在武汉当前市场上，公寓被贴上了“供应量大、鸡肋、不适合居住”等标签，市场争议声大！
但如果你跳出重围，换个角度看问题，可能答案跟我们想象的不一样。
比如在安徽六安市，购买公寓可以享受该区域同等的入户、入学、参加医疗保险等政策；
在深圳南山区、福田区、罗湖区购买商务公寓，并且满足唯一住房，可以申请学位等；
在长沙市规定唯一合法固定居所的公寓可作为入学证明。
可见，因为城市发展阶段及经济水平的不同，公寓所发挥和体现的价值不同，政策指向也不一样。
甚至在北京，公寓同住宅一样，是被限购的，需满足名下无房，在京连续缴纳社保，且需全款购买，可见购买难度之大；
这与在当前武汉公寓市场的行情完全不一样，公寓不限购却被视为“鸡肋产品”。
在当前武汉这样一个以住宅为主的市场，公寓受关注的程度相比住宅少。但是如果从一线城市的经验来看，武汉的公寓与住宅，未来不但在功能上趋同，权利上也将会趋近。这个趋势是显而易见的，不妨从当前武汉典型的几个亮点公寓项目和近几年公寓产品的更迭变化上来寻找答案，也可以窥见未来购买武汉公寓的基本逻辑所在。
01
在很多人的印象中，公寓类的产品大多是逼仄的空间，狭长的楼道，混杂的人群，出了卧室房，就是外面的世界。
但是，随着市场需求的变化和产品的更新，在走访武汉越来越多的公寓产品后，明显感觉到，这一现象似乎正在发生着微妙的变化。
比如以华宇旭辉星空、碧桂园克拉公馆、绿城尊蓝等典型的居住型公寓为例，从过道宽度、户型层高、公共配套、赠送面积等细节方面，对传统的公寓产品进行着功能的迭代和优化。
如位于金银潭的碧桂园克拉公馆，在走道宽度上明显较一般的公寓走道要宽很多，达到了4.5米；比如公共配套上，设置多样化的共享空间，如共享洗衣房、厨房、书吧、咖啡厅、健身房、会议室、会客厅等，成为现在新建公寓的标配，逐渐成为公寓产品的亮点之一。
▲公寓楼道宽度设计达4.5米
甚至于公寓小区内部的园林打造设计，比如武汉40万方纯商住公寓绿城尊蓝，低容积率的设计，让小区有更多的绿化空间，都使其区别于过去传统公寓式的设计，品质得到极大的提升。
当然，作为偏居住类使用的公寓，最明显的特点，一定是越来越多的公寓开始引入天然气，千方百计地提升公寓的附加值。
同时，根据2020年4月武汉市出台的商改住政策，允许武汉部分区域商改住房屋中，项目改造验收通过后，可凭认定文件到供水、供电、燃气部门，申报按居民标准执行用水、用电和燃气收费价格。
可见，在政策上，武汉公寓是享受有政策倾向的。
公寓价格低于住宅，这已成共识。随着公寓类住宅化，这就相当于给买不起住宅的人，留了一道口子，也是留在一座城市最现实的办法。未来随着城市发展得更高能级，这种现象将愈加明显。
02
不仅公寓产品在更迭，公寓产品不限购不限价，成为豪宅市场一个新的突破方向。
事实上，在北京上海深圳等一线城市，公寓都是豪宅类的代表。在上海外滩，一豪宅项目的公寓与住宅，价格相差无几，每平米12万元左右；在杭州钱塘江边的高端服务公寓，每晚的租金超过五星级酒店；在成都、重庆，高端公寓的价格每平米3.5万起步。
为何公寓会逐渐豪宅化？
其一，限购政策 ：豪宅客户投资渠道变窄，投资郊区意愿比较低靡，豪宅公寓成为一种选择。
其二，追求溢价 ：公寓出现豪宅化趋势，价格远超住宅，就是房企追求高溢价的结果。
其三，品质突破 ：对于高端买家而言，住宅产品品质有上限，政策之外的豪宅公寓，更符合其居住想象。
高端公寓开始风靡楼市，已成为楼市一个特殊现象，这种趋势从一线城市逐渐转移到二线城市。
比如在武汉以长江两岸核心区绿地海珀滨江、外滩柒号的出现。除了在产权和税费不一样外，酒店化楼栋大堂、楼层等公区配套，定制级会所、星级餐厅，五星级酒店的物业标准，完全超过住宅的标准，越来越成为武汉公寓市场中的又一抹亮点。
03
以上是公寓在产品端的变化，随着经济的多样化，公寓在使用形态上也出现新的创新玩法。
比如在汉水之滨的一栋公寓楼里，越来越多年轻、新潮的商业业态在此诞生。
网红民宿、私人影院、运动健身房、网络直播间、个人工作室……这里就是于2016年左右建成的越秀星汇云锦公寓。
基于项目一线江景视野，悠然酒店就坐落于此；这种在公寓里打造的高端民宿，每晚的租金，高达上千元，甚至超过五星级酒店的房费；
项目紧邻逾300米写字楼“财富中心”，聚集有众多上班族在此，而在越秀星汇云锦公寓里，有供企业员工团建的私密下午茶会所。
在这样的公寓楼里，你可以想象到的还有很多，网红咖啡店、民宿、下午茶、手作坊、私人服装店、瑜伽舞蹈室、培训教室、运动健身房等……
商铺价高，租金昂贵，一套中心区域低总价的公寓，既可以用来自住，还可以用来办公或是创业，这将为众多的中小创业者提供生存的空间和舞台。
除了用于商业，还有办公。很典型的如位于汉口二环地铁口旁的公寓—顶琇国际城，地段核心，地铁交通方便，聚集了众多中小企业在此办公，这也必将成为武汉公寓市场未来的新机会。
【后记】
回归到投资置业的问题，武汉公寓的上半场是“去库存”的上半场，随着公寓产品的宜居变革和商业形态的多元化，下半场公寓的新时代已到来！但各项利好作用于市场并非立竿见影或一蹴而就，要想让城市存量空间发挥更大价值，未来，公寓依然亟待城市更高能级的提升和政策的春风。
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