关于豪宅，曾有一个经典的段子，无从考证原文及出处，大意是这样的---
十年前，豪宅项目入市，货值100亿；
卖了三年，货值还剩100亿；
十年后卖了100亿，货值还有100亿！
极致的慢周转，也可以赚钱，甚至赚大钱，这是过去豪宅的主要特征。它们大多依靠土地和周期的红利，而这一切的前提是---
房价持续上涨。
但北京房价横盘三年，土地政策也越来越严。“两集中”下提前锁定了房价和地价，利润越来越低，配建公租房、竞报高标准建设方案等等，不仅叠加成本，更是削弱了地块的豪宅属性。
然后我们发现---
北京豪宅消失了。
01
豪宅不豪
大家都不做豪宅了？其实并没有。
如果还以房价8万作为分界线，去年起打着豪宅名号入市的项目并不少，今年也有新增土地供应。
在5月北京首次集中供应中，有6宗地算得上豪宅，销售指导价超过8万，集中分布在朝阳、海淀。
关键是，这些新豪宅卖得还相当不错。
2021年一季度北京新房网签约12820套，成交均价52877元/㎡。而在这些数据中，有两组数据最突出---
一、整体看，北京新房总成交量翻涨129%；
二、单价8万+豪宅，网签量是去年同期7倍！
可见豪宅需求一直都在。
但高成交量的代价是总价门槛越来越低，背后则是面积缩水。
8万+豪宅成交榜TOP3，套均总价全不超过2000万，套均面积最高也就162平。（文末附排行榜)
单价依旧很“壕”，产品定位却偏向高端改善。而今年新增供应，连高改都算不上，就是个刚改。
朝阳4宗地均受套内7090政策制约，按照得房率75%计算，产品主力户型面积为120㎡。不受7090政策制约的海淀树村两宗地，则受限于利润空间。（套内建筑面积90㎡以下住宅面积所占比重需达到开发建设总面积的70%及以上)
总价千万起，还算得上是豪宅吗？
连最基本的面积尺度都难以保证，可以说，北京豪宅消失了。
02
泛刚需化
不只受限于面积尺度，这批房子产品也不再按照豪宅思维去做。
传统意义上豪宅，看的是石材外立面、奢华内装、会所配套、园林成树移植。
一方面，开发商没有利润空间去打造这些。
比如海淀树村两宗地，成交楼面价已达6.9万/㎡，未来入市实际售价8.96万/㎡，即使不计算建安成本，利润空间也仅有2万/㎡左右。
树村销售指导价11.2万/㎡，政府产权占比20%，未来入市实际售价为11.2万/㎡*0.8=8.96万/㎡。
另一方面，新增供地，大多需要竞报高标准建设方案，比的是绿色节能、装配式建筑、健康建筑、宜居等。
还是海淀树村，传闻拿地房企制胜的关键，在于产品多做公共设施、做公益。
没了石材外立面、奢华内装、会所配套这豪宅三板斧，很难脑补出未来这批房子会长什么样。
产品方向不同，成本却一分没少，可能还更多，利润被进一步压缩。开发商只能从各个细节抠成本，豪宅也因此背上高周转的KPI。
豪宅高周转，去年起就初露端倪。
其中，典型如颐和金茂府，2020年1月拿地，7月入市，9月开盘，今年1月官宣清盘。从入市到官宣清盘，用时仅半年。
今年能不能刷新颐和金茂府去化记录还不知道，项目入市时间肯定会提速。有小道消息，5月才拿地的某项目，已经酝酿近期要开产品发布会了。
严肃君只能说，拭目以待。
03
顶豪断更
这也直接导致，北京顶豪进入断档期。
北京总价3000万+豪宅是真正的稀缺品。3000万+总价榜上，11个项目清一色全是老盘，大多销售周期已经超过5年以上，库存有限，卖一套少一套。
并且，很难预见这个断档周期什么时候结束。
虽不至于完全断供，但供应量正处于持续减少的状态。除了一些老项目的囤地，总价5000万以上量级产品很难再现。
纯新项目更是寥寥无几。
前一阵孙河刚刚官宣的「傲云」算一个，恒基孙河的另一块地也尚未入市。朝阳公园旁，东四环外泛海被收购的地块，大概率今年亮相。
还有一些我们不太眼熟项目，比如二环里的金舆东华、三里屯的世茂·IN三里……
可能还有更多，此处就不一一盘点。毕竟不是目标客群，对于有些隐秘的顶豪项目也是云里雾里，没接过“了解一下”的销售电话。
环节大多还停留在---
“预约看房需要X千万存款证明！”
“全程保证客户看房过程中，动线的私密性。”
……
是站的还不够高吗~
互动时刻：
著名的管理学家德鲁克曾经说过一句话，“我们不需要去改变我们是谁这件事，但是可以不断地改善我们做事的方式。”
确实如此。
无法放弃的北京市场，只能接受的双限供地模式，已经到来的全新楼市周期，房企们及时调整产品逻辑和营销逻辑，看似是在做选择，其实是根本没得选。
所幸，真金白银的销量证明了，选择是对的。
但庆功酒喝完，不知大家是否会有一丝唏嘘？顶豪产品断更，是否又意味着一个时代的落幕？
对于那些真正的高端客户而言，再想在北京市场上买到真正的豪宅，要费些功夫了。
对于北京豪宅你怎么看？你认为什么样的房子才能称为豪宅？欢迎文末留言讨论。
……………………………………………………………
更多干货，详见网易房产出品的数据报告，均以住建委网签数据为准。↓↓↓
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
