谢逸枫：沈阳首批集中供地收官！卖地197亿元 央企国企成大赢家

文/谢逸枫

沈阳首批集中供地终于在2021年4月30日正式收官，地方政府、央企、上市房企成为最大的赢家。按照2021年4月10日的沈阳土地拍卖公告显示，沈土拍[2021]4号挂牌地块共有25宗，总面积约230万平方米，215亿元，将于4月30日上午9时在沈阳市土地交易市场公开拍卖。

2021年2月，22个重点城市集中供地政策出台，土地市场进入新格局，沈阳名列其中。此次拍卖是沈阳首批“两集中”公开出让地块，25宗地块涉及十个区，皇姑区、和平区、大东区、铁西区、沈北新区、于洪区、经济技术开发区、苏家屯区、浑南区、沈河区各个城区。

2021年4月29日，原定于2021年4月30日上午9时集中出让的25宗地块，有3宗地块停止交易，包括SJT2021-05号原加工厂北区地块、SJT2021-06号原加工厂南区地块、2021-006号辽宁广电印刷厂地块。最终，共有22宗地块在沈阳市土地交易市场公开拍卖，起拍总价超179亿元。

最终，共有22宗地块入市出让，总出让面积193万平总起拍价超179亿元。22宗地块涉及十个区域，包括皇姑区、和平区、大东区、铁西区、沈北新区、于洪区、经济技术开发区、苏家屯区、浑南区、沈河区各个城区。如此庞大的土地出让，将吸引更多的上市房企抢夺。

2021年2月26日，自然资源部相关负责人提出，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，“两集中”涉及城市北上广深等22个城市。截至目前，已有14个城市明确首批集中出让土地的日程表。土地出让格局就此改变，新房销售也将面临变局。

一场史无前例的沈阳市集中出让落下序幕。2021年4月30日，沈阳市集中出让22宗地块，总出让面积193万平，总起始价超179亿元，总成交价197.86亿元。其中，保利31.36亿元竞得3宗，万科34.09亿元竞得3宗，华润41.29亿元竞得2宗，招商24.55亿元竞得2宗。除此之外，远洋、佳兆业、旭辉等各有斩获。

其一是央企保利一出手，就是三块地。保利以底价18.18亿元摘得沈河区2021-003号高官台街东-3地块，楼面价7980元/㎡。出让面积11.39万平。保利7.05亿元竞得SJT2021-03号地块，楼面价4200元/㎡，溢价率2.19%。出让面积8.39万平，起始价4110元/平。

保利6.13亿元竞得SJT2021-01号地块，楼面价5310元/㎡，租赁住房3500平，溢价率20.1%。出让面积5.77万平，起始价4420元/平。总体看，一块地底价成交，二块地的溢价率都低，一个是2.19%，一个是20.1%，并且配建租赁住房。不过，地价还是挺高的。

其二是深圳地方国企万科，也是如此，拿下三块地。万科10.47亿竞得皇姑区西窑二期-2地块，楼面价7670元/㎡，溢价率18.18%。土地面积75869.15㎡，起始价8.86亿元。万科以底价2.75亿元竞得ZD2020-001地块，楼面价2910元/㎡。出让面积6.29万平，起始价2910元/平。

万科以底价20.87亿元竞得HN-2100号地块，楼面价5650元/平。出让面积18.47万平，起始价5650元/平。总体看，二块地底价成交，一块地的溢价率都低，18.8%。不过，地价还是挺高的，主要是起始价格高的原因。

其三是上市民营房企旭辉拿下一块。旭辉19.95亿竞得皇姑区西窑二期-1B地块，楼面价6400元/㎡，溢价率13.68%。土地面积155839.06㎡，起始价17.55亿元。总体看，地块的溢价率都低，13.68%。不过，地价还是挺高的，达到6400元/平方米，主要是起始价格高的原因。

其四是央企的华润拿下两块土地。华润置地25.96亿元竞得皇姑区三台子二、三号地，楼面价8260元/㎡，溢价率20.06%。土地面积125706.06㎡，起始价21.62亿元。华润15.33亿元+260万平基础设施竞得浑南区HN-21008号创新路南-1地块，楼面价7120元/㎡，溢价率18.3%。

出让面积14.36万平，起始价6020元/㎡。总体看，二块地的溢价率都低，一个是20.6%，一个是18.3%，并且配建基础设施。不过，地价还是挺高的，一个达到8260元/平方米，成为本次最高的地价。一个7120元/平方米，如果包括配建的，地价更高。

其五是本地房企的满融新城拿下一块。满融新城0.65亿元竞得和平区CB2021-1号上和城南地块，溢价率20%，楼面价6540元/㎡，租赁住房600平。出让面积6668.02平。总体看，这个溢价率都低，20%，并且配建租赁住房。不过，地价还是挺高的，一个达到6540元/平方米，加上配建，地价更高。

其六是是北京国企的远洋拿下一块。远洋2.62亿竞得铁西区新禧地块，楼面价7540元/㎡，溢价率4.29%。土地面积17377.44㎡，起始价2.51亿元。总体看，这个溢价率都低，4.29%。不过，地价还是挺高的，一个达到7540元/平方米。

其七是本地房企的富禹拿下两块。富禹2.16亿元竞得大东区DD-2003号地块，楼面价6120元/㎡，溢价率10.1%。出让面积1.96万平，起始价5560元/平。富禹6.42亿元竞得YH2018-22号地块，楼面价3100元/㎡，溢价率6.9%。出让面积11.5万平，起始价2900元/平。总体看，这个溢价率都低。

其八是央企的招商拿下两块土地。招商17.08亿元竞得大东区DD-2103号轩兴四路南-2地块，楼面价7560元/㎡，配建租赁住房3500平，溢价率20%。出让面积11.29万平，起拍价格6300元/建筑平方米。招商7.47亿元竞得YH2019-16号地块，楼面价3480元/㎡，溢价率20%。

出让面积11.93万平，起始价2900元/平。总体看，这个溢价率都低。其九是浙江的一家民营房企拿下一块。中德开以底价1.08亿元摘得TX2018-4号地块，楼面价5380元/㎡。出让面积8019.96平。总体看，这个溢价率都低

其十是本地的民营房企拿下一块。汇置6.43亿元竞得沈北2020-035号地块，楼面价2820元/㎡，溢价率20%。出让面积12.68万平，起始价2350元/平。其十一是河南的一家民营房企拿下一块。万锦4.35亿元竞得SJT2020-04号地块，楼面价2920元/㎡，租赁住房面积19500平，溢价率20.2%。出让面积9.3万平，起始价2430元/平。总体看，这个溢价率都低。

其十二是本地的民营房企拿下一块。中德园0.91亿元竞得ZD2021-001号地块，楼面价1820元/㎡。出让面积2.79万平，起始价1820元/平。其十三是香港的一家上市民营房企拿下一块。佳兆业以底价16.44亿元竞得HN-21005号地块，楼面价6290元/㎡。出让面积13.07万平，起始价6290元/平。总体看，这个溢价率都低

其十四是28号牌以底价2.63亿元竞得ZD2020-007号地块，楼面价1810元/㎡。出让面积8.07万平，起始价1810元/平。其十五是98号牌以底价2.93亿摘得沈北新区方特东地块，楼面价2390元/㎡。土地面积68156㎡，起始价2.93亿元。

沈阳2021年4月30日为房地产市场献上一场土地出让（第二次改革）“豪华盛宴”，首次宅地集中供地22宗地，起拍总价179亿元，总占地面积超230万平方米，创下1987年以来土地出让首次规模最大的土地出让活动。

沈阳首次宅地集中供地的首批结果，放出六个信号。其一是房企重新洗牌，国进民退，中小房企淘汰退出广州土地市场。想必国资房企、央资房企不差钱，融资有绿色通道，会继续砸钱进行圈地运动。

本次出让，央企保利3块、华润置地2块、招商2块；地方国企万科3块、远洋1块，国央类房企共11块，占到50%。而民企也拿下11块。包括28号牌1块、98号牌1块（暂时不知道房企名字）、本地房企的3家民营房企共获得4块、外地的上市旭辉、佳兆业房企各1块，浙江、河南三家房企各1块。

其二是宅地集中垄断，被有资金实力的国央类房企、上市房企大房企垄断宅地市场，单独拿地。其三是宅地集中供地政策的后遗症已现，是否2022年实施有待观察，特别是国进民退，集中垄断的不好现象。

其四是5块地底价成交，低溢价，最高为20.1%，最低为2.19%，平均在15%左右。不过，低溢价率不代表地价低。其五是是否能够起到平衡供需关系，稳定房价、地价、市场预期的政策效果，还需要观察。其六是是否能够有效增加市场的土地供应、住房供应，还需要观察。

值得注意的是沈阳首次宅地集中供地第一大亮点，就是央房企、国房企、上市大房企成为最大的赢家，除卖地的地方政府外。因为保证金高，加上债务到期、房企三条红线制度、房地产集中贷款、房地产信贷收紧、销售回款下降的因素，很多房企成看客，根本是没有实力抢地。

第二亮点就是集中供地成垄断拿地，高品质、优质量与资源好的地块，基本上国资、央资背景的房企垄断了集中供地市场，剩余的一些土地给上市大房企、本地房企瓜分。其中国企、央企拿地数量最多。

第三个亮点就是高地价、地王，还是不可避免，尽管出现低溢价率。沈阳首次宅地集中供地这样的结果，对房地产市场、房企会有什么影响？宅地集中供地于房地市场四个影响，其一是可以短期大量增加土地供应，对未来的供需平衡有帮助。

其二是起到稳定地价的预期。其三是改变市场、房企格局，没有土地房企要逐渐退出市场。其四是土地市场的好热，一定程度上为五一小长假楼市推波助澜。对于房企最大的影响在于有钱的吃肉，没钱的饿死，新一轮房企重新洗牌。

自年初推出土地出让“两集中制”以来，这将考验房企的资金实力、资金成本、融资优势，具有央企和国企背景的企业，及部分龙头民营房企在土地和市场竞争中占据优势。对于没有资金实力的大房企，中小房企来讲，基本上是没份，连渣都没得吃。