抱紧仙林湖大腿，南京栖霞山能逆袭吗？

“天佑路一通，从栖霞山板块出发，过了铁路，约2公里就能到地铁4号线仙林湖站，共享仙林湖的地铁、商业配套，加上我们北临长江、西靠栖霞山，妥妥的‘仙林湖上，山水洋房’。”

刚刚过去的周末，栖霞山板块的纯新盘上坤云栖风华璟园正式对外公开，买房人将沙盘围得水泄不通，销售开着麦，卖力介绍产品。

有心人发现：与山语隽府、蓝光雍锦逸境府等老盘抱紧南京欢乐谷、国际邮轮母港的大腿不同，上坤将目光延伸到了南边的仙林湖：“同样是洋房，半山云邸都快4万了，我们还不到3万，大仙林湖的价格洼地。”

不到6年的时间，栖霞山从不毛之地蜕变成宜居大城，楼市却在内外夹击中迎来阵痛。这一次，栖霞山真的能靠仙林湖实现逆袭吗？

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从栖霞大道拐进欢乐大道，栖霞山的城市界面就展现在眼前了。

从2016年底华侨城拿地，到2020年底中交、上坤拿下G92、G93，4年的时间里，栖霞山汇聚了华侨城翡翠天域、山语隽府、蓝光雍锦逸境府、山语境府、山语熙府、山和九著府、上坤云栖风华璟园、中交保利翠语江岚“八仙”，各显其能。

刚需为主、兼顾改善，八家楼盘求同存异，个性鲜明：

超级大盘华侨城翡翠天域，住宅业态较为丰富，低密度多层、小高层、高层都有，精装交付。其中，高层房源均价约23906-24653元/㎡，是板块价格洼地；

山语隽府是容积率1.7的小高层产品，已经将11栋702套精装房源全部推出，住宅均价26303元/㎡。注意看网上房地产数据，项目5月均价21670元/㎡，开发商以价换量，分销最高3个点，整体取得了超8成的去化成绩；

蓝光雍锦逸境府，容积率也是1.7，打造了8栋8-11层的小高层，户型面积在84-129㎡不等。作为蓝光的中高端雍锦系产品，项目的精装标准在板块内最高，为3200元/㎡，配备美的中央空调、菲斯曼地暖、朗思威新风等；

山语境府和山语熙府，容积率分别为1.46和1.7，由路劲、招商、美的三家联合开发，主打6-11层的小高层，是板块首批做升级包的项目。其中，山语境府低容积率、高得房率，88㎡做到了三室两厅两卫、一梯两户设计，空间利用率高；

刚刚公开的上坤云栖风华璟园，共有8栋9-11层的小高层，364户，有89㎡三室两厅两卫、117㎡四室两厅两卫两个户型。阳台全落地窗、封闭交付，117㎡四房设计了6.8米开间阳台。项目预计6月底首开1-4号楼，放风价2.8-2.9万/㎡（含升级装修包）；

山和九著府和中交保利翠语江岚容积率2.5，高层产品如何突破？

山和九著府做了公建化立面，双限地块但不做装修包，最小约82㎡三房两厅一卫，与中交保利翠语江岚约85㎡起步户型比，一定程度上降低了总价预算，89㎡三房不仅做到了双卫，还有双开间长阳台；

中交保利翠语江岚尚未公开，112㎡三房，是板块首个横厅+双开间长阳台户型，可以期待一下。

山和九著府89㎡户型图↓

中交保利翠语江岚112㎡户型图↓

“上坤云栖风华璟园和中交保利翠语江岚是纯新盘，其余6家在售楼盘都开了分销，1.5-2个点是主力，最高给到了3个点。”中介表示。

贴身肉搏战下，6家楼盘的去化成绩拉开了差距：南京网上房地产数据显示，华侨城翡翠天域入网超3300套、山语隽府入网702套，都卖了8.3成左右，还算不错；蓝光雍锦逸境府卖了5成；山语境府卖了4成；山和九著府、山语熙府卖了3成。

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“栖霞山板块现在处于内外夹击的状态，内部，8家楼盘竞争不小；外部，南边是仙林湖、西南方向是尧化门，地铁、商业等配套齐全，分流了不少客户。”进入南京，把主战场放在栖霞山的某房企营销人员无奈。

奋战在一线的销售介绍：来买栖霞山新房的，要么是地缘客，要么是年轻刚需，毕竟南京2字头的新房不多了。

作为买房人，如果你将几家楼盘挨个看了个遍，必然听过销售描绘的栖霞山美好生活画卷：

首先是畅达的交通，栖霞山东麓总计规划了24条道路，这些道路还将环绕山体、江边，与西麓栖霞山主景区对接。在建的地铁6号线与规划的地铁14号线，在栖霞山站交汇实现换乘。规划的地铁4号线北延在栖霞山设有红梅站、栖霞山东站、华侨城站。

其次是教育资源，栖霞幼儿园翡翠天域园、南京外国语学校仙林分校华侨城小学已经投入使用，南京外国语学校仙林分校华侨城中学也将在今年9月正式开学。

商业配套，华·荟里商业中心，将涵盖美食餐饮、购物商超、休闲娱乐、教育培训、星级酒店等，满足板块消费需求。

休闲娱乐那就丰富了，南京欢乐谷、南京玛雅海滩水公园、栖霞山之外，峨眉山、官窑山等也被改造成山间步道，供居民爬山散步。

栖霞山还有压轴大招：规划开发体量约65万平方米的国际邮轮母港，被招商签下，未来将布置国际邮轮泊位2个、江轮泊位2个；并建设客运中心、免税中心、航务中心、海洋探索中心及会展酒店、雕塑公园、4D水幕电影等配套。

从不毛之地到宜居新城，栖霞山的建设堪称火箭速度，拓荒者华侨城的功劳不可埋没。

“可是，现在从栖霞山去新街口，开车要1小时，坐公交、地铁则需要1个半小时。”有买房人算了笔时间账以后，有些犹豫。

况且，栖霞山在建、规划的地铁，最快要到2023年兑现；大手笔的邮轮母港，尚未有实质性进展；未来8家楼盘近8000户交付，有人担忧现有的南外仙林分校华侨城中小学恐难负荷，还需更多的教育资源涌进。

对于现阶段的栖霞山板块而言，眼前的利好便是通车在即的天佑路。

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据栖霞区人民政府官网的介绍，天佑路始于仙林大道，止于312国道，双向6车道，仙林段已建成，下穿铁路工程预计今年完工。

在官方规划中，栖霞山片区本身就是依附于大仙林的，定位是：以“大栖霞“国家级旅游度假区来吸附大量的人口，从而带动区域的经济、文化等综合实力发展。不过，被3条铁路和栖霞大道、绕城高速等包围，栖霞山显得相对封闭和独立。

未来天佑路全线通车后，确实能将栖霞山与仙林湖连接起来，地铁4号线仙林湖站可以满足栖霞山居民乘坐地铁的需求，大型商业综合体万达茂可以满足他们买买买的需求。置业顾问的说辞中，努力突出栖霞山依附仙林湖的种种利好，开发商思路清晰的营销方向还是值得表扬一下的。

但在一线君看来，这条城市干道将栖霞山和仙林湖连接起来后，带来的利好刺激是有限的。毕竟当下栖霞山居民最渴望的，是全方位交通利好。不仅希望区域内的道路建设提速，也希望地铁建设按下快进键，加强与其他板块的连接。

这里的楼市逻辑可能是意向仙林湖的客群，因为预算有限退而求其次选择栖霞山；但不太可能是因为天佑路的通车，栖霞山与仙林湖合并成一个大板块，从而带动买房人去选择栖霞山。

好在栖霞山自身，有几个“小确幸”：

① 当下栖霞山新房均价在2万4到2万7、8不等。这一价格区间，南京仅有江北自贸区、江宁青龙山、城南板桥等有限的选择。要知道，位于栖霞山西南方向的新尧新城新房最高已卖到3万2。像栖霞山这样有一定教育资源优势的，对自住的买房人还是具有吸引力的。

② 今年栖霞山计划卖4块地，2块宅地、2块商业商办用地。2块住宅用地加起来是6.9公顷，而2块商业用地加起来达23.53公顷。这意味着，大量的住宅集中开发潮后，栖霞山将进一步丰富商业配套，提高生活便捷度。

③ 根据官方释放的信息，今年将加快推进国际邮轮母港的建设，栖霞山文旅新城的辨识度将更加鲜明。

总体来看，栖霞山还需要更多的时间来兑现利好。当下的2字头新房，或许是安放南京刚需的少有温柔。