黄陂，绝不是天河精英的无奈选择！

广州发展一路向东，天河、黄埔热得发烫，茶余饭后，谁都能侃两句。

尽管如此，对于天河与黄埔交界的黄陂板块房价已达5万+/㎡，绝大多数人并不是特别认同。

究其原因，在他们传统的认知里，黄陂属于天河、黄埔的边缘区域，且定位以居住功能为主，认为其发展不如相邻的天河智慧城、黄埔科学城产业板块，是个“爹不亲娘不爱”的边缘区域。

选择黄陂，或者说，这是天河精英的无奈选择。

与这些朋友持相反意见，房小擎认为，目前的黄陂属于价格洼地，潜力无限，简单总结3个字：可以买。

摊开地图，项目正位于天河智慧城和科学城的交汇处，地铁串联起来两大板块，含金量极高。

在地理位置上，黄 陂板块向南面望去就是科学城低密度科技企业集群，距离仅五分钟车程。

达安基因、万孚生物、威创股份、南方电网总部等多个IAB大型企业已盘踞多年，其中不乏有上市公司，科学城的红利能够直接辐射到黄陂。

往西面一看，天河智慧城也在黄陂五分钟生活圈内。

这里既有天河区政府，还有网易、金发科技、天普制药、国药物流、佳都科技、御银科技、南方测绘、京华信息等大大小小的上市公司。

产业的进驻，必将带来住宅的高需求。

天河宅地出让非常少，虽然还有大量的城中村，但旧改对土地价格还是合作房企要求颇高，阶段的土地供应实际是挤牙膏状态。

如今，天河智慧城没有住宅用地规划，只有保利天汇一盘，会先推4期公寓产品，再推2期剩下几栋楼王单位（住宅）。

作为最近天河区政务中心的板块，黄陂板块项目竞争相对较少。

而黄埔方面，翔龙已经低调的在黄陂板块拆了三四年，官方点名将重点推进黄陂（长安片）、黄陂二期（朱家等三社）、黄陂二期 （班岭片）、黄陂（华侨片）、黄陂公司等旧村项目，计划2022年完成全部拆迁任务。

这个速度领先于还处于拆迁谈判阶段的科学城内的香雪、云埔板块至少2-3年，遥遥领先目前还在规划阶段的鱼珠港CBD。

黄陂片区航拍图（来源：网络）

而黄陂旧改，除了少量商地 （红色） ，其他大部分都是二类居住用地 （黄色） 和教育用地 （橙色） 。

黄陂周边的规划用地性质

这年头，有供应才是硬道理，黄陂板块正默默地“惊艳全世界”，在近几年之间实现“弯道超车”也不是不可能的事。

购房者买房，还会主要考虑升值前景。

黄陂的升值因素至少有三个，地价高、学位好、宜居。

4月底的首次集中供地中，科学城黄陂地块吸引了34家房企，320组马甲公司参与竞拍，仅地块保证金已超1300亿元。

开始竞拍后30秒直接达到封顶价，火热程度可见一斑。

扣除需配建的10448平方米租赁住房，黄陂该地块最终楼面价为27274元/㎡。

这个价格与2016年中冶拿下的黄埔长岭居地块持平，并列黄埔地价TOP1。

未来，这里的房价有望突破6万+/㎡。

并且，黄陂这边的配套也不是样样矮人一截，至少教育方面不错。

黄埔军校中小学进驻让买家争破头，另外还有排在老萝岗前列的科学城小学、科学城小学北校区，还有刚纳入黄埔广附教育集团的联合小学、黄陂小学等，优质教育资源不少。

而被吐槽成绩差的117中学也被纳入广州科学城教育集团，教育质量有望得到优化。

因此，黄陂的学位供应比较充足，这也是由于科学城等区域的亮点之一。

黄埔第二批教育集团授牌仪式，来源：广州黄埔发布

看看黄埔热门区域，科学城宅地少，而老黄埔虽然学位质量高，但是房子普遍老旧。

相较之下，黄陂适合入手还有一个原因，那就是的宜居环境。

黄陂背靠牛头山、乌石山等大体量自然山林，周边工厂少，空气质量不错，这一点要比科学城的香雪、云埔板块强。

黄陂航拍图

在广州，同时拥有“地价高、学位好、宜居低密度”三大要素的地方特别少，上一个找到的是天河牛奶厂板块。

黄陂，有望成为天河牛奶厂2.0。

住宅方面，黄陂这些年打造楼盘偏向低密度住宅，容积率只有3.0左右。

华标峰湖御境，以高层洋房+别墅产品为主，容积率仅为1.5。

雅居乐富春山居，以大平层和别墅为主，其别墅比例比峰湖御境多，容积率仅为2.0。

还有万科城、万科新里程、龙光峰景华庭、保利林语山庄也都是洋房+别墅的产品形态，越秀岭南山畔是四房为主的改善型大户型社区。

加上大型旧改项目融创翔龙广府壹号（容积率3.2），这些小区基本可定义为偏刚改及纯改善的项目。

富春山居小区实景图

黄陂虽侧重于城市居住功能，但自身离产业功能区又很近，在区位、交通、教育、环境等方面都有看点，这就导致黄陂单价与天河智慧城、黄埔科学城并未拉开差距。

再苦不能苦孩子，已经升级的改善型群体，可以「为了孩子」获得好的教育、好的居住环境，适当牺牲产业带来的升值空间。

总价约400万起步，这个价格放在科学城也不算刚需，在天河的二手房市场也有不少选择。

产品定位较高，圈层比较纯粹，正是改善型群体所看中的东西。

截图来源：链家

因此，房小擎认为，黄陂不是天河精英的无奈选择，是天河、黄埔部分买家不错的改善选项。

你看好黄陂吗？欢迎大家来留言讨论。

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