荟·商业 | 细扒城市综合体的进化史

随着城市边界外延，市中心概念被逐渐淡化，城市商业集中度降低，中心商业区功能逐步被各个商圈分化，城市综合体便是城市化进程到一定阶段的必然产物。

城市综合体的本质，其实是一个“微缩版”的小城市：把办公、商业、居住等一切与生活有关的场景融进一个项目，在项目周边形成步行可达的街道网络和工作生活空间。

如果我们居住在一个城市综合体中，可以获得大部分日常生活所需的功能供给，甚至无需离开城市综合体就能满足一切生活诉求，减少了不同区域间不必要的穿梭，也降低了生活成本和出行频率。

时代的变革，使得中国的商业图景发生了翻天覆地的变化。从商业地产萌芽到城市综合体项目百花齐放，城市综合体正朝着越来越成熟的方向前进着。

第一代——街道商业

中国内地商业地产的第一波发展浪潮，很大程度上是香港地产商掀起的。上个世纪80年代以前，中国没有商业地产，商业形态为各种类型的供销社、百货大楼，产权都归国家或集体所有。

1980年，第一个吃螃蟹的港资开发商——新世界发展，在广州建设了中国大酒店项目。此后，港资纷纷北上，瑞房成立了内地业务公司，嘉里集团在1985兴建北京国际贸易中心，成为日后北京的地标性商业建筑。

上个世纪90年代以后，内地的大型超市和卖场兴起，餐饮、娱乐等设施开始小规模出现。业内观点认为，所谓的第一代商业地产，即指简单的小百货等单店模式，一般为超市、影城配套小商铺的街道商业，业态单一，无法满足所有人的消费需求。

第二代——百货大楼

上世纪90年代末到21世纪初，以百货大楼和购物中心为代表的第二代商业地产赫然而生。

曾几何时，百货大楼是中国人消费文化中最具代表性的消费场所。几代中国人的记忆深处，几乎都矗立着一座百货大楼。这个时期的百货大楼，在百货零售业态之外，逐渐引入了家居、影院、餐饮、电玩等业态。商业模式开始多元化，综合体初具雏形。

以百货为代表的传统商业，零售类业态占比一度达到70%到80%，占绝对的主导地位；以体验为主的休闲娱乐、儿童教育等业态，占比接近20%甚至30%。

每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志，更是一个时代的缩影。例如当时北京的百货大楼。

第三代——购物中心

随着零售业的蓬勃发展，在2010年前后，大型购物中心（shopping mall）出现了惊人的增长速度，这给喜欢购物的消费者提供了各种各样的选择。

购物中心的整体消费体验已经接近真正意义上的“城市综合体”，以一站式消费为主，其提供给消费者的不仅仅是商品本身，而是一种生活方式和态度。从功能上已经接近真正意义上的城市综合体。

事实上，第三代城市综合体初步具备了体验式商业的影子，即“购物＋餐饮＋娱乐”。

第四代——城市综合体

城市综合体即“城市生活休闲中心”的出现，代表了商业地产发展进入到又一个新的阶段。城市综合体是一个一站式、生态化、多元体验感中心。其融合了购物、美食、休闲娱乐、酒店、商务需求等功能为一体，将“体验式消费”方式无限延扩。城市综合体是城市中的一个重要节点，集聚着各种城市生活功能，倡导和丰富人们的生活方式，它的应运而生不仅缩短商业设置服务与居民的距离，满足了人们多样化的需求，更发挥商业综合体在城市发展中的重要作用。

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第五代——商办综合体

“城市公共服务平台”时代到来。商业地产不仅仅是生活体验场所，更是城市服务平台——集合“生活服务、品牌赋能、文化赋能”三大功能于一体。

“生活服务”，包括零售、餐饮和体验式业态。日常需求可以应有尽有的得到满足，提供“大而全”的生活服务。

“品牌赋能”，为政府和企业搭建有效沟通的桥梁，为具备成长性的品牌提供政策支持，为品牌带来高效营销解决方案，助力品牌增长。

“文化赋能”，基于前两大功能基础上，打造主题商街、特色文化，提升城市文化形象，挖掘全新商业价值。

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总结

商业进化或许还远远没有完成。在这个日新月异的时代，共享经济、新物种、大数据、智慧场景、社群、超级IP、极致体验、消费进阶……这些热门关键词的背后，反映出实体商业的变革仍然在不断展开。唯有变革者，才能继续引领商业地产的未来。