策应对是否得当显得非常重要。但恰恰是对政策应对水平的信心不是很足，鲁政委对房地产后市持谨慎乐观态度。