合景誉山国际项目 “双合同”涉嫌违规 大面积漏水遭数十户业主投诉

《中国科技投资》刘亮

誉山国际项目开发商存在与业主签订“双合同”的情况，除了商品房买卖合同之外，又与业主签订了委托装修协议。

合景泰富集团控股有限公司（01813.HK，以下简称“合景泰富”）位于广州的项目誉山国际四区，其中3、4、5、6四栋楼最近正陆续交付中。

根据双方签订的商品房买卖合同，项目交付时间应在3月15日之前，但开发商广州礼和置业发展有限公司（以下简称“礼和置业”）实际上在4月中旬之后才开始交付工作，中间相差了约一个月。

有业主认为开发商存在延期交付的行为，需要履行赔偿义务。开发商对此的解释为，项目分为毛坯交付和精装交付，其中毛坯交付为3月15日，精装交付为4月15日，因此不存在所谓的延期交付的情况。

记者随后发现，开发商的此番解释是有原因的：在商品房买卖合同之外，业主还与一家名为广州市国轩装饰工程有限公司（以下简称“国轩装饰”）的企业签订了一份《委托装修协议书》。根据协议书的约定，业主将委托国轩装饰进行房屋的验收、收楼和装饰工作，其中装饰后的工程交付时间正是4月15日。

另外，业主收房后发现，3号楼和4号楼的楼栋漏水情况较为突出，且截至收房日，相应的排水管道还未安装完毕。

开发商为何要在商品房买卖合同之外补充委托装修协议，相关楼栋的漏水情况又是什么原因所导致？5月12日，《中国科技投资》记者就上述问题致函合景泰富，截至发稿，对方尚未回应。

“双合同”涉嫌违规

业主孙华（化名）向记者提供了商品房买卖合同和委托装修协议的部分内容，从文件来看，商品房买卖合同上的约定交付时间的确是3月15日，不过委托装修协议中同样约定，业主不可撤销地委托国轩装饰在项目达到交付条件时，由国轩装饰代业主验收并办理商品房收楼手续，委托装修协议中的收楼时间是4月15日。

*商品房买卖合同和委托装修协议书（受访业主提供）

据此，业主提出的开发商延期交房以及收房流程违规（要求先签收，再验房）的情况可能并不成立——从合同的约定来看，4月15日的交房时间不存在延期一说，并且业主已经将相应的验收权利全部委托出去。这一点从“装修工程接收确认书”的文件名亦能看出，业主在交房日其实是对于装修工程的接收，而不是对于商品房的接收。

*业主在收房日当天签订的“装修工程接收确认书”（受访业主提供）

对于这种商品房买卖合同附加委托装修协议的情况，北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，这种装修合同是与第三方公司签署，而不是和开发商签署的，在商品房预售合同中一般约定的是毛坯房交房，精装交付是否违规违法需要根据实际情况分析，如果在取得预售许可的时候，备案就是精装，那一般问题不大。但是，如果备案是毛坯，又捆绑销售，最终精装交房，那就是涉嫌违规违法。

那么誉山国际此次交付的四栋楼，当初施工备案究竟是毛坯交付还是精装修呢？5月12日，记者多次致电广州市住房和城乡建设局，均无人接听。记者随后拨打了广州市的政务服务热线，工作人员表示对咨询事项已进行记录，会尽快转派相关部门处理。不过截至发稿日，记者尚未收到回复。

知名地产分析师严跃进告诉记者，补充签订装修协议，一方面这个协议很难被监管；另一方面装修的资金也很难界定是否是合理的。“这样来说，无非就是房企在绕过政策监管，借装修协议来回避限价政策。”严跃进说道。

此前就有媒体指出，在广州市政府限价政策的调控背景下，为了能顺利网签备案，开发商将房价拆分成购房合同和装修合同两部分，高出备案价的部分金额体现在装修合同上。而针对该情况，广州市住建委也在2018年10月份发布《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》，其中提及“严禁开发企业拆分价格报备”。

并且誉山国际项目在2020年4月就已经因为“双合同”的销售模式被《南方都市报》报道，增城区住建局也于2020年4月3日就此事约谈开发商，责令该项目立即改正，进一步规范销售行为。

另外值得一提的是，天眼查股权穿透显示，礼和置业是广州合景控股集团有限公司的控股子公司；国轩装饰的控股股东为广州恒建建设集团有限公司，该公司同时也是广州合景控股集团有限公司的参股公司。因此国轩装饰与礼和置业实际上存在相同的股东背景。

严跃进对此表示，“房企本身在产业链上会布局各类企业，包括装修公司等。这种情况下装修公司实际拥有了两个角色，一个是真的在做装修，还有一个就变相成为绕过限价的一个平台了”。

大面积漏水

孙华告诉记者，目前小区的3号楼和4号楼在收房后发现存在严重的漏水情况，涉及的维权业主大约有数十户。

作为3号楼的业主，孙华表示3号楼的情况“业主自己简单排查过，整栋楼漏水严重的在65%，其中80%以上漏水……我目前只听说两户没有漏水”。

业主李强（化名）告诉记者，据他了解，出现漏水情况的原因之一是开发商“设计的下水管道在安装马桶时发现空余位置不够，下水口过于靠近墙壁，导致马桶即使抵住墙面也无法对上下水口，于是重新开孔移了下水管道”，但是在后续施工过程中“由于赶工期，没有重新做防水”。

业主王丽（化名）则表示，她了解到的漏水原因是施工人员在进行防水处理时，由于地面不平整，加上工人的施工不规范，在添加防水材料时出现不均匀的情况，才导致有的地方出现渗水和漏水。

记者致函合景泰富求证上述说法，虽未得到回应，但根据业主的透露，目前开发商正在采取高压灌浆和水泥填补的方式进行定点补漏。

“业主们不接受这种做法，要求重新做防水，沟通未达成一致。开发商坚持以堵漏为解决办法。”李强表示。

需要提及的是，涉事楼栋到目前为止还未安装排水管道，从业主提供的照片来看，外墙在大雨的影响下，出现明显的流水痕迹。“（如果没有安装排水管道）估计几年外墙就得冲出一道沟”，孙华对此颇为不满。

*外墙照片，可以发现明显的流水痕迹（受访业主提供）

不过，记者在广州市住建局的官方网站上查询后发现，此次交付的四栋楼早在2020年11月份就已经通过了竣工验收，因此不存在验收不合格的情况。

记者还注意到，除排水管道未安装，截至交房日，项目地下停车场仍在建设之中，而开发商回复业主时的解释是“地下车库和交付不相关”。

王丽向记者表示，目前与开发商的沟通进展很慢，正在准备通过司法诉讼的方式进行维权。