房地产税，又来了？

　　这几天楼市最热的话题离不开房地产税。

　　对，没错，就是这个神奇物种，我给它起了个名字叫“楼市大姨妈”，每隔一年来看望一下大家，然后一群人跟着阵痛，神魂跌倒。

　　尤其房子多的人，如坐针毡，感觉要遭遇毁天灭地的打击。

　　我本来不打算凑热闹了，然而这几天问的读者实在太多，网上乱七八糟解读太多，索性再提笔帮大家理理思绪。

　　近期的消息是从近期北京一场会议传出的，话说几大部门一起探讨，建议 将先于立法开展房地产税，试点城市是深圳和海南。

　　这里面有两点值得思考。

　　1、之前房地产税考虑“先立法后施行”，现在要“先试再立法”，为何如此迫切？

　　2、试点城市建议为深圳和海南，为何不是北京，或者有“房产税”背景的上海、重庆？

　　咱们就带着这两个思考点，一条一条帮分析，还有对未来房价的影响。

　　1

　　最大的阻力

　　房地产税大概从2012年开始就在喊出台了，但只打雷不下雨。

　　因为这是一道二十一世纪难题，征税首先要立法，立法的基础还要充分研究税基和税源，最重要的是从谁的身上收，怎么收？

　　无论怎么收，肯定有一部分人会被“拔羊毛”，如果按照“劫富济贫”的税收理念，那么肯定要在多套房持有者身上割肉。

　　这就是最大的阻力。

　　但是这次有关部门却不等了，直接选择反向操作，先施行再立法，用实际行动倒逼市场前行。

　　为什么？

　　我认为是“环境条件”成熟了，这里面隐藏着一条“暗逻辑”，我解释一下，希望你能看懂。

　　2

　　前后逻辑

　　其实房地产税的出台，只是在土地出让金之外，为了让政府获得更多的财政收入。

　　政府获得发展资金，投入公共建设，建立居民公共设施，比如修铁路、造学校、医院等等。这条发展路径任何政府都不可能放弃。

　　现在全国存量房越来越多，新房越来越少，政府财政收入越来越少。所以站在官方角度讲，出台房地产税是必然趋势。

　　在这个层面上，房地产税和房价涨跌，逻辑上没有必然关联性。

　　那为什么很多人坚信，房地产税可以降房价呢？

　　逻辑是这样的：

　　房地产税出台，以炒房客和投资客为主的多房群体，持房成本会直线上升，那么这些人会抛售房产，需求不变，供应增加，那么房价就下来了。

　　但很多人没想到，如果他们不愿意抛售呢？

　　很简单，房地产税可以让持房成本变得很高，但只要房价依然保持快速上涨，那么收不收房产税都没有多大影响，反正这点成本会被房价上涨带来的收益覆盖掉。

　　而房价是否上涨，跟人口流入、经济走势、城市供需，货币政策有关。

　　比如韩国、美国、澳大利亚等施行房地产税多年的国家，今年由于货币大放水，房价都涨疯了，人们才不管房地产税多少呢，因为在房价涨势面前，不值一提。

　　3

　　砸自己脚

　　但如果房价不涨或者下跌，那么房地产税的威力就大了。

　　房价不涨，持房成本又高，房东没盼头，只能把成本转嫁出去，要么卖掉，要么提高租金租出去。

　　但租金跟劳动人口的平均收入有关，租金高了就没人租了，到头来还是一场空。

　　其实房地产税就是一种楼市“负能量”。

　　它会影响人们对楼市的预期，对于房价依然上涨的城市没有多大影响，但对“房价不涨或下跌”的城市，是大杀器！

　　众所周知，中国一线城市以及优质的二线城市，人口、经济双增长，房价可以保持连续上涨，但三四线城市，更多以横盘或者下跌为主。

　　那么三四线房价未来会因为房地产税下跌吗？

　　相信我，不会的。

　　没有人愿意搬石头砸自己脚，三四线房价本来虚高，出台房地产税加速房价下跌，很容易造成不可预估的金融风险，谁愿意？

　　而且小城市土地还有很多，继续收土地出让金远比房地产税，更直接更刺激。

　　4

　　艺术

　　可以预见，如果房地产税在深圳试验成功，那么跟集中供地一样，会推行到全国核心一二线城市。

　　但具体怎么收，这是一门艺术。

　　我之前跟几位行业朋友探讨过，最好的方式是学习LPR房贷利率：

　　中央根据各地方发展情况，大体给一个税率范围，各地方再去衡量卖地收益与房地产税的配比，以及房地产税率的高低。「因城施策」，灵活多样，地方才有动力。

　　在地域基础上，2套起征还是3套起征，还要看地方发展情况，政府投资力度大，多收一点，投资力度小，少收一点。

　　其实房地产税只是一种调节税而已，调节各区域房地产均衡发展，调节城市不同区域的发展，调节各阶层居民整体收入差距。

　　在这个层面上，房地产税依旧无法影响房价。用我过去写的文章 来说：

　　不收税的区域居民没有持有成本，房价没有下跌动力；收税高的地方学校医院超市配套齐全，需求大，房价想跌也难。

　　你在新疆住，一定要去上海买房，那就去承担高税收吧，你不想承担高税收，那就去找个税收少的地方住。

　　5

　　拔羊毛

　　最后再聊一聊为啥用深圳、海南做试点城市。

　　我说几个概念：

　　深圳是全国炒房第一城，全国第一先进示范区，市场经济最发达的地方，第一个出台二手房指导价的城市。最重要的是，这个城市比较年轻，税收阻力相对较小。

　　不然，为什么不在北京上海试点呢？

　　这个城市房价未来依然会处于长期上涨趋势，所以完全不担心出台房地产税会砸崩市场。

　　相反，深圳的底层购买力对抗房地产税，从而给全国多房群体带来一种幻觉，那就是“拔羊毛”并没有那么疼……

　　不过，在“负能量”影响下，会抑制深圳房价过快上涨，相当于上调多套房的房贷利率一样。

　　至于海南，同样是全国有钱人聚集之地，稀缺环境资源外加国家巨资打造未来自贸港，收点税也在情理之中。

　　希望这篇文章，能解你心头之惑，正确理解房地产税，不要做随风摇摆的韭菜。

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