杭州湾新区VS奉化，哪个才是宁波未来最具发展潜力的城市中心？

　　宁波楼市的发动机？

　　从奉化设区一直到现在，奉化堪称是宁波楼市的发动机，不仅成交量连连创出新高，还频频制造出楼市热点，奉化楼市的热度可谓是开挂一般。

　　2016年，奉化撤市变区，如同开天辟地；宁波行政区规划调整，如同凤凰涅槃。与此同时，宁波市正式确定了“南融合”发展战略，欲将奉化1277平方公里的土地真正纳入城区范围，其打造现代化国际都市的雄心一览无余。奉化立足于宁波南翼中心地位，未来宏伟前景，从区域全新规划可一窥全貌。

　　奉化楼市有多火？

　　奉化已然成为妥妥的宁波网红板块！在如此疯狂的奉化，到底该如何选择呢？先看数据，2017年宁波六区成交57127套，奉化区6389套，涨幅排名第一。环比上涨45%，成交均价为9581元/平方米，2018年宁波六区成交52036套，奉化区7147套，成交均价为12430元/平方米，相比2017年，在2018年全市成交总量下滑的情况下，奉化区成交量依然保持逆势上涨，可见其受到大众买房的追捧程度！

　　奉化为何如此抢手？

　　首先我们要搞清楚一点，奉化楼市很火爆、房价被看涨，主要原因是撤市设区之后，奉化有了全面融入宁波的预期。其次宁波地铁3号线的开通运营，使得奉化与宁波主城区的空间距离又近了一步！

　　杭州湾新区PK奉化区？

　　提起杭州湾，很多朋友都喜欢拿它和宁波的奉化区比较，房价便宜，抢房热，房源库存量大等等。

　　不可否认，两者确实有诸多相似之处。但两者的本质，也就是定位，有着巨大差距。世界上最有影响力的不是来自城市，而是湾区！

　　杭州湾新区的定位是国家级产城融合示范区，浙江省大湾区高能级产业大平台，又是浙江政府重点打造的四大新区之一，即前湾新区的核心所在区域。

　　而奉化则是宁波下属的一个普通的辖区，相比杭州湾则略显产业薄弱，有点地广人稀，人口甚至外流。根据2018年奉化区统计公报，全区常住人口51.5万人，比17年减少1763人，人口呈负增长态势。

　　而杭州湾新区32万常住人口，而且每一年都以4~5万人的速度增长。计划2025年达到55万常住人口规模，新增就业岗位约35万个。说到底还是离不开新区产业的支撑，据统计，宁波杭州湾新区已累计落户工业企业项目488个，投产企业436家，集聚了德国大众、德国博世、吉利汽车、美国伟世通、中信戴卡、荷兰联合利华等22家世界500强企业投资项目达34个，其中中国500强企业10家。

　　人口问题归根于产业问题

　　产业是城市发展的基石，产业决定人群，人口问题最终归结产业问题，有产业自然就有人口导入。

　　上海地产评论家蔡为民在参加杭州湾论坛时提出：“产城融合”是杭州湾成型的“最后一里路”，也就是产业链和城市群的磨合。

　　杭州湾如今走的就是产城融合模式，除此外，杭州湾新区的生活配套也在不断提升，上海交大仁济医院宁波杭州湾医院、上海世外托管的杭州湾滨海小学，宁波北大青鸟同文实验学校，以及浙江最好的中学——宁波科学中学（镇海中学分校）等项目，有的已投入使用，有的即将交付使用，有的已签约落户新区！

　　奉化相比杭州湾，最大的优势就是靠近宁波城区，它承接的是城区人口的外溢需求以及部分投资客。但真正有钱有购买力的人，是不会去奉化买房的。

　　要靠奉化本地人支撑起二手房交易量是比较困难的。还是要看主城区价格挤压之后，有多少不能接受老破小的购房者搬到奉化去安家。

　　而杭州湾新区略有不同，从地理位置上，杭州湾新区位于上海、杭州、宁波三大都市几何中心。

　　通苏嘉甬铁路（沪嘉甬跨海高铁）建成后，从上海虹桥到宁波只需51分钟，到杭州湾新区站仅需35分钟。

　　而有望实现无人驾驶的中国首条超级高速公路——杭绍甬高速公路，建成后，杭甬可实现1小时互通。

　　由此可以窥见，杭州湾新区的购买力并不仅仅局限于宁波市域范围，它是覆盖了整个长三角的购买人群。一个是宁波内辖区，一个是省级产城开放平台，因此综合来看，杭州湾新区和奉化的PK，杭州湾新区的前景包括后劲明显大于奉化。

　　杭州湾新区在长三角区位

　　提起杭州湾，很多朋友都还以为在杭州，其实跟杭州不搭噶。杭州湾作为地理名词，北岸嘉兴、上海；南岸绍兴、宁波，而杭州湾新区则正是处于环杭州湾地区的几何中心！而且在上海市2049年城市总体规划中，宁波已经纳入上海大都市圈，而杭州湾新区作为宁波对接上海的“桥头堡”，浙沪、沪甬合作示范高地，也是最先受利的地区之一。

　　杭州湾新区大交通体系日益完善，现有交通一个半小时交通圈覆盖上海浦东、虹桥，杭州萧山、宁波栎社四大国际空港，上海港、宁波舟山港两大国际大港。2020年即将开建的沪嘉甬高铁，让杭州湾南岸地区融入了上海1小时交通圈！

　　从大趋势来看，湾区经济大势所趋，实力强劲。根据世界银行的数据显示，世界60%的大城市坐落在湾区，如纽约湾、旧金山湾、东京湾（世界著名三大湾区）。

　　而湾区经济可占据全球经济总量的75%及以上。因此中国也要打造属于自己的湾区时代。2018年全国两会期间，“大湾区”成为关注的焦点。粤港澳大湾区上升为国家战略，而同年浙江省也提出了建设“环杭州湾大湾区”的发展规划；在2019年全国两会上，又确立了长三角一体化上升为国家战略，并写进政府工作报告！大湾区+长三角格局势必会成为未来中国经济发展的新引擎，新动力！

　　根据规划浙江省将斥巨资1.5万亿打造环杭州湾大湾区，四大新区首当其冲！而作为杭州湾新区，正是四大新区之一宁波前湾新区的核心承载区域，也是浙江省重点打造高能级发展大平台，也曾一度被称为“浙江版的浦东”！可见政府对于杭州湾新区寄于了多高的期待。

　　杭州湾新区目前1.35万的均价，可以说整个环沪区域没有比它更低的了。不可否认，杭州湾新区的购买比例也是投资客占据多数，有人说这儿房价也是被投资客炒起来的。但我想问一点，1万多左右的均价，放在环沪区域，需要被炒吗？

　　即使不是投资客，杭州湾新区必定也会涨到这个价格，这是大概率事件。只不过，投资客的进入，加推了房价上涨的速度。这是实话。从2017年的均价8千左右，到今年1.35万，涨幅高达65%！

　　我一直认为的是，杭州湾的入手时机就在当下，目前杭州湾的价格还算稳定，如果等到杭州湾再涨个四五千就真不好说了。