北京楼市：别碰海淀后山，未来无人接盘

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：北京房姐 新人付费首问，翘首以盼，房姐指点（不好意思，之前我以为加入星球的费用就是提问的费用，搞错了，这次是另外付了费的） 现状： 海淀橡树湾有一套72平的华润精装1居室 老公在北苑上班（明年春节后，考虑搬到上地附近），儿子在 北清路稻香湖附近上小学二年级 我妈妈每年会过来跟我们一起住大半年以上，所以，家里常住人口4个 需要： 想购买一套总价在500万左右的小三居 可抵押可交易的二手房 3年内有10%升值空间 能够自住（位置离儿子和老公合适，交通便利、南北朝向、楼龄10年以内，不需要大搞装修） 计划2-3年后，卖掉手里的一套房子，换一个更大的四居室 我现在重点看过的小区，有 第一，保利西山林语（小区管理、房子品质满意，价格可以承受；不满意的地方：交通不便，配套不好，未来增值状况不明朗，故宫北院和周边几个限竞房新楼盘西山著、葛洲坝紫郡兰园、西山锦绣府，对未来的配套建设和交通改善有帮助吗？） 第二，金域华府一期（交通、位置、配套，小区管理，基本满意，不满意的地方：套内面积小，得房率低；这个户型稀缺，价格偏贵有21万转商费；昌平产权，未来增值状况不明，据说全部配套已建，包括地铁，不再有升值的空间） 第三，领秀慧谷C区（房子品质，小区管理，交通位置，基本满意；不满意的地方：昌平产权，小区交易量小，流转率低，配套不好） 我的问题是： 1我现在考虑的这几个小区，您怎么看？值得考虑吗？ 2您能否再推荐一些其他的楼盘？车程距离在稻香湖东、西、南，这三个方向的半径距离车程在20分钟以内的。如果能说明一下推荐原因，万分感激

　　回答：你好，感谢付费！ 我们投资一向不看好海淀山后区域，西山林语交通太不便利。 “海淀山后新区”总给人一种错觉，认为有海淀金字招牌+看西山，肯定能涨得不错。实际上海淀山后新区的辐射力非常之有限，只有个别真正过硬的地方（譬如真正产业零距离、或者有学区、或者商业配套真正发展起来了）才涨起来了。 "海淀山后"有点像股票里面某个热门板块，板块里面几个真正龙头股确实涨起来了，那些同在板块里面但蹭概念的，仔细一看，发现其实啥也没有。 所以我们投资不看好这类楼盘未来的前景（确实除了是海淀户口，要啥没啥，地铁不可能有，配套10年内估计都很村，产业也没法近到走路上班），也许能跟上北京大盘吧，但能比较明显跑赢大盘不是很乐观。 金域华府虽然属于昌平，但其实跟城六区区别不大，跟海淀就隔一条街，而且也有学区概念，还不错。 领秀慧谷的品质在回龙观区域算不错，相对较新的次新。 但是C区的价格在回龙观朱辛庄这个地段已经到上限，未来的再进行拉升的难度较大。 这几个盘，优先金域华府，年底淘淘笋。

　　提问：新人第一次咨询，我在西单上班，坐地铁，找一个不用换站的小区，半小时左右到就行。大两居最好有三居室。手里有260万。没有带货款。环境尽量好一些。有两个孩子，一个要上初中啦，一个刚一岁。老人一起住。希望芳姐帮忙推介一下

　　回答：推荐看下朝阳 1号线四惠附近 如 都会华庭、兴隆家园、城市广场 丰台 4号线 马家堡、草桥附近 例如 怡然家园、草桥欣园、星河苑

　　提问：房姐好，急需您的专业意见，子弹200-250，sdsf，孩子小学三年级，租住朝青国美第一城，小学一般，考虑买房兼顾好一点儿的初中，目前三个板块在看，望京陈经伦片区、亚运村朝外、双井工大，希望两居自住和保值，以下几个小区哪个更值得买：南湖中东园、望京西园、宝星园、慧忠里、慧忠北里、百环家园、九龙花园；或者麻烦您给推荐适合的小区；朝青国美划片北京二中朝阳分校，学校很新，是否也可以考虑入手国美两居？期待您的专业意见，多谢多谢

　　回答：朝外跟陈经纶教育质量差别不大 但朝外片区的房子普遍偏老，保值效果一般 如果综合考虑 建议 宝星园、望京西园、南湖中东园 二中朝阳分校比较新现在不好说，有待观察

　　提问：新人首问 房姐您好！目前在海淀有非本人名下的自住房。已经出手名下的唯一郊区住房（贷过款），手上有540，家庭年收入30，想在东四环附近或者以内买房，不需要学区，希望小区环境好一点，离公园近一点，保值。买后计划出租8年左右，然后再入住（自己养老用），请您帮忙推荐目前应该重点关注的小区，以及小区的合理价格区间。谢谢！

　　回答：看看石佛营的 炫特小区、还有朝青 润枫水尚、国美第一城。附近有个京城森林公园，还不错的。租金也还可以，价格可以参考最新成交价，现在挂牌价普遍偏高

　　提问：房姐好: 本人北京户籍首套，首付可出150左右，收入流水可以在40~50，考虑总价350~430左右的，在国贸商圈的话，自住加投资属性，甜水园附近的房子和阳光100，这两个有什么更好的推荐，如果有其他建议也可以听听，感谢你啦

　　回答：甜水园周边一带都是典型的老公房社区，由于处于上车盘区间，价值也就在同面积次新房的8折左右，甜水园的旧改也在进行中 外加地段不错，适合低首付上车。主淘90后房龄的标的。阳光100最大的争议在于风水，有合适的也可以入

　　提问：房姐您好，新人首问，已婚夫妻均是sfsd，手持120，可以操作到180，最近三个月有房出售资金亦可增加到450，月供2w 以内可接受。目前自住岳母名下平乐园一居，妻子在朝阳公园附近上班，我在大兴机场（会出差不用太考虑），刚交定金台湖金茂悦小3居，看中17号线首站利好故入，新盘还看了电建洺悦湾，但考虑亦庄换乘不方便放弃（媳妇不会开车）。1，考虑自住+保值，金茂悦适合我吗？2，如不合适，二手房哪里可入？看过十号线石榴园至分钟寺05年后两居和三居，后来算距离和金茂悦通勤时间相同，且不太能接受老破小自住，（现在住的就是）。3，首套金茂悦手里预计子弹还有300左右，二套二手房优先考虑投资选哪？

　　回答：1. 台湖金茂悦自住可以，保值属性略差。 2. 二手房建议看 青年路那边的润枫水尚，双井 首城国际、华纺易城 还有四惠的东恒时代二期 ，自住+保值都不错（此方案最推荐） 3. 可以淘下丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特

　　提问：我想把北苑家园紫绶园房子卖啦，但是我又怕房价还会上涨，卖了房子钱也就是做做理财或别的投资，我怕卖完以后房子上涨，我会后悔，房姐建议卖吗

　　回答：你好，这个问题本质就是有没有比一线房产投资更好的资金处置方式。 有两方面影响因素：一是时间维度，二是驾驭能力，第二点上把理财改为炒股一样。 从时间维度上看，理财是一种短期能看到收益，长期损失机会成本的。如果你的钱是长期不用的，一线房产收益一定是远高于理财的； 你的钱2-3年内要用，持有房产就是不考虑流动性，这么短时间也不能确定说有收益。 从驾驭能力看，理财相对简单但分化极大，房产难度次之，炒股最难（炒股的时间维度=房产的）。 理财看似简单，但是由于标的和规则不同，很多理财挂钩期指、外汇，本质上是对赌的结构化产品，亏损概率极大，这种品种一旦遇到就惨了。 结论：个人认为，对于普通人，短时间不用的钱，买自己看得懂的理财或货币式基金，用低收益获取安全性； 长期不用的钱，持有北京房产最靠谱。 北苑家园所在的北苑板块从投资角度看还不错，但是紫绶园属于老校区，可以考虑置换到回报率更大的板块。

　　提问：房姐，您好！一直看您给大家解答，收益很多，非常感谢！今天给您留言希望帮我分析一下 我在东城绿景馨园有一套三居，现在准备出手换一套居住环境好一点的房子，不期望大的增值，至少要能跑赢大盘，不能贬值！房子出手可获750左右子弹，夫妻年收入50左右，疫情影响这两年不稳定，所以不想多贷款，贷款的话也是100万左右。 1.网上一直有传首都特区（东西城）概念，不知何时落地，所以有点纠结，不知这套房是否有保留的价值？ 2.最开始，我们看上了亦庄的熙悦城郡小区128平三居，830万，小区环境很好。现在有几点纠结：德贤路噪音特别大、交通有点不方便、目前单价太高，且在亦庄最北边担心未来增值空间不大，不知想的是否正确？ 2.我们看了双井、朝青板块，感觉能买到的房子面积都不大，最多120平米左右，但是小区感觉都很破，可能由于先看了熙悦城郡原因，小区环境都没太看上！ 3.我们又看了东五环豆各庄万科青青家园，有4-5层180平复式，价格4万左右，总价730左右，我们感觉小区环境挺好，物业服务也还行，主要是空间大，有露台，家里感觉都挺好，同时也有担心：房子比较老、目前总价可以做低一点，省点费用，又担心未来出手时不好卖，不知想的是否正确，此小区是否可以考虑？ 4.根据我们情况，在熙悦城君与青青家园之间，哪个更合适一点，希望您给个建议！ 5.如果熙悦城君与青青家园都不选择，还有哪些小区我们可以去看看？ 6.或者有什么其他建议 问题较多，期待您的答复，非常感谢！

　　回答：1. 目前看东西城合并的概率很低，不要因为这个打乱计划 2. 熙悦城郡>青青家园。 豆各庄，偏远地区，价格高企，低收益高不确定性。 投资差，自住也差，这里的大面积不建议碰 3. 800总价买大平层 只能往偏一点的位置看了，升值具有不确定性。若看重升值，只能牺牲一些自住舒适性，选择偏中心区的2-3居，可以看下苹果社区、珠江罗马嘉园、华纺易城、润枫水尚

　　提问：房姐好，首次提问～ 京户，sfsd，首付700，想买一个1000万以内的标的。现在深圳工作，计划年底结婚，考虑3年内回京。父母名下门头沟有套90平米小三居空置。 我和老公都是互联网行业，考虑投资+学区，也学习了房姐很多推荐，优选西北旺和望京板块。 考虑未来居住和体验，要求三居及以上，且至少有一个明卫。 现有三个选择，都在1000万左右： A、中海枫涟 122P三居 B、澳洲康都 143P三居 C、惠新西街世纪嘉园 165P三居 朋友的房子可省中介费，家人都在外地看房不是很方便 想请问一下房姐该如何选择，或者是否有更合适的小区？另外公园悦府的新房四居眼镜户型也很满意，想问一下是否有合适的新房推荐？

　　回答：你好，板块选择上： 望京>西北旺>惠新西街>回龙观 子弹700，能选择的范围很广，除了澳洲康都，也可以关注融科橄榄城 东湖湾

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