别买错了这才是上海性价比高的买房投资板块！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，上海本地人，已婚家庭，名下有一套房子，现在还有购房资格打算买一套房子投资，有没有推荐的板块啊？上海房价这么高，可以先去强一点的二线城市买房，到时候再置换上海的房子吗？

沪叔：你好，上海二套房投资的话建议看看大虹桥辐射区的房子，像泗泾、徐泾北城、江桥、赵巷这些地方的房子都还不错，浦江镇、顾村的房子也有潜力。一般来说，在上海的购房压力都比较大，不少人会考虑先在强二线城市买房再置换上海。理论上来讲，这样操作是可行的。不过，还要考虑一些现实的因素。二线城市的价格波动会较大，比较适合高手去淘。相比较而言，一线城市的房价更加稳定，投资者可以加杠杆，提高负债率的方式来提高净投入的回报。还有一个重要问题是，二线城市的总价比较低，因此收益回报都比较小。上海买房建议，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，上海买房，现在住的房子学区比较差，孩子马上要上学了，想买一套好一点的学区房自住，预算总价450万元左右，有可选余地吗？能不能给我一些建议？还有就是动迁房能买来自住吗？

沪叔：你好，想要在上海入手450万左右的学区房，可以看看东外滩。经过几年发展，这里的优势也逐渐成熟起来，日常购物、就医、上学都不存在什么问题。像圣骊河滨苑的一房，房子虽然不大，但是房龄比较新，学区配套也比较完善。除此之外，浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块也可以看看。其中，巨峰路可以看看次新房，台儿庄的学区房也不错。至于动迁房，不太适合自住，投资出租是可以考虑的。不过，450万的预算比较有限，很难挑到两全其美的房子，势必要做一些选择。另外，选择自住学区房的时候一定要考虑自己的通勤，未来的置换选择也要提前考虑到。

提问：沪叔，您好！在上海工作，考虑到孩子的教育问题，想买一套学区房自住+投资，请问唐镇和徐泾两个区相比之下，哪个更具有发展潜力呢？公立学校和私立学校哪个更好？可不可以买菜小+牛中？

沪叔：你好，唐镇与徐泾镇都在外环，两个地方都有发展潜力。大虹桥的发展依托虹桥商务区，周边还有亚洲最大的交通枢纽，辐射长三角。目前，越来越多的企业正在将三角洲的总部搬迁至大虹桥，大虹桥因此接受了不少的福利。而唐镇则依靠为张江科学城做配套服务吸引了不少人流，主要是居住方面。目前，唐镇的二手房价格在5.9万，与徐泾相差不大，但是长线发展可能赶不上徐泾。上海的学区房从来不是用公立、私立来区分的，而是看周边学校教育质量的好坏。私立学校也有自己的优势，比如生源好，师资好，可以超纲教学等等。其实如果小孩的成绩比较好，家庭实力也还行，完全可以送孩子去私立，而不用考虑什么学区房的问题。即使要买学区房也不要考虑菜小，这些房子的价值并不大。片区选择的话，可以看看有产业潜力的成片次新社区。

提问：沪叔，你好，想出售一套房产，想了解一下，房子在上涨还是下跌时更容易出售？为什么呢？

沪叔：你好，大部分人认为房价下跌时更容易出售房产，就像价格下降或者打折的商品更能吸引人购买一样。但是实际上，楼市的情况则恰恰相反。从整体楼市的历年情况及房价和购房成交量来看，房价越往上走，购房的人就越多，因为会害怕房价再变动，购房成本变高，就会争先购买；而反之，购房者就会认为房价还有下跌的可能性，可能就会一直等待，而不出手购房。越贵越买，这就是普通人购房的做法；而一般对于投资客来说，则是选择在淡季购房，寻找好楼盘，而在旺季出售，赚取差价。

提问：沪叔，你好，用了儿子首房首贷的资格购买了一套婚房（无好学区）。另在看中一套江景房作为投资。现在有两个方案，①用二套资格买，月供压力还可以承担。②把我名下的房子过户给儿子，儿子弥补了学区房空白，之后我再用首房首贷资格购买，月供压力有点大。此外还担心房价下行，但此二套房都已交了首付的钱，不知怎么选更好？

沪叔：你好，在这里建议选择方案2，只要有人口，就有通货膨胀，货币会贬值，商品才会持续变化。因此可以合理使用杠杆会更轻而易举。尽力贷足选筹正确，贷足贷款，这两条是房产投资的正确路径。总体来看你的选筹没有问题。所以杠杆越足越好，剩余存款只要能留足，2年月供就问题不大。此外，业余买房者与职业房产投资人心中要有一定的界限。