长知识丨古代人如何买卖房产

自古以来房屋一直是老百姓的重要财产，一纸房产证，到底有多重要？古代的人们是如何买卖房产的？几百年前的“房产证”“土地证”又是啥样？

从房契到房产证的演变

房产证，是房屋所有权证的简称。

在中国古代，用于证明房屋买卖的凭证是房契。房契是契约的一种，按照今天的标准去看应该属于房屋买卖合同。古代的房契往往只有一份，并且只会写明出卖方是谁，中间人、经手人是谁，一般不会出现买方的名字，并在买卖完成后将房契交由买方收藏。因此，在中国古代，房契一旦丢失，捡到房契的人完全可以以此自称买方，要求房屋的居住者腾退，即便对簿公堂，房屋的实际所有人如果不能请到中间人、经手人，甚至是原房主作证，也可能很难打赢官司。

古代的房契模式基本相同，一般均采用如下格式：立典卖房屋文契（卖方姓名），今将坐落（具体地址）房屋（户型、面积、间数、新旧程度和装修等情况）凭中（房产经纪人的姓名或者见证人的姓名），议价出典，由买方管业（只写买方姓或完全不写），三面议明时值（出售价格），当日一并收足，并无短缺。其房并无重叠交易，亦无他人争执，如有等情，由典卖人理论，与现业者无干。空口无凭，立此文契为证。（契约的底下是售房人签字、见证人签字、经纪人签字，并注明签约日期，买方一般不签字）。

“白契”变“红契”不是无偿的

为了加强管理，宋、元、明、清等官府都开展了给房契备案的工作。而随着官府的介入，古代契约开始有了变化，未向官府备案的称为“白契”（也称草契），经过官府备案登记的称为“红契”。买卖双方订立“白契”后，经过官府验证并纳税，由官府为其办理相应手续之后，在“白契”上粘贴由官方排版统一印刷的契尾，钤盖县州府衙的官方大印，规正三寸许，方制，篆体，红色赫然，便成了“红契”，并由买方保存，作为房屋所有权凭证。

契约向官府备案并不是无偿的。买卖双方要去衙门购买官方印刷的格式合同；按照要求签订完毕之后，需要持签好的契约到官府办理交纳契税的手续。当然，还少不了给官府内办事的胥吏们敬送红包，不然这些人可能会故意刁难，拖沓处理。如此一来，导致买房卖房的人们不愿意到官府备案。

因此，古代房地产市场上的大多数交易都没有在官方留下记录，在这种情形之下，房屋所有人手中持有的“白契”，就变成了房屋唯一的产权证明，一旦丢失，后果不堪设想。

清朝时出现分期付款

满清前期朝廷对旗人施行的是免费分房政策，原则上，一品官分20间，二品官分15间，三品官分12间，四品官分10间，五品官分7间，六品官分4间，八品官分3间，九品官和没有品级、没有工作的普通旗人每人分两间，只要是旗人，人人有房住。

后来公房不够分了，旗人内部苦乐不均，清廷开始搞“房改”，免费分房变成了福利购房——朝廷按优惠价把公房卖给旗人，一家只许买一所，不许多买，不许骗购。然而即使按优惠价，也有一些旗人买不起，不能一次缴清房款，于是从乾隆年间起允许分期付款，房款在千两以上的，可以首付一半，剩下的8年之内付清。嘉庆即位后，旗人分期购房成为定例，无论总价多少，都是首付一半，还款期限则视房款而定，500两以上的7年付清，300两以上的6年付清，100两以上的5年付清，如果房款在100两以下，限4年付清。

乾嘉时期旗人分期购买公房无需付给朝廷利息，只要在朝廷规定的还款期限内还清就行了，这也算是朝廷对旗人的一项优惠政策。

进入民国，分期购房不常见，按揭购房却在上海出现过。民国16年，著名中医陈存仁在上海老城区买房，一幢两层小楼，卖方喊价25000块大洋，陈存仁手头只有5000块，从朋友那儿借了10000块，钱还是不够，只好先签房契，然后拿着房契去某个钱庄求助。钱庄用房契做抵押，替陈存仁付清了余款，陈存仁住进新房之后，再向钱庄还本付息。什么时候清账，什么时候拿走房契，这就是典型的按揭购房，只不过当时办理按揭的是钱庄，而不是银行。也有银行提供按揭服务的，像在上海开设分行的花旗银行和香港国民商业储蓄银行，都有按揭项目。

整个民国，可以按揭购房的城市只有上海。民国时期上海的房地产市场一枝独秀，房价畸高，原因之一就是可以按揭。

凭房契作为房屋所有权凭证的局面，是在民国32年开始出现变化的。这一年，上海市政府仿照租界当局给业主发“土地执照”的做法，在上海全市范围内推出“执业证”制度，土地或房屋的所有人可以拿着地契、房契到土地局办理“土地执业证”或“房屋执业证”。

1949年新中国成立之后，曾经一度颁发过“房产执照”。1950年夏，新中国颁布了《中华人民共和国土地改革法》，在广大农村地区进行了轰轰烈烈的土改运动，1952年土改基本完成，政府开始向房屋所有人颁发“土地房产所有证”。从上世纪80年代初开始，很多地方开始换发房产证和土地证。1997年，国家要求各地统一发放房屋所有权证。

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