「催熟」的北京豪宅

上周，严肃君的《2020 ，北京豪宅全面回归》留言板里，引起了一小波关于“国贸的豪宅才算豪宅”的讨论。

可惜东边没有新出让地块。东南三环的合生分钟寺地块还需要一些时间。

北京豪宅的最新消息是，7月10日颐和金茂府、7月18日香山壹号院，将分别举行线上产品发布会。

从今年1月20日两项目拿地计算，分别是172天、180天。 入市周期都在半年内。

甚至更早。香山壹号院五月初就有了临时售楼处。

高周转压力下，豪宅也难逃被「催熟」。

01

“一年半清盘”

以往多数豪宅项目的研发周期，都在两年左右。

但，先例也不是没有。

最近深陷资金链泥沼，频繁上头条的某房企，早些年就已经给豪宅“高周转”打过样。

2013年1月，其以18.5亿拿下孙河地块，折合楼面价2.86万/平。

7个月后，2013年8月8日，故宫之畔的太庙。 在国际巨星、古玩界的主持NO.1、被禁麦的地产名人，以及京城百余家媒体的见证下，H老板放言：

“开盘半年内要回笼大部分资金， 争取在一年半清盘。”

按照H老板规划，拿地后8个月内必须开盘销售。

但彼时京楼调控力度大，高端项目拿预售证难。

直到2014年2月，这个孙河名盘得以开售，均价7.66万/平。

后来，以及后来的后来，大家也都知道了。

02

“高周转是伪命题”

其实，H老板并不是喊出豪宅高周转的独一人。

同样是2013年，来自TOP级房企的S老板称：

“ 高周转战略并不是只能用在便宜的项目上。销售速度快慢与否，其实与房子的价格无关。”

那一年，该房企实现547亿销售额，超全年目标两成。

然而去年，一路高速飙车的S老板，却变调了：

“ 高周转本身就是个伪命题。产品好，晚开盘，一个月卖完；产品差，早开盘，卖不出去，没意义。”

谁给了高周转鼻祖这样的醒悟呢？有人猜是地产教父宋老板。

更多人则猜测，是生态化反的山西老乡贾老板，在2017年给的。

无论如何，现在的S老板，更多的在强调产品力。

03

“电影咖”降维

产品研发周期短，是否就一定等于，产品不好呢？

也不尽然。

黄金时代之后，房企产品体系日益完善，资源整合能力也愈发成熟。

豪宅，已经可以形成标准化的“产品线”， 被快速复制粘贴。

从目前已入市的豪宅项目看，面临的最大问题，不是规划不够好，更多的是落地不够好。

首先，豪宅减配问题，越发突出。

以9.5万/平取得预售证的华润昆仑域，交房时，外立面、楼梯、大堂、入户门、园林等均遭减配。

项目也因此努力淡化豪宅标签，集团VP都亲自出面否认三连：我们不是！我们没有！你们别瞎说！

以至于昆仑域维权事件被认为是华润口碑崩坏的开端。

2500万/套起的某水库豪宅，会所、水系景观花园、院子面积均缩水，户门、户内门洞、楼梯、电梯过窄，燃气管线更是裸露状态。

最后赔钱了事。

其次，“专业级”的豪宅产品系，越迭代越“入门级”。

在限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”时代，各大房企的豪宅产品系，走上了降维打击之路。

像极了现在的一群电影咖们，纷纷改拍电视剧。

面积段设置越来越精致，精装配置从顶级变为高级。

再者，豪宅与保障房“混居”，小区纯粹性打折扣。

由于配建制度，近8年入市的豪宅项目，很多都混有保障房。

龙湖西宸原著、华润昆仑域、葛洲坝北京中国府、泰禾西府大院、壹亮马、首创天阅西山、中粮天悦壹号、首开龙湖天璞、恒大华府皆在其列。

都只想向上兼容的心态，使得业主们大打出手，隔离墙建了拆、拆了建。

持久战下，豪宅业主学会了建墙，更学会了坚强。

隔离是否应该存在，暂且不表。但对豪宅居住体验、升值空间，影响不小。

04

豪宅明牌局

好消息是，2020年即将入市的豪宅项目，拿地时都没有保障房配建要求。

尽管依旧存在高低配，但好歹都是千万级起步的玩家了。

社区纯粹性，得到了很好的提升。

然而，这些待入市豪宅的高周转之路依旧不好走。

如同S老板所言，赢得了入市速度，不代表能赢得去化速度。

目前的北京楼市，横盘已久，进入明牌局。人群更趋于谨慎，不动产投资意愿降低。

去化周期本来就不短的豪宅市场，进一步拉长。

此外，持币玩家变少。

虽然“限价”已逐步放松，但限购、限贷依旧存在。

加之整体经济下行，以及疫情黑天鹅搅局，部分高端客户资产缩水。

且，豪宅市场存量不小。

在贝壳网站上，用总价2000万以上、面积200平以上，两个限定条件去搜索，在售二手房源显示为1495套，在售新房楼盘有62个。

将限定条件降维到总价1500万以上、面积150平以上，两个数据则迅速上升为3521套、95个。

根据网易房产数据中心数据显示，2020年上半年，北京全市住宅成交均价10万+、套均面积100平以上的项目，共有12个，网上签约63套。

将维度降至8万+，则大幅上升，数据为37个项目，418套。

联想到中海甲叄號院、颐和金茂府、香山壹号院、分钟寺地块等准10万+豪宅，至少还有2000套摆在豪宅买家面前。

明牌局了，手握筹码，心中不慌。

互动时刻：

豪宅买家越来越犹豫的另一个原因，是新出让地块的环线位置、内外环境，逐年走低。

市场横盘期，无论刚需或者豪宅，大家的爽点只有一个---

地段、地段、地段。