详解2021深圳供地计划：宅地还得靠旧改！

“十四五”开官之年，深圳市2021年度建用地供应计划正式公布实施！

2021年全市计划供应建设用地总量1130公顷，其中计划供应居住用地363.3公顷，持续增加，占比32.1%；产业用地171.4公顷，较2020年有所下调，占比15.2%；民生设施用地543公顷，较2020年有所下调，但占比仍最高，为48.1%，依旧凸显政府对城市土地利用中公共利益优先的发展理念；商服用地52.3公顷，持续下调，占比最低，为4.6%，或将促进现有商服产业去库存。

2021年各类建设用地计划供应占比图

01聚焦“住有宜居”，持续加大居住用地供应

住房供应任务任重道远，加大居住用地供应势在必行！

2018年8月，深圳市政府出台了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，提出将在2035年前新增建设筹集170万套住房，其中商品住房70万套，公共住房100万套。去年5月，市规自局印发了《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》，明确了“十一种渠道”供应公共住房的路径要求。从全市总体居住用地占比来看，深圳住宅用地占建设用地比例为22.6%，远低于全国平均的33%，以及国际40%以上的水平线。

据相关统计，2014年-2019年累计竣工面积1365万㎡，平均每年新增228万㎡。合一对2020年-2035年需新增170万套住房进行趋势预判，平均每年需新增11.3万套，按一套60㎡进行计算，每年需新增678万㎡。可以看出，近几年新增竣工面积远远低于该目标值。因此，为缓解住房供给压力，满足人口集聚对住宅用地的需求，实现2035年住房供应目标，加大居住用地供应势在必行！

居住用地供应持续增大，存量开发仍是住房供应主战场

2021年计划供应居住用地363.3公顷，整体较2020年提高了24%，较2019年提高了142%。细分来看，商品住房用地计划供应149.3公顷，占比41%，其中城市更新和土地整备91公顷，占比61%，未来存量土地开发仍是商品住房供应的主战场。

2021年居住用地中各类用地统计表

2019-2021年居住用地计划供应同比图

公共住房用地计划供应214公顷，占比59%，其中旧住宅区改造供应81公顷，占比38%，包含了城市更新、棚户区改造两种改造类型。

从2021年度拟供应旧住宅区改造项目来看，公共住房供应更多聚焦于棚改。相对更新而言，棚改除落实回迁指标量外，剩余的住房建筑量均用作公共住房，且政府推手作用明显，而旧住宅区更新更多是由市场主体掌舵，拆迁环节极易碰壁，且公共住房供应比例较棚改低。

2021年度拟供应旧住宅区改造项目一览表

备注：项目最新进展统计时间截至2021年第一季度。

据不完全统计，深圳到2017年合计有4655个住宅商品房小区，其中2000年之前的小区合计有1700多个小区，占比39%，其中1995年以前有700多个，主要集中于原关内罗湖和福田。随着时间的推移，旧住宅区房屋质量问题、配套设施无法满足日益增长的人口需求等问题逐渐暴露，加速了居民改造的意愿。但是由于拆迁补偿问题，旧住宅区走城市更新路径效果不佳。

今年3月，《深圳经济特区城市更新条例》正式宣布实施，旧住宅区拆迁难问题或将破解，公共利益也更加凸显，更新赛道有望再次激活，旧宅区将成为公共住房供应的有力抓手。

土地集中出让，“催逼”房企拿地更趋多元化

商品住房用地供应将契合“两集中”公开出让的要求，分三批出让：第一批次6宗地已于4月14日集中发布挂牌公告；第二批次用地将于6月底或7月底初公告；第三批次用地将于9月底或10月初公告。

2021年居住用地供应批次

在集中供地的背景之下，将对市场层面形成高周转承压、受益群分化、遏止溢价率、拿地多元化、催生集中入市五大核心影响，“催逼”房企拿地模式更趋多元化。

居住用地计划供应集中于原关外，旧住宅区改造集中于原关内

分区域来看，新供应中，商品住房用地供应宝安最大，为10公顷，其次为光明（6公顷）、龙华和坪山（均为4公顷）；公共住房用地宝安供应最大，为16公顷，其次为光明（14公顷）、龙岗（10.5公顷）。

更新整备中，商品住房供应用地宝安和龙岗最大，均为20公顷，其次为龙华（12公顷）、光明（11公顷）；公共住房供应用地宝安和光明最大，均为4公顷，其次龙岗（3公顷）、龙华和坪山（均为2公顷）。

旧住宅区改造则主要集中于罗湖、福田和南山。

备注：全市更新整备总任务量、居住用地任务量保持不变，各用地类型分项任务可根据正式印发的2021年度城市更新和土地整备计划进行调校。

有序扩大租赁住房供给

另外，为落实中央经济会议“土地供应响租赁住房倾斜”的要求，有力有序扩大租赁住房供给，还单列了租赁住房用地计划，计划供应租赁住房用地不少于37公顷，占居住用地比例超过10%，符合自然资源部在部署“两个集中”提出的，本年度要单列租赁用地供应，占比不低于住宅用地的10%。

02优化城市土地利用，助力高质量发展

统筹产业空间布局，推动优质项目落地

2021年计划供应产业用地171.4公顷，其中新供应126.4公顷，城市更新和土地整备供应45公顷。精准把控产业和创新空间需求，科学统筹产业空间布局，重点落实产业空间站直供计划和2020年全球招商大会项目，具体供应实施规模不设上限，做到只要是符合深圳产业方向和高质量可持续发展需求的优质项目一定有地可落。落实多层次高质量的产业空间保障要求，在符合国土空间规划前提下，探索推进二三产业混合用地，更好满足多元化发展需求。

民生用地应保尽保，持续提升城市品质

2021年度计划供应民生设施用地543公顷，均为新供应。加速补齐公共配套短板，对民生设施用地有需立保、应保尽保，全力保障教育、医疗、文化、交通等民生设施空间，精心打造民生幸福标杆，使得人民获得感、幸福感进一步提升。落实深圳自然博物馆、深圳改革开放展览馆、国家博物馆深圳馆等十大文化设施用地；推动光明高中园、深圳市第十三高级中学、中国科学院深圳理工大学等学校落地；保障赣州至深圳铁路广东段（深圳段）、深圳至深汕合作区铁路、深圳至惠州城际铁路前海保税区至坪地段项目等项目用地。

优化商服用地结构，保障总部用地需求

目前，深圳商办写字楼总量有1.6亿㎡，这个体量相当于新加坡的10倍，香港的7倍，东京的1.2倍，和上海持平。反观GDP增长，深圳GDP这两年刚超过香港和新加坡，相当于东京的40%，纽约的35%左右。可以看出，深圳现有的办公空间的利用效率非常低，然而放眼望去仍是办公楼群立的景象。据相关统计，2020第四季度，深圳写字楼空置率达到29%，在一线城市中排名第一，这何尝不是新的一种空间浪费。

2021年度计划供应商服用地52.3公顷，其中新供应27.3公顷，城市更新和土地整备供应25公顷。一方面，从整体供应占比来看，商服用地占比最低，或将加快现有商服产业去库存，盘活存量空间，提高现利用率；另一方面，充分保障知识含量高、产业关联度强、集聚带动作用的总部用地需求。

03精准对接项目需求，强化建设用地储备

在2021年供应计划编制过程中，通过信息化应用实现了供给与需求的高效精准对接，借助建设项目用地“预申报”系统收集建设项目用地需求信息，充分利用“多规合一”信息平台会同多部门对建设项目用地供应开展可实施性研判，为供应计划的科学合理编制提供技术支撑。

在2021年供应计划实施过程中，引导各区建立辖区建设项目计划储备库，打好提前量、下好先手棋，形成“加快供应一批、重点储备一批、提前谋划一批”的建设用地供应推动机制，确保供应计划落到实处。

04合一总结

随着城市土地不断扩张，土地资源早已是稀缺资源，深圳城市化发展早已从注重“体量”向聚焦“质量”转型发展。在十四五开官之年，《2021年度建设用地供应计划》意在通过优民生、增居住、强工业、控商办等具体措施，进一步优化土地供应结构，提高城市发展的平衡性和协调性，为深圳市高质量发展提供有力土地支撑。

基于公开市场与非公开市场的运行现状及新政建设用地供应结构进行解析，存量开发仍是深圳住房供应的主战场。在集中供地的大背景之下，将“催逼”房企拓宽自身拿地渠道，使其更趋多元化，又加之深圳未来170万套住房供应的较大压力，房企应密切关注“加快居住用地供应、增加公共住房比例”等大趋势，抢滩优质项目资源，提前布控，争取为未来深圳加大公共住房供应目标献力。